L’inflazione e le tensioni geopolitiche hanno messo fine al periodo di grazia degli ultimi anni sul fronte dei mutui. I tassi di interesse sui mutui stanno infatti aumentando; a fronte di questa evoluzione qual è dunque la scelta più vantaggiosa per chi si rivolge al mercato dei mutui per l’acquisto della abitazione?
Euribor ed Eurirs, l’andamento dei tassi sui mutui
Secondo un’analisi di Telemutuo, la crescita dei tassi sta generando effetti tangibili sul costo dei finanziamenti ipotecari a seguito dell’innalzamento dell’ indice Irs, il parametro di indicizzazione a cui si agganciano i mutui a tasso fisso, determinato dall’Fbe (Federazione bancaria europea). In un solo anno, l’indicatore Irs a 15 anni che determina il costo dei finanziamenti di pari durata, è quadruplicato passando dallo 0,45% del mese di maggio 2021 all’1,80% di oggi. Diversa la situazione per l’Euribor, il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso variabile, che per ora continua a rimanere ancorato su livelli negativi.
Mutuo a tasso fisso o variabile, quale conviene?
«I fattori da considerare nella scelta tra mutuo a tasso fisso e variabile sono numerosi, dallo scenario politico-economico generale, alla situazione reddituale del mutuatario, fino alla sua propensione al rischio», ha spiegato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Rimane sempre valida l’indicazione per cui il tasso fisso garantisce una rata costante nel tempo a chi vuole una maggiore tranquillità economico-finanziaria, mentre il variabile permette ai più audaci di sfruttare le variazioni del mercato».
In generale, dall’analisi degli esperti di Telemutuo, il tasso fisso, che in questo momento può arrivare a livelli di costo compresi tra il 2,5%-2,8%, rappresenta ancora una scelta conveniente, soprattutto nel caso di mutui di valore ingente e di lunga durata. Se è vero, infatti che il tasso variabile offre nell’immediato una rata più bassa, è vero anche che è opportuno mettere in conto l’incertezza riguardo all’evoluzione futura dei tassi di interesse che potrebbe rappresentare una brutta sorpresa, soprattutto in uno scenario di medio-lungo periodo. Un buon compromesso potrebbe essere allora quello di optare per mutui a rata costante o con CAP (tetto massimo), capaci di tutelare il mutuatario da possibili rialzi eccessivi.
Le migliori offerte di mutuo in banca
Oltre al confronto tra tasso fisso e tasso variabile, è bene analizzare l’offerta variegata delle banche per scegliere il prodotto più in linea con le proprie esigenze. Al di là del classico mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste oggi un mutuo dedicato (mutuo green o “verde”), indicato anche per chi vuole ristrutturare un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni energetiche. Se invece si vogliono sfruttare le iniziative messe in campo dal governo nel campo dell’edilizia, dal tradizionale Bonus Ristrutturazione al Bonus Facciate e al Superbonus 110%, è possibile optare per il più classico mutuo ristrutturazione.
Surroga mutuo: quando conviene?
Se fino a pochi mesi fa, con i tassi ai minimi storici, uno dei segmenti più vivaci del comparto dei mutui era rappresentato dalla surroga, con il rialzo del costo del denaro questa pratica ha registrato ultimamente un forte rallentamento rendendo, di fatto, meno appetibile il passaggio da un vecchio mutuo a uno nuovo. Ma in alcuni casi la surroga risulta ancora conveniente.
«I tassi attuali non favoriscono un risparmio sul montante finale, se questo è il desiderio del mutuatario», ha sottolineato Spiezia. «Se invece si desidera ridurre la rata mensile, vale ancora la pena optare per la surroga del mutuo, allungando il periodo di ammortamento.
Surrogare può essere inoltre conveniente per richiedere ulteriore liquidità, magari proprio per effettuare lavori di ristrutturazione sull’abitazione oggetto di finanziamento».
Mutui prima casa under 36
Infine, uno sguardo ai mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni a seguito degli sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa. Nei primi mesi del 2022 il rialzo dei tassi d’interesse sta influendo sulla facilità con cui si può accedere a queste misure, in particolare sulla possibilità che il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap, possa fare da garante di fronte alla banca che deve concedere il prestito ai giovani mutuatari.
Uno dei requisiti perché gli under 36 (con un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui) possano accedere al Fondo è che il tasso effettivo globale (TEG) proposto dagli istituti di credito non superi il tasso effettivo globale medio anti-usura (TEGM) definito trimestralmente da Banca d’Italia. Il valore attuale di quest’ultimo (fissato a 1,99% e valido fino a fine giugno) è stato però calcolato sulla base del periodo ottobre-dicembre 2021, quando i tassi d’interesse risultavano molto più bassi rispetto a oggi.
«A causa dei rialzi in corso il TEG tende oggi a superare il limite imposto, con la conseguenza che alcune banche in queste ultime settimane hanno deciso di fermare l’erogazione di mutui 100% a tasso fisso», ha avvertito Spiezia. «Per i giovani che vogliono sfruttare la garanzia Consap rimane l’opzione dei mutui 100% a tasso variabile, perché in questo caso gli indici proposti dagli istituti di credito sono ancora molto più bassi rispetto ai valori soglia imposti dalla legge. In alternativa, si possono valutare le offerte di mutui a tasso fisso oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per i giovani, anche senza la garanzia Consap».
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