L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il
Rapporto mutui ipotecari 2019, pubblicazione a
cura dell’Omi introdotta lo scorso anno con
l’obiettivo di ampliare le analisi sui finanziamenti di origine
immobiliare e di fornire, per la prima volta, alcune informazioni
sulla destinazione di utilizzo di tali finanziamenti.
Nel Rapporto Omi sono dettagliate le statistiche elaborate dalle
ipoteche immobiliari iscritte a garanzia di mutui. Sono forniti i
principali parametri utili per comprendere composizione e dinamica
del capitale di debito “estratto” dagli immobili.
Numero di immobili ipotecati, capitale finanziato, tassi di
interesse e durate, per tipo di atto sono le statistiche contenute
nel report. Inoltre, sono rese disponibili statistiche sulla
destinazione del finanziamento erogato, in modo da comprendere
quanta parte del capitale torni sul mercato immobiliare e quanto
vada a finanziare il resto dell’economia. Le analisi sono svolte
anche per aree territoriali e nel dettaglio di alcune grandi
città
Come ricordato in occasione della prima edizione, il
report costituisce un ulteriore tassello nel processo di
rinnovamento delle statistiche dell’Osservato del mercato
immobiliare (Omi) scaturite dall’entrata in vigore della norma,
contenuta nell’articolo 120-sexiesdecies del Dlgs n.
72/2016, che assegna all’Omi il controllo statistico sul mercato
immobiliare residenziale, nonché il compito di effettuare le
comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza
macro-prudenziale.
Il Rapporto trae la maggior parte dei dati delle iscrizioni
ipotecarie gestite nell’ambito della pubblicità immobiliare. È
importante sottolineare che, stante la natura eminentemente
amministrativa di tali archivi, non organizzati per rispondere in
modo diretto a esigenze statistiche, si è reso necessario formulare
ipotesi e classificazioni convenzionali (dettagliatamente
illustrate nella Nota metodologica), che non possono che essere
opinabili ma che sono state ritenute utili per la comprensione e la
fruibilità delle statistiche elaborate.
Tali statistiche riguardano tutti i principali parametri di un
finanziamento (unità immobiliari ipotecate, capitale erogato, tassi
di interesse applicati e durata del prestito) di cui si fornisce un
quadro completo e aggiornato al 2018. In molti casi vengono
ricostruite anche le serie storiche di questi parametri
utilizzando come anno base il 2004.
Il credito rappresenta una leva fondamentale affinché le famiglie e
le imprese possano accedere al mercato immobiliare o intraprendere
una propria attività economica. La forma del credito ipotecario,
ossia con mutuo concesso dalla banca o, comunque con capitale
erogato da un istituto finanziario dietro la garanzia del
patrimonio immobiliare, è senz’altro quella principale, ma non
certo l’unica.
Il Rapporto si focalizza su questa specifica forma di indebitamento
che viene analizzata sotto un duplice punto di vista: da un alto le
fonti dalle quali è stato “estratto” il capitale, cioè la tipologia
di garanzie che ha reso possibile il prestito, dall’altro gli
utilizzi ai quali tale capitale è stato destinato in particolare se
interni o esterni all’ambito immobiliare.
I dati complessivi relativi al 2018 ci dicono che il capitale di
debito “estratto” dal patrimonio immobiliare lo scorso anno è
tornato sopra i 100 miliardi di euro, pari a circa il 5,7% del Pil,
dopo il minimo di 58,3 miliardi del 2014 e il massimo di 205
miliardi del 2007.
Le iscrizioni ipotecarie – Scendendo più in
dettaglio, ammontano a poco più di 950mila gli immobili ipotecati a
garanzia di mutui nel 2018, +3,7% rispetto al 2017, con una quota
vicina al 60% contenuta in atti prettamente residenziali
(denominati nel Rapporto Res). La percentuale sul totale delle
iscrizioni ipotecarie sale quasi all’85% se si tiene conto anche
degli atti residenziali di tipo plurimo (Res Plus) e residenziale
misto (Misto Res). Circa il 10% riguarda ipoteche su immobili non
residenziali, appartenenti prevalentemente all’ambito
terziario-commerciale (Tco) mentre i terreni ipotecati
(separatamente da altri eventuali immobili), nel 2018, sono poco
più di 40mila pari al 4,3% del totale.
Il capitale erogato – Come si è già accennato il
valore monetario dei finanziamenti garantiti da ipoteche
immobiliari nel 2018 è pari a oltre 100 miliardi di euro, il 7% in
più del 2017. La quota che deriva da atti di mutuo con immobili
residenziali (Res, Res Plus e Misto Res), si conferma intorno al
57% con un ammontare di 57,3 miliardi di euro (+1,2% rispetto al
2017).
Tra gli atti che coinvolgono solo immobili non residenziali va
sottolineato l’incremento di quasi il 60% del capitale ottenuto
tramite ipoteche su unità appartenenti al settore produttivo, oltre
7,5 miliardi nel 2018 rispetto ai 4,7 del 2017. Infine gli atti con
solo terreni ipotecati hanno generato finanziamenti per circa 7,3
miliardi di euro, confermando un peso percentuale intorno al 7%,
analogo a quello registrato nel 2017.
Nel 2018, i tassi medi alla prima rata ponderati per il capitale
fanno segnare il loro minimo, pari al 2,2% negli atti prettamente
residenziali (Res) e negli atti con immobili produttivi (Pro).
Ai primi sono associati anche i mutui con durata media più
lunga: 23 anni.
L’analisi territoriale, come nella passate edizione, evidenzia una
forte concentrazione delle operazioni ipotecarie nelle regioni
settentrionali, soprattutto in termini di numero di immobili. Dal
punto di vista dei capitali erogati sono le altre aree del
territorio, però, a mostrare le variazioni più consistenti rispetto
al 2017: +15% circa sia al Centro che al Sud.
L’impiego dei finanziamenti – Nella seconda parte
il Rapporto esamina la destinazione del finanziamento distinguendo
fondamentalmente tra due tipologie: atti di ipoteca che contengono,
in tutto o in parte, unità immobiliari alle quali sia possibile
associare una compravendita, e atti per i quali non è stata
riscontrata alcuna compravendita nel mercato immobiliare.
Vengono per completezza analizzate anche situazione miste, nelle
quali solo una parte del capitale finanziato ha trovato
corrispondenza nel mercato immobiliare. Dallo studio relativo al
2018 risulta che 35 miliardi di euro sono stati reimmessi
integralmente nel circuito immobiliare. Circa 45 miliardi sono
stati invece impiegati in altri ambiti.
Rispetto al 2017 queste due forme di impiego, denominati nel
rapporto rispettivamente “mercato A” e “mercato C”, hanno subito un
incremento intorno al 7 per cento. A ciò si deve aggiungere che di
circa 12 miliardi almeno una quota parte, sebbene non
quantificabile con esattezza, è stata comunque reinserita nel
circuito immobiliare attraverso operazioni di natura
ibrida.
Per poco più di 7 miliardi di euro, infine, non è stato possibile
individuare una destinazione, in quanto si riferiscono a ipoteche
su terreni per i quali le statistiche sulle compravendite saranno
disponibili solo in futuro.
In questa prospettiva va ricordato che una volta consolidatosi il
database che alimenta il Rapporto con ulteriori
set di dati, non si esclude la possibilità di
passare da una pubblicazione annuale a una trimestrale e quindi più
tempestiva.
A cura di Redazione
LavoriPubblici.it
Link all’articolo Originale tutti i diritti appartengono alla fonte.
