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Presupposto impositivo

Come nel caso delle precedenti imposte (Ici inclusa), il presupposto impositivo resta il possesso di immobili, diversi dall’abitazione principale (concetto – inapplicabile in relazione agli immobili degli Enti non commerciali – che ora è definito nelle lettere b) e c) del comma 741 della legge 160/2019), situati in tutti i Comuni del territorio nazionale.

Soggetti passivi

Restano i medesimi identificati dalla precedente disciplina, ossia (comma 743 della legge 160/2019):

• il proprietario, se titolare del diritto di piena proprietà;
   
• il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie (quindi il nudo proprietario non ha alcun obbligo);
   
• il concessionario di aree demaniali;
   
• il locatario di immobili concessi in locazione finanziaria (compresi quelli ancora da costruire o in corso di costruzione) a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Ambito oggettivo

Si distingue tra:

1. terreni (comma 741, legge 160/2019).
   Le aree pertinenziali presentano una novità, in quanto si prevede che si considera “parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza“, ma, aggiunge ora la norma, “esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente” (lettera. a).
   Ai fini dell’imposta, dunque, l’area pertinenziale del fabbricato non è più quella definita dall’art. 817 c.c., secondo la destinazione impressa al bene dal proprietario, ma quella, dal contenuto decisamente più limitato, definita tale dalla normativa urbanistica^[2].
   Nella nuova Imu, inoltre, anche per i terreni agricoli sono soggetti ad imposizione dal momento che “per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualunque uso destinato, compreso quello non coltivato” (lett. e); rientrano quindi tra i terreni agricoli soggetti a tassazione anche quelli incolti e i cosiddetti “orticelli”.
   Circa i terreni edificabili, vale la precedente disciplina, secondo cui sono tali quelli utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità (articolo 36, comma 2, DL 223/2006)^[3].
   Analogamente a quanto previsto già in regime prima Ici e poi Imu, non vengono considerati fabbricabili i terreni dei coltivatori diretti, degli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola che esplicano la propria attività a titolo principale e delle società agricole (articolo 1, comma 3, Dlgs 29 marzo 2004, n. 99) utilizzati (anche in comproprietà) per le attività agricole o di allevamento di animali (Rm 10 marzo 2020, n. 2/DF);
    
2. fabbricati (comma 746).
   Come per il passato, per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o da iscriversi nel catasto edilizio urbano.
   Quindi nessuna novità con riguardo alla disciplina delle nuove costruzioni, che sono considerate fabbricati a partire dalla data della loro ultimazione o, se antecedente, dalla data in cui sono utilizzate, e per i fabbricati oggetto di demolizione, di interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica che sono considerati area edificabile.

Base imponibile

Non vi sono novità circa la determinazione della base imponibile, che varia in funzione del tipo di immobile.

Per i fabbricati iscritti in catasto con attribuzione di rendita si applicano i seguenti coefficienti alla rendita catastale (rivalutata del 5%), risultante in catasto all’inizio dell’anno (comma 745 della legge 160/2019):

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
   
• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
   
• 80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;
   
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
   
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Le rendite eventualmente variate in corso d’anno a seguito di interventi edilizi effettuati sugli immobili producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo.

Per i fabbricati classificabili nelle categorie del gruppo D posseduti da imprese, distintamente contabilizzati, non ancora iscritti in catasto, la cui base imponibile si ottiene moltiplicando i costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati, al lordo delle quote di ammortamento, così come risultanti dalle scritture contabili e distinti per anno di formazione, per i coefficienti stabiliti annualmente con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze (comma 746).

Per i terreni agricoli, compresi quelli incolti, si applica il moltiplicatore di 135 al reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25% (comma 746).

Inoltre per le aree edificabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio^[4], alternativamente (comma 746):

• alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione (come avveniva in vigenza della precedente disciplina);
   
• “a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici” (questo costituisce un elemento di novità); pertanto, se si ha un cambio di destinazione in corso d’anno, da quel momento (e non dal 1° gennaio successivo) l’Imu si paga sul valore dell’area edificabile.

Come per il passato, i fabbricati in corso di costruzione, di demolizione e quelli oggetto di interventi di recupero costituiti da opere di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica sono considerati area edificabile, e finché non sono ultimati i lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione o fino a che gli immobili non vengano di fatto utilizzati, la base imponibile è costituita dal valore dell’area.

Il Comune può stabilire riduzioni della base imponibile^[5].

Aliquote

Sono previste (commi da 748 a 756):

• un’aliquota base generale o residuale;
   
• un’aliquota base per le diverse tipologie di immobili (abitazioni principali, fabbricati rurali, fabbricati merce, terreni agricoli, fabbricati di categoria catastale D).

Le aliquote base possono essere ridotte fino all’azzeramento^[6], e, a determinate condizioni, possano essere aumentate o diversificate (la diversificazione potrà avvenire sulla base di fattispecie che dovranno essere individuate con un decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze).

Con riferimento agli immobili degli Enti non commerciali:

• l’aliquota base è fissata allo 0,86% e i Comuni possono aumentarla fino ad un massimo dell’1,06% o ridurla fino ad azzerarla;
   
• l’aliquota per i terreni agricoli è fissata allo 0,76% e può essere aumentata fino all’1,06% o ridotta fino all’azzeramento;
   
• aliquota per i fabbricati rurali strumentali è fissata allo 0,1% e i Comuni possono modificarla solo in diminuzione fino ad azzerarla;
   
• l’aliquota per gli immobili produttivi del gruppo D è fissata allo 0,86% e i Comuni possono aumentarla fino all’1,06% o ridurla fino allo 0,76%.

Inoltre, dall’anno 2020, in sostituzione della maggiorazione dell’abrogata Tasi, i Comuni possono aumentare l’aliquota base dalla misura massima dell’1,06% fino all’1,14%, ma solo se per l’anno 2015 era stata deliberata la maggiorazione Tasi e se era stata confermata fino al 2019.

A partire dal 2021 la maggiorazione IMU introdotta potrà essere modificata solo per ridurla.

I Comuni hanno l’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote anche nel caso non intendano differenziare né modificare rispetto a quelle stabilite dalla legge nazionale (comma 757).

Tutte le aliquote (e i regolamenti) adottati avranno effetto solo se pubblicati, entro il 28 ottobre dell’anno a cui si riferiscono, nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale; in caso di mancata pubblicazione si applicheranno le aliquote e i regolamenti dell’anno precedente (comma 767).

Immobili esenti

Per il periodo dell’anno duran