Quando si parla di incentivi per l’edilizia, in
un Paese come quello italiano non si può fare a meno di prendere
come riferimento principale i piccoli comuni e i
centri storici. Stiamo parlando di un patrimonio
edilizio immane che ha dovuto attendere il 2017 per avere una legge
ad hoc per la loro valorizzazione.
La Legge Piccoli comuni o Salva borghi
Stiamo parlando della Legge 6 ottobre 2017, n.
158 (c.d. Legge Piccoli comuni o
Salva borghi) recante “Misure per il sostegno
e la valorizzazione dei piccoli comuni, nonché disposizioni per la
riqualificazione e il recupero dei centri storici dei medesimi
comuni” (Gazzetta Ufficiale n. 256 del 02/11/2017). Una legge
che ha l’obiettivo di sostenere lo sviluppo economico, sociale,
ambientale e culturale dei piccoli Comuni, e il riequilibrio
demografico del Paese favorendo la residenza nei piccoli Comuni.
Oltre che, chiaramente, la tutela e la valorizzazione del loro
patrimonio naturale, rurale, storico-culturale e architettonico,
tramite il riconoscimento ai Comuni destinatari di
contributi a fondo perduto.
Un obiettivo che oltre a smuovere interessi economici rilevanti,
può essere raggiunto solo attraverso una sinergia di competenze in
cui l’Architetto dovrebbe giocare il ruolo principale.
Entrando nel dettaglio, al fine di valorizzare i piccoli Comuni
è stato istituito un Fondo da 100 milioni di euro
con una dotazione iniziale di 10 milioni per il 2017 e di 15
milioni per ciascun anno dal 2018 al 2023, sicuramente non ancora
sufficiente rispetto alla portata della legge. Risorse destinate,
fino ad esaurimento, al finanziamento di investimenti per tutela
dell’ambiente e beni culturali, mitigazione rischio idrogeologico,
salvaguardia e riqualificazione urbana dei centri storici, messa in
sicurezza di infrastrutture stradali e istituti scolastici,
promozione e sviluppo economico e sociale, insediamento di nuove
attività produttive; nonché per la progettazione e la realizzazione
del sistema nazionale di ciclovie turistiche e per interventi per
la sicurezza della circolazione ciclistica cittadina.
Interventi ammissibili
Riguardo agli aspetti di più stretto interesse per i borghi, la
legge dispone che all’interno dei centri storici i Comuni possono
individuare zone di particolare pregio, dal punto di vista della
tutela dei beni architettonici e culturali, da riqualificare
mediante interventi integrati pubblici e privati finalizzati alla
riqualificazione urbana, nel rispetto delle tipologie e delle
strutture originarie.
Si tratta di interventi di:
- risanamento;
- conservazione e recupero del patrimonio edilizio da parte di
soggetti privati; - realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico;
- manutenzione straordinaria e riuso del patrimonio edilizio
inutilizzato; - consolidamento statico e antisismico degli edifici
storici; - miglioramento dei servizi urbani.
È prevista, inoltre:
- la promozione di alberghi diffusi nel proprio territorio;
- misure volte all’acquisto e alla riqualificazione di immobili
per contrastare l’abbandono di terreni e di edifici dismessi o
degradati; - l’acquisizione di stazioni ferroviarie dismesse o case
cantoniere destinate a presidi di protezione civile o sedi di
promozione di prodotti tipici locali, principalmente per la
destinazione a piste ciclabili, nonché realizzare circuiti e
itinerari turistico-culturali ed enogastronomici; - la possibilità di stipulare convenzioni per la salvaguardia e
il recupero dei beni culturali, storici, artistici e librari degli
enti ecclesiastici.
Finalmente dopo 3 anni dalla sua approvazione, con la
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del 27 agosto 2020 del
decreto del ministero dell’Interno 10 agosto 2020 (“Definizione dei
parametri per la determinazione delle tipologie dei piccoli comuni
che possono beneficiare dei finanziamenti previsti dalla legge 6
ottobre 2017, n. 158”), sono stati definiti i criteri per l’accesso
ai fondi previsti dalla legge.
Gli altri strumenti fiscali a disposizione
Ad oggi, però, oltre ai fondi previsti ad hoc per la
riqualificazione dei piccoli Comuni, il Paese ha a disposizione
alcuni strumenti fiscali potenzialmente straordinari:
- il bonus facciate;
- l’ecobonus;
- il superbonus 110%.
Soprattutto quest’ultimo rappresenta un’opportunità eccezionale
per il rilancio del Paese. Tuttavia tale detrazione fiscale non
trova applicazione per le unità immobiliari appartenenti alle
categorie catastali A1, A8, e A9 (Abitazioni di tipo signorile,
abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici
o storici), salvo per quelle appartenenti all’ultima categoria (le
cc.dd. dimore storiche) aperte al pubblico, al fine di renderle più
vivibili e sicure.
Occorre ricordare che le dimore storiche potrebbero in molti
casi essere sottoposte ai vincoli previsti dal Codice dei beni
culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004). Infatti sui beni
immobili vincolati (cioè per quelli ai quali sia stata notificata
la dichiarazione di notevole interesse culturale da parte della
competente Soprintendenza), è possibile ottenere il Superbonus 110%
non solo per gli interventi trainanti (cappotto termico,
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e messa in
sicurezza antisismica), ma anche per tutti gli interventi di
riqualificazione energetica, già agevolati con l’ecobonus, anche se
non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi
trainanti (c.d. regime di cumulabilità). Tutto questo perché i
proprietari di beni vincolati sono obbligati alla loro tutela
attraverso periodici e costanti interventi finalizzati alla
conservazione. Considerato l’elevato peso economico di questo
onere, le detrazioni fiscali, insieme ad altre agevolazioni per i
proprietari di immobili di pregio, rappresentano un importante
contributo a sostegno della loro conservazione.
Tale regime è inoltre rafforzato da ulteriori
agevolazioni fiscali che oltre alle imposte sui
redditi riguardano l’imposta sui redditi dei fabbricati (attraverso
una più elevata riduzione forfetaria del canone di locazione), le
imposte di registro e le imposte ipotecarie e catastali (con
aliquote agevolate per la tassazione relativa al trasferimento a
fronte dell’adempimento degli obblighi di conservazione e
protezione previsti), l’imposta di successione e donazione e l’
imposta comunale sugli immobili (per i quali la rendita catastale
al fine del calcolo della base imponibile è ridotta al 50%).
Rigenerazione urbana: l’emendamento al Senato
A gamba tesa sulla tematica dei centri storici e dei borghi è
entrata la previsione, contenuta in un emendamento presentato al
Senato dal gruppo Misto-Leu a firma De
Petris che ha introdotto nel c.d. “Decreto
semplificazioni” (decreto-legge n.76 del 2020) un
principio per restituire la guida pubblica alle
trasformazioni urbane, soprattutto in quei
quartieri che conservano pezzi di storia e di memoria della città.
Più precisamente all’articolo 10 del richiamato decreto-legge n.
76/2020 è stato previsto l’obbligo che gli interventi di
demolizione e ricostruzione nei centri storici
siano inseriti all’interno di un piano di recupero e di
riqualificazione, in cui le amministrazioni pubbliche, le
amministrazioni comunali, sappiano gestire e indicare qual è il
piano riqualificazione, e che per gli interventi di
ristrutturazione edilizia, la richiesta di permesso di
costruire in deroga è ammessa previa deliberazione del
consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico
limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di
contenimento del consumo del suolo, al recupero sociale e urbano
dell’insediamento.
Di seguito si allega uno stralcio dell’intervento tenuto in
Senato del 4 settembre 2020 dalla presentatrice dell’emendamento
approvato:
“(…)Voglio ora affrontare un’altra questione, che ci ha
molto occupato e che ci sta molto a cuore, ovvero le
semplificazioni edilizie. All’esterno si sono dette cose
assolutamente non vere: il contributo che abbiamo offerto, insieme
anche ad altri colleghi, alla discussione e al dibattito nelle
Commissioni competenti ha posto una questione importante. Pensiamo
sia assolutamente necessario fare un grande piano di
riqualificazione delle nostre città. Abbiamo un edilizia risalente
agli anni Settanta ed Ottanta, su cui bisogna intervenire davvero,
perché è stata un’edilizia tremenda, dal punto di vista estetico,
dell’urbanistica e del rispetto dei diritti e della qualità della
vita nelle nostre città. Su questo bisogna intervenire, accelerare
e fare piani di riqualificazione e quindi le semplificazioni, per
questa parte, ci sono e vanno bene, anche se a mio avviso il Senato
deve finalmente affrontare e licenziare i disegni di legge in
materia di consumo del suolo e di rigenerazione urbana. Abbiamo
bisogno di un grande progetto, che è grande parte del rilancio
delle nostre città e del nostro Paese.
Il lavoro che abbiamo fatto parte dall’idea che il
patrimonio e l’identità del Paese sono i meravigliosi centri
storici d’Italia. È qui presente il ministro Bellanova, che sa bene
che nella sua Regione ci sono dei gioielli, anche nei posti più
inaspettati, dei centri storici e un tessuto prezioso dal punto di
vista edilizio. Su quello sosteniamo che ci vuole cautela.
Certamente si devono fare interventi, ma all’interno di un piano di
recupero e di riqualificazione, in cui le amministrazioni
pubbliche, le amministrazioni comunali, sappiano gestire e indicare
qual è il piano riqualificazione. Questo è l’intervento che abbiamo
fatto e pertanto ringrazio i relatori e i colleghi, perché, al
contrario di quello che si diceva fuori, hanno ben compreso la
portata dell’intervento che abbiamo proposto. Questi sono
l’identità del nostro Paese, il valore delle nostre città, la
grande ricchezza del nostro Paese: è il gran tour, signor
Presidente, per cui si veniva in Italia e dobbiamo continuare a
farli venire, per ammirare queste bellezze. La bellezza è un valore
importante e non solo estetico, ma anche sociale ed economico
enorme, che dobbiamo preservare e migliorare. Questa è stata la
portata del lavoro che abbiamo compiuto (…)”.
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