Documenti, costi, imposte ed agevolazioni fiscali: tutto quello che c’è da sapere sul frazionamento di un immobile.
Spesso, motivazioni familiari o economiche sono alla base della decisione di frazionare un’unica unità immobiliare in altrettante più piccole ed indipendenti. Si pensi all’ipotesi di chi avendo ricevuto in eredità un appartamento, vuole ricavarne due monolocali da donare a ciascun figlio oppure a quella di chi vuole dividere una villa al mare e venderne una parte, per far fronte ai propri debiti con il fisco. In tali casi, il proprietario del bene deve necessariamente rivolgersi ad un tecnico per il disbrigo della parte burocratica della procedura e per la progettazione e la direzione dei lavori. Quanto costa frazionare un immobile?
A questa domanda non è possibile rispondere in maniera certa e univoca in quanto le spese dipendono sia dal Comune nel quale si trova l’immobile sia dal tipo di intervento da realizzare.
Il proprietario del bene può comunque usufruire di specifiche detrazioni fiscali. In particolare, poiché il frazionamento rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria, può richiedere la detrazione Irpef del 50% relativa alle ristrutturazioni. L’importo di spesa, che può essere detratto, è di 96.000 euro per ogni unità immobiliare. Lo sgravio fiscale avviene annualmente, per 10 anni con quote di pari importo.
I pagamenti devono avvenire con bonifico postale o bancario, con una chiara causale di versamento e il riferimento alla norma che lo prevede. Deve essere inserito anche il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale o la partita Iva del beneficiario del pagamento.
Inoltre, se il frazionamento comprende opere di efficientamento energetico (come ad esempio l’installazione di pannelli solari) è possibile usufruire anche dell’ecobonus. Ma procediamo con ordine e spieghiamo quanto costa frazionare un immobile.
Frazionamento immobile: qual è la documentazione?
La documentazione richiesta per il frazionamento comprende:
- una comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), da presentare all’ufficio tecnico comunale, se non sono previsti interventi sulle strutture. In questo caso, le opere possono iniziare subito, senza la necessità di attendere alcuna autorizzazione;
- una segnalazione certificata di inizio attività (Scia), da presentare sempre all’ufficio tecnico comunale, in caso di interventi su elementi strutturali (ad esempio, il rifacimento dei solai oppure la cerchiatura di una porta su muro portante). In tale ipotesi, il tecnico deve redigere il progetto strutturale e depositarlo al genio civile. Quindi, prima di iniziare i lavori, bisogna attendere l’approvazione del progetto da parte del genio civile e l’autorizzazione del Comune;
- l’aggiornamento catastale da presentare all’Agenzia delle Entrate – Territorio, per il ricalcolo delle imposte che gravano sugli immobili, e all’ufficio tecnico comunale. A seguito del frazionamento, infatti, il subalterno originario va soppresso e alle nuove unità immobiliari vanno assegnati altri subalterni;
- la comunicazione fine lavori e il certificato di collaudo, contenente l’attestazione di conformità al progetto presentato e di avvenuto deposito della variazione catastale, da presentare all’ufficio tecnico comunale a interventi edilizi ultimati.
Il condominio può opporsi al frazionamento?
Se l’immobile da frazionare è ricompreso all’interno di un condominio, prima di iniziare i lavori, è opportuno verificare se il regolamento condominiale prevede o meno un divieto specifico alla loro realizzazione. In ogni caso, per poter essere valido il divieto, il regolamento deve essere stato approvato dai condomìni all’unanimità. Invece, se il regolamento è stato approvato con una maggioranza relativa o qualificata, allora non può contenere alcuna limitazione.
Il regolamento, altresì, può prevedere che il frazionamento, se interessa parti comuni, deve essere appositamente autorizzato dall’assemblea condominiale (vedi il caso in cui il nuovo appartamento deve essere dotato di un ingresso autonomo che si apre sul pianerottolo).
Al termine dei lavori, sarà necessario aggiornare le tabelle millesimali e, se il condominio ha un impianto di riscaldamento centralizzato, bisognerà aggiornare anche quelle relative al riscaldamento.
Quanto costa frazionare un immobile?
Risulta piuttosto difficile quantificare i costi necessari per frazionare un immobile. Sul loro importo, infatti, incidono diversi fattori quali ad esempio la tipologia degli interventi da realizzare e il Comune nel cui territorio ricade il bene.
È, invece, possibile fornire un’elencazione delle diverse voci di spesa. Nello specifico, bisogna considerare:
- i lavori edili e gli interventi sugli impianti;
- l’acquisto dei materiali;
- l’onorario del tecnico per la progettazione, la direzione lavori e gli adempimenti burocratici;
- i diritti di segreteria, che variano da Comune a Comune;
- l’allaccio delle utenze del gas, dell’energia elettrica e dell’acqua;
- l’imposta catastale per la variazione (50 euro per ogni unità immobiliare).
Frazionamento di un immobile: quali imposte comunali vanno pagate?
Per quanto attiene alle imposte comunali da pagare dopo il frazionamento, se il bene è stato suddiviso in unità immobiliari intestate a proprietari diversi e per gli stessi si tratta di una prima casa, possono beneficiare dell’esenzione Imu (Imposta municipale unica).
Invece, se il proprietario del bene frazionato è comunque un unico soggetto, questi può godere all’agevolazione in relazione alla prima casa mentre è tenuto al pagamento dell’Imu per le altre unità immobiliari.
La Tasi, ovvero il Tributo per i servizi indivisibili, è dovuta per la prima casa, se si tratta di un’abitazione di lusso o di pregio, altrimenti va versata solo se si tratta di una seconda casa.
La Tari, cioè la Tassa sui rifiuti, deve essere pagata indipendentemente dalla categoria catastale alla quale appartengono le nuove unità immobiliari ed in base alle tariffe applicate dal Comune in cui sono ubicate.
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