Rent to Buy o affitto con riscatto, come funziona questo tipo di contratto, come tutelarsi e quando conviene. Tanti consigli sul contratto di locazione con riscatto.
Il contratto d’affitto con riscatto anche detto Rent to Buy è una delle varie alternative al mutuo per comprare casa.
Rent to buy, come funziona
Quello del Rent To buy è un contratto che viene stipulato tra il Proprietario di casa e l’affittuario che è anche il futuro acquirente.
L’affittuario di un immobile con contratto Rent to buy si troverà a pagare il canone più una quota destinata all’acquisto dell’immobile. Il conduttore, quindi, ha l’obbligo di pagare sia l’affitto (canone pattuito per la locazione dell’immobile) sia una quota extra che rappresenta l’importo destinato a coprire il futuro prezzo d’acquisto dello stesso immobile.
Per capire come funziona il contratto d’affitto con riscatto è possibile suddividere tale contratto in due “fasi”. Nella prima il conduttore viene trattato come un semplice “affittuario”. Nella seconda fase, potrà avvenire il trasferimento della proprietà dell’immobile dal proprietario al conduttore.
Il contratto d’affitto con riscatto prevede un termine. A questa scadenza, il conduttore è libero di decidere se procedere all’acquisto della casa e coprire il prezzo pattuito (valore dell’immobile) oppure proseguire come semplice affitto o ancora, scindere ogni tipo di rapporto con il proprietario.
Qualora il conduttore dovesse decidere di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine del contratto, il conduttore dovrà riconsegnare l’immobile al proprietario. Il concedente avrà diritto a trattenere l’intera componente dei canoni versati per l’affitto e dovrà restituire alla quota destinata a coprire l’acquisto dell’immobile così come specificato nel contratto stesso.
Se il conduttore dovesse decidere di acquistare l’immobile, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita e il conduttore dovrà versare il “restante importo”, cioè il valore immobiliare pattuito al netto delle quote già versate in concomitanza con i canoni mensili.
Contratto d’affitto con riscatto
Quindi, in un contratto d’affitto con riscatto dovranno essere chiariti diversi punti:
- Prezzo d’acquisto dell’immobile
- Quota mensile destinata a coprire il canone d’affitto
- Quota mensile destinata a coprire il prezzo d’acquisto dell’immobile
- Termine ultimo del contratto d’affitto
Il contratto d’affitto di tipo Rent to buy può essere stipulato per la locazione o l’acquisto di qualsiasi immobile, quindi vale per abitazioni (immobili a uso residenziale), locali commerciali, fabbricati, locali direzionali, immobili produttivi…
Grazie al contratto d’affitto con riscatto, il proprietario (concedente dell’immobile) avrà l’obbligo di trasferire la proprietà del bene nel caso in cui il conduttore volesse far avvalere questo suo diritto.
In caso di conduttore inadempiente che non versa il canone, il concedente potrà avviare una procedura di esecuzione forzata sui beni del conduttore così come previsto dall’articolo 2910 del codice civile. In caso di conduttore inadempiente o qualora, allo scadere del contratto, il conduttore non volesse proseguire con l’acquisto dell’immobile, il concedente avrà diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Acquisto casa con Rent to buy, tasse
Chi paga le tasse per la formula di affitto casa con riscatto? A stabilirlo è stata l’Agenzia delle entrate con la circolare n.4/E del 19 febbraio 2015.
Prima dell’acquisto vero e proprio dell’immobile, sarà il concedente a dover sostenere le tasse come IMU e TASI. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono invece a carico dell’acquirente.
Nella seconda fase del contratto Rent to Buy, cioè nella fase del trasferimento di proprietà dell’immobile, sarà l’acquirente a dover versare le imposte dovute per l’atto di compravendita immobiliare.
Il proprietario, nel frattempo, dovrà versare le imposte legate all’affitto dell’immobile così come di consueto (imposta di registro o regime con cedolare secca). In quest’ultimo caso, per tutte le informazioni sulle tasse che il concedente (proprietario) dovrà sostenere vi rimandiamo alla pagina: affitto con cedolare secca.
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