Quando si parla di interventi edilizi
effettuati sulle singole unità immobiliari
residenziali bisogna sempre fare molta attenzione. Perché
a sovrapporsi tra di loro ci sono norme di diversa natura,
soprattutto di tipo edilizio, energetico, strutturale e fiscale.
Soprattutto queste ultime.
Indice degli argomenti
Ristrutturare il bagno in Sicilia: la domanda alla posta di
LavoriPubblici.it
Oggi rispondiamo a Daniela N. che alla
posta di LavoriPubblici.it chiede “Abito in
Sicilia e devo ristrutturare il bagno, vorrei utilizzare il bonus
ristrutturazioni edilizie, che titolo edilizio devo
presentare?“. Una domanda apparentemente semplice, ma che
nasconde molte insidie.
Principalmente perché in Sicilia la normativa
edilizia nazionale (il DPR n. 380/2001 c.d. Testo Unico Edilizia) è
stata recepita con la Legge regionale n. 16/2016. Un
recepimento in parte dinamico su alcuni articoli e
in parte no. E che proprio per questo ha generato molti
dubbi.
Ristrutturazioni edilizie e detrazioni fiscali
Partiamo dal principio. L’art. 16-bis
(Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio
edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) del
DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (c.d. TUIR) ha
previsto un bonus fiscale del 36%, prorogato al
50% e più volte prorogato negli anni, per alcune spese sostenute
per interventi di recupero del patrimonio edilizio
e di riqualificazione energetica.
Tra questi interventi sono esplicitamente divisi quelli
realizzati sulle parti comuni degli edifici
residenziali da quelli su singole unità immobiliari
residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche
rurali, e sulle loro pertinenze. Restando sulle singole unità
immobiliari residenziali, è possibile beneficiare del bonus
ristrutturazioni edilizie del 50% nel caso di:
- interventi di manutenzione straordinaria,
ovvero opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire
parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non
alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino
mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso
implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli
interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche
quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità
immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la
variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché
del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria
complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione
d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria
sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici
legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire
l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non
pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché
l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica
ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai
sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42; - interventi di restauro e di risanamento
conservativo, ovvero interventi edilizi rivolti a
conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità
mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli
elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso,
ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché
con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste
dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani
attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio,
l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei
all’organismo edilizio; - interventi di ristrutturazione edilizia,
ovvero interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi
mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali
interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli
interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con
diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche.
Non possono beneficiare del bonus 50% gli interventi che
l’art. 3, comma 1, lettera a) del DPR n. 380/2001
definisce come manutenzione ordinaria, ovvero
interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti.
La ristrutturazione di un bagno è un intervento di manutenzione
ordinaria o straordinaria? dipende! Perché se si tratta di opere di
mera riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture (per
intenderci, vogliamo dare una “rinfrescata” al bagno sostituendo
piastrelle e ritinteggiando), allora è una manutenzione ordinaria
che va in edilizia libera e non gode di alcuna detrazione
fiscale.
Se, invece, stiamo intervenendo sui servizi igienico-sanitari e
tecnologici (ad esempio stiamo spostando un termosifone o
sostituendo dei tubi) allora è un intervento di manutenzione
straordinaria che gode delle detrazioni fiscali previste dall’art.
16-bis del TUIR.
Manutenzione straordinaria e titolo edilizio
Fin qui è tutto semplice (o quasi). La normativa edilizia
nazionale, infatti, è chiara e con il DPR n. 380/2001 e con il
D.Lgs. n. 222/2016 prevede che per gli interventi di
manutenzione straordinaria c.d. leggera è “sufficiente” la presentazione di una comunicazione di
inizio lavori asseverata (CILA). Anche se
dire “sufficiente” è probabilmente un azzardo perché chi sa cosa
significa presentare una CILA, sa bene che per la ristrutturazione
di un bagno di pochi metri quadri su un’unità immobiliare, diventa
una pratica (per me assurda) che incide tantissimo sul costo totale
dell’intervento edilizio.
La manutenzione straordinaria in Sicilia
Questo vale a livello nazionale ma non in Sicilia. Come detto in
premessa, la Sicilia ha recepito il DPR n. 380/2001 con la
Legge regionale n. 16/2016 (con appena 15 anni di
ritardo). Mentre l’art. 3 del Testo Unico Edilizia (che definisce
gli interventi edilizi) è stato recepito dinamicamente (con la
conseguenza che le recenti modifiche apportate all’articolo dal
Decreto Semplificazioni sono valide anche nella regione Sicilia),
con l’art. 3 della Legge n. 16/2016 c’è un “recepimento con
modifiche” dell’articolo 6 del DPR n.
380/2001 che definisce le attività di edilizia
libera.
All’art. 3, comma 2, lettera a) della Legge n. 16/2016 è
previsto che gli interventi di manutenzione
straordinaria (articolo 3, comma 1, lettera b) del Testo
Unico Edilizia), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo
spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti
strutturali dell’edifici, nel rispetto delle prescrizioni delle
norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie,
di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio
idrogeologico nonché delle disposizioni contenute nel decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, possono essere avviati tramite
presentazione telematica della comunicazione di inizio dei
lavori (CIL).
Conclusioni: la nostra risposta
In definitiva, volendo rispondere a Daniela N., in Sicilia la
ristrutturazione di un bagno che coinvolge anche gli impianti
igienico-sanitari e tecnologici, se non sono coinvolte parti
strutturali e nel rispetto di tutte le altre norme, è una
manutenzione straordinaria per la quale è sufficiente una CIL e
può, quindi, godere del bonus fiscale previsto dall’art. 16-bis del
TUIR.
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