Sin dal completamento del quadro normativo che ha messo in piedi
nel nostro ordinamento la detrazione fiscale del
110% (superbonus) sono stati tanti (e
molti lo sono ancora) i dubbi applicativi su ambiti diversi che
riguardano beneficiari, interventi, modalità, orizzonte temporale,
tipologie di edifici.
Sismabonus 110% e limiti applicativi: nuova risposta
dell’Agenzia delle Entrate
Dubbi a cui ha provato a rispondere l’Agenzia delle Entrate,
come nell’ultimo caso sottoposto che riguarda la detrazione del
110% per le spese sostenute per interventi antisismici (sismabonus
110%) su un edificio posseduto da un unico proprietario e composto
da unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.
In particolare, nel caso oggetto della risposta
dell’Agenzia delle Entrate n. 231 del 9 aprile 2021, l’istante
è proprietario di un fabbricato composto dalle seguenti unità
immobiliari, autonomamente accatastate:
- due appartamenti (uno in classe A/3, uno in classe A/4);
- un locale ad uso autorimessa (classe C/6);
- tre locali ad uso magazzino/deposito (classe C/2).
Le sei unità immobiliari componenti il fabbricato risultano
funzionalmente indipendenti e dispongono di almeno un accesso
autonomo sull’esterno. Inoltre:
- l’autorimessa (classe C/6) e il locale deposito (classe C/2)
costituiscono pertinenze dell’unità abitativa avente categoria
catastale A/3; - le altre due unità immobiliari destinate a locale
deposito/magazzino (classe C/2) non costituiscono pertinenze di
nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su
di esse alcuna servitù a favore di immobili.
L’Istante intende effettuare interventi di miglioramento sismico
con consolidamento e/o rifacimento della copertura, dei solai,
sottofondazioni e eventuali rinforzi sulle murature con riferimento
a tutte le unità immobiliari sopra richiamate e chiede se possa
usufruire della detrazione prevista dall’articolo 119 del decreto
legge 19 maggio 2020 n. 34 (cd. decreto Rilancio).
Sismabonus 110% ed edifici posseduti da unico proprietario
Prima di rispondere al quesito dell’istante, l’Agenzia delle
Entrate (come sempre) ha ricordato i presupposti normativi previsti
dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) tra cui le definizioni di
“funzionalmente indipendente” e “accesso autonomo”. Concetti
importanti nel caso di specie, perché se le unità non avessero
avuto accesso autonomo e non fossero funzionalmente indipendenti,
si sarebbe trattato di edificio posseduto da un unico proprietario
con più di 4 unità immobiliari autonomamente accatastate. E proprio
per questo non avrebbe avuto accesso al superbonus.
La definizione di “funzionalmente indipendente”
Per quanto riguarda la definizione di funzionalmente
indipendente, questa è stata inserita nell’art. 119, comma 1-bis
del Decreto Rilancio dall’art. 1, comma 66, lettera b), della Legge
n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021). Un’unità immobiliare può
definirsi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno
tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà
esclusiva:
- impianti per l’approvvigionamento idrico;
- impianti per il gas;
- impianti per l’energia elettrica;
- impianto di climatizzazione invernale.
La definizione di “accesso autonomo”
Lo stesso comma 1-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio
definisce accesso autonomo un “accesso indipendente, non comune
ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso
che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino
anche di proprietà non esclusiva”.
Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una
unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad
esempio:
- all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica,
privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino,
scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada
oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio
i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata
e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in
questione; - all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà
gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso
autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:
- la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di
comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area
di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto; - il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi
indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei
proprietari delle singole unità immobiliari.
Superbonus solo per il residenziale
Ciò premesso, nell’ipotesi che le unità abbiano davvero tutte
accesso autonomo, siano tutte funzionalmente indipendenti e nel
rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa,
l’Agenzia delle Entrate ha immediatamente ricordato che il
sismabonus 110% è riservato alle sole unità immobiliari ad uso
residenziale e relative pertinenze, con un ammontare massimo di
spesa ammessa alla detrazione pari a 96.000 euro, riferito al
singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate,
anche se accatastate separatamente.
Per le prospettate opere di intervento sismico secondo l’Agenzia
delle Entrate l’Istante può fruire del Superbonus, con limite
massimo pari a 96.000,00 euro, autonomo e distinto per le seguenti
unità immobiliari:
- unità abitativa A/4;
- unità abitativa A/3, considerando unitariamente anche le due
unità immobiliari pertinenziali.
In relazione alle spese sostenute per i due locali
deposito/magazzino (classe C/2) non costituenti pertinenze delle
unità abitative, trattandosi di unità immobiliari non residenziali
non possono fruire del Superbonus ma delle disposizioni agevolative
previste dall’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013 (sismabonus
ordinario)
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