Da un vostro recente articolo “Superbonus
110%: parti comuni e private raddoppiano il massimale di
spesa?” sembrerebbe che parti comuni e parti esclusive
comportano massimali distinti. La domanda è questa: edificio
bifamiliare – sismabonus – intervento su copertura e pareti (parti
comuni) e solai (parti esclusive). Posso considerare 192.000 euro
per interventi relativi a parti comuni e 192.000 euro su solai (da
dividere sui due proprietari piano terra e piano primo)?
Sismabonus 110%: l’esperto risponde
L’articolo citato fa riferimento alla risposta 806/2021
dell’Agenzia delle Entrate che, a sua volta, richiama un precedente
principio espresso nella risoluzione 206/E del 03.08.2007, a sua
volta richiamato nella Circolare 7/E del 2017 e nella Circolare 7/E
del 2021.
Il principio è quello relativo alle “parti comuni” e al fatto
che esse, ove presenti, si portano dietro un autonomo massimale di
spesa, che va ad aggiungersi a quello spendibile nelle parti di
proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari: “Le
spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo
oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere
considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell’intero
edificio, in modo autonomo ai fini dell’individuazione del limite
di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati
dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori
sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la
detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati,
applicabili disgiuntamente per ciascun intervento”.
Quindi è verosimile ritenere che parti comuni e parti private,
nel caso descritto dal gentile lettore (che lascia intendere
l’esistenza di un edificio “in condominio”), godano di plafond di
spesa autonomi.
Tuttavia l’applicazione pratica di questo postulato presuppone
varie attività, tutt’altro che semplici, che sono rimesse ai
professionisti. Due sono di carattere tecnico:
- occorre individuare le parti comuni che compongono l’edificio,
distinguendole dalle parti private. Non è facile dimostrare che i
solai di interpiano possano essere considerati privi di utilità
comune e quindi che siano fuori dalle parti indicate all’art.1117
del codice civile; - poi occorre applicare correttamente il principio
dell’assorbenza, dando evidenza che gli interventi sulle parti
comuni non siano correlabili a quelli sulle parti private. Qualora
lo fossero sarà necessario attribuire la relativa quota dei costi
al plafond comune.
Un’altra attività, la terza, ha risvolti di natura fiscale,
dovendosi determinare, in base alle risultanze derivanti dalle due
che precedono, quale percentuale di detrazione vada applicata alle
spese “a carico” delle parti esclusive.
A parere dello scrivente la percentuale di detrazione delle
spese sostenute su parti private di edifici in condominio sono
quelle ordinarie, poiché l’accesso al Superbonus, ai sensi
dell’art.119 del decreto rilancio, è riservato ai condomìni e non
ai condòmini.
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