In una palazzina di recente costruzione derivante da demolizione
e ricostruzione di un edificio preesistente, sto comprando un
appartamento e, con separato atto di acquisto, un garage. Vorrei
usufruire del Sismabonus-acquisti come mi è stato proposto dal
costruttore, ma sto incontrando vari problemi per i quali chiedo
chiarimenti:
- il costruttore sostiene che potrò usufruire di due “quote” di
Sismabonus, una per l’acquisto dell’appartamento e una per
l’acquisto del garage che, avendo un prezzo inferiore a 96.000euro
risulterebbe a costo zero. È possibile beneficiare
contemporaneamente di due detrazioni? - lo stesso costruttore vorrebbe trattenere parte dei 96.000euro
a titolo di “rimborso spese” per i costi sostenuti per la pratica
di Sismabonus, caricandoli sul prezzo di vendita dell’immobile, che
verrebbe aumentato rispetto a quanto pattuito inizialmente. È
lecito? - l’advisor della banca alla quale mi sono rivolto per la
cessione del credito sostiene che la pratica sia irregolare in
quanto le asseverazioni prodotte dal progettista e dal direttore
dei lavori non sono riferite all’unità immobiliare oggetto di
compravendita. Chiedo pertanto se nelle asseverazioni devono essere
esplicitati i vari sub o se basta indicare la particella
dell’edificio.
Sismabonus-acquisti: la risposta dell’esperto
Il Sismabonus-acquisti rappresenta una delle agevolazioni più
interessanti messe a disposizione dallo stato italiano.
Semplificando si può dire che forse è la più “semplice”, perché
viene attivata direttamente dal costruttore nell’ambito dei normali
adempimenti progettuali, ai quali devono essere aggiunte “solo” le
attestazioni di riduzione del rischio sismico. È tra le più
“convenienti”, poiché mette a disposizione dell’acquirente un
plafond importante (96.000euro) replicabile infinite volte, senza
togliere nulla al costruttore, che può ugualmente fruire dei bonus
eco. È anche la più “immediata”, poiché si traduce in uno sconto
diretto sul prezzo di acquisto. È persino tra le più “longeve”,
poiché esiste dal 2017 e proseguirà, seppure con aliquote
decrescenti, fino al 2024.
Nonostante tutto il Sismabonus-acquisti è poco conosciuto e la
sua applicazione pratica presenta ancora dei coni d’ombra. Lo
dimostrano i quesiti posti dal gentile lettore, che riguardano tre
diversi aspetti che evidenziano le seguenti criticità
riguardanti:
- la duplicazione dei massimali
- i destinatari della detrazione
- le modalità di asseverazione.
Cos’è il Sismabonus-acquisti
Per capire cos’è il bonus per l’acquisto di case antisismiche
bisogna anzitutto leggere la Guida dell’Agenzia delle Entrate
dedicata al Sismabonus (ed. luglio 2019) che vi dedica un paragrafo
nel quale lo descrive, riassumendone i tratti generali.
Poi bisogna fare riferimento alle tante risposte a interpelli
riguardanti questo specifico argomento, nelle quali vengono
riportati i riferimenti normativi e i vari aggiornamenti di
prassi.
A questo proposito una tra le più complete e chiare è la
risposta n.
556/2021, della quale si riporta un breve abstract.
“Il comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto-legge 4
giugno 2013, n. 63 (introdotto dall’articolo 46-quater, del
decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, con decorrenza dal 24 giugno
2017), nella versione attualmente vigente, prevede che «qualora gli
interventi di cui al comma 1-quater [del medesimo articolo 16]
siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a
rischio sismico 1, 2 e 3 […] mediante demolizione e ricostruzione
di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche
con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove
le norme urbanistiche consentano tale aumento, eseguiti da imprese
di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro
diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva
alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta di cui al
primo e al secondo periodo del medesimo comma 1-quater spettano
all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella
misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della
singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di
compravendita e comunque, entro un ammontare massimo dispesa pari a
96 mila euro per ciascuna unità immobiliare. I soggetti beneficiari
di cui al periodo precedente possono optare, in luogo della
detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese
che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti
privati, con la facoltà di successiva cessione del
credito».
Risposta al primo quesito (duplicazione dei massimali)
Utili riferimenti in merito alla possibilità di beneficiare di
una doppia quota di Sismabonus nel caso di acquisto di una unità
immobiliare e di un garage, sono contenuti nella risposta n.
19/2021 dell’Agenzia delle Entrate. In detta risposta l’istante
chiedeva se “in caso di acquisto del garage effettuato insieme
ad altra unità abitativa con l’indicazione nell’atto di vendita di
separati corrispettivi, spetti la detrazione d’imposta “sisma bonus
acquisti” all’acquirente per ogni unità immobiliare acquistata nei
limiti di valore previsti dalla norma”.
Dopo il solito excursus normativo il Fisco ha chiarito in modo
inequivocabile che “nel caso di acquisto, unitamente
all’immobile abitativo, anche delle pertinenze… la detrazione di
cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n.
63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di
euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita,
unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla
pertinenza, anche se accatastati separatamente”.
Quindi, in risposta al quesito, se si tratta dell’acquisto di un
appartamento e di un garage pertinenziale, il bonus da 96.000euro
spetterà solo una volta, anche se le due unità sono distintamente
accatastate, anche se nel rogito i prezzi sono distinti e anche se
la compravendita avviene con due diversi atti eseguiti in momenti
diversi.
Il punto è dunque legato al rapporto di pertinenzialità tra i
due beni che, trattandosi di un garage e di un appartamento ubicati
nello stesso palazzo, difficilmente potrà essere negato.
Una possibile soluzione per fruire di due bonus fiscali da
96.000euro (uno per il garage e uno per l’abitazione) potrebbe
essere quella di intestare i due immobili a soggetti diversi, ad
esempio uno al marito e uno alla moglie, oppure uno in comproprietà
e uno in proprietà esclusiva.
La pertinenzialità tra due beni presuppone infatti che vi sia
piena coincidenza tra i soggetti intestatari.
Risposta al secondo quesito (destinatari della detrazione)
Il comma 1-septies, dell’articolo 16, del decreto-legge 4 giugno
2013, n. 63 afferma chiaramente che “le detrazioni dall’imposta
[…] spettano all’acquirente delle unità
immobiliari”.
Stessa cosa, e in modo ancor più chiaro, si trova scritta in
varie risposte a interpello, tra cui la n.
556/2021: “la disposizione in commento è inserita nel
contesto delle norme che disciplinano il c.d. “Sismabonus” … ma si
differenzia da quest’ultimo in quanto i beneficiari
dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove
unità immobiliari”.
Non c’è dubbio quindi che l’unico soggetto che può beneficiare
del Sismabonus-acquisti (e non potrebbe essere diversamente), è il
soggetto (non necessariamente persona fisica, nei casi al di fuori
del 110%) che effettua l’acquisto ovvero che, a fronte del
pagamento di un prezzo, acquisisce la titolarità di unità
immobiliari oggetto di demolizione e ricostruzione.
Non c’è spazio dunque per il costruttore che non può esigere
alcunché relativamente a questa agevolazione, né in modo diretto e
né in modo indiretto.
Tantomeno può ritenersi legittima l’operazione descritta dal
lettore, che consisterebbe nell’incamerare parte dell’agevolazione
sotto forma di “rimborso spese” successivamente alla dichiarazione
commerciale del prezzo del bene.
Una condotta di questo tipo, oltre che contraria ai principi di
buona fede, può configurare un vero e proprio illecito del quale
potrebbe essere chiamato a rispondere non solo il costruttore, ma
anche l’ignaro acquirente.
Diverso (e legittimo) è invece il caso in cui la società
costruttrice, in fase di definizione del prezzo di mercato del bene
(e quindi prima di intavolare una trattativa di vendita), decida
liberamente di incrementarne il prezzo, stante il vantaggio
economico a disposizione dei propri clienti.
Risposta al terzo quesito (modalità di asseverazione)
I requisiti per la spettanza del Sismabonus-acquisti (non solo
nella misura del 110% ma anche per le percentuali minori
riconosciute per i pagamenti successivi al 30 giugno) sono stati
oggetto di una interrogazione
parlamentare il 29 marzo 2022 (Camera dei Deputati – 5-07778 –
Interrogazione in merito alla possibile posticipazione del termine
del 30 giugno 2022 in materia di Sismabonus). In tale occasione il
MEF, sentiti gli uffici competenti, ha risposto come segue “con
riferimento alla richiesta di chiarire se, entro il predetto
termine del 30 giugno 2022, sia necessario che gli immobili abbiano
ottenuto l’agibilità a seguito della presentazione al Comune della
comunicazione di fine lavori e della segnalazione certificata di
conformità edilizia e agibilità, o se sia sufficiente che sia stato
realizzato il collaudo statico, si fa presente che tali requisiti
non sono richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione
fiscale”.
Dalla risposta si deduce quindi che la comunicazione di fine
lavori e l’agibilità rappresentano, sotto il profilo fiscale, un
requisito non indispensabile per fruire del Sismabonus.
Nulla di nuovo, poiché tale orientamento era stato in precedenza
confermato anche dall’Agenzia delle Entrate (risposta a
interpello n. 191 del 18/03/2021) che si era espressa nel modo
seguente “L’agevolazione per il singolo acquirente non è
condizionata necessariamente alla ultimazione dei lavori
riguardanti tutti i fabbricati quanto al rispetto dei requisiti
previsti dalla normativa antisismica come risultanti delle previste
attestazioni professionali.”
Quindi il Fisco, esattamente un anno prima, aveva chiarito che
“il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa
antisismica” rappresenta un requisito inderogabile, mentre non
è necessaria “l’ultimazione dei lavori”.
È evidente quindi che, in assenza dell’ultimazione dei lavori e
dell’agibilità, non è possibile procedere alla dichiarazione
catastale delle singole unità immobiliari. Ma se non è richiesta
l’ultimazione dei lavori, ai fini del Sismabonus, sarebbe un
controsenso ritenere indispensabile l’iscrizione in catasto dei sub
oggetto di compravendita.
Tantomeno potrà essere richiesta l’indicazione degli stessi nei
moduli di asseverazione necessari per la classificazione sismica
dell’edificio ex articolo 3, comma 2, del
DM del MIT n. 58 del 2017, essendo il Sismabonus (e quindi
anche il Sismabonus-acquisti), finalizzato a promuovere la messa in
sicurezza e la stabilità degli edifici, da intendersi come “unità
strutturali” e non come singole unità immobiliari.
Laddove l’advisor bancario dovesse persistere nelle proprie
convinzioni, al gentile lettore non resterà che rivolgersi a un
altro istituto di credito.
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