L’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge n. 63 del 2013
ha previsto una detrazione fiscale molto particolare per la
realizzazione di case antisismiche mediante demolizione e
ricostruzione effettuata da imprese di costruzione. Stiamo parlando
del sismabonus acquisti o sismabonus case
antisismiche che, diversamente dagli altri interventi di
riduzione del rischio sismico, presenta alcune particolarità.
Sismabonus acquisti: nuovo intervento del Fisco
Particolarità che, come spesso accade quando si incastrano tra
loro norme fiscali, edilizie e strutturali, sono chiarite con un
intervento dell’Agenzia delle Entrate come nel
caso della risposta n.
366 del 24 maggio 2021 che ci consente di approfondire
alcuni punti chiave.
Nel caso di specie, l’istante, un’impresa di costruzioni e
ristrutturazioni, proprietaria di un compendio immobiliare su cui
risultavano preesistenti fabbricati da demolire e ricostruire.
Le procedure partono nel 2019, ma tra i documenti depositati è
presente il progetto antisismico sull’immobile, ma non accompagnato
dall’asseverazione della classe di rischio del tecnico progettista
anche se prevista dall’art. 3 del D.M. 28 febbraio 2017 n. 58,
essendo, a quel tempo, il Comune di classificato in zona sismica 4
e passato a fine 2019 in zona 3.
L’Istante fa presente che ad eccezione della suddetta
asseverazione della classe di rischio, è in possesso di tutte le
condizioni sostanziali stabilite dalla normativa di riferimento
quali:
- avvio della procedura autorizzativa successiva al 1° gennaio
2017; - intervento di demolizione e ricostruzione con miglioramento di
5 classi sismiche rispetto alle preesistenti; - ubicazione del fabbricato in zona 3;
- inizio lavori antecedente il 2020;
- cessione delle unità immobiliari entro 18 mesi dal termine dei
lavori.
Ciò premesso, tra le altre cose, l’istante chiede:
- se possa essere applicata la disciplina del Sismabonus acquisti
a tutti gli acquirenti delle unità immobiliari componenti il
fabbricato, più precisamente se possano beneficiare della
detrazione di cui al citato art. 16, comma 1-septies del
decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, anche a seguito della redazione
e presentazione del documento di asseverazione della classe di
rischio dell’edificio in un momento successivo rispetto alla
richiesta del titolo abilitativo; - quale siano le modalità per la presentazione dell’asseverazione
della classe di rischio, qualora la risposta al primo quesito fosse
affermativa; - a quale importo ammonti la succitata detrazione, qualora la
risposta al primo quesito fosse affermativa; - se possa essere applicata nel contempo a tutti gli acquirenti
delle unità immobiliari la detrazione sul costo di costruzione per
l’acquisto di autorimessa pertinenziale da un’impresa
costruttrice.
Sismabonus acquisti: requisiti e adempimenti
Andiamo con ordine e diciamo subito che il sismabonus acquisti
presente delle peculiarità che lo rendono in qualche modo
differente dal normale sismabonus. Su una cosa, invece, presenta le
stesse caratteristiche: la possibilità di essere convertito in
sismabonus acquisti al 110% come previsto dall’art. 119, comma 4
del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), a condizione però
che siano rispettati tutti i requisiti previsti.
Tornando al caso di specie, l’Agenzia delle Entrate ha
evidenziato che ai fini della detrazione di cui all’articolo 16 del
decreto legge n. 63 è necessario, in particolare, che l’efficacia
degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico sia
asseverata (utilizzando il modello contenuto nell’allegato B del
decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28
febbraio 2017, n. 58) dai professionisti incaricati della
progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e
collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, e
iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di
appartenenza.
L’articolo 3 del DM n. 58/2017 – in vigore al momento
dell’inizio delle procedure autorizzatorie da parte dell’impresa
costruttrice – prevedeva che alla predetta segnalazione fosse
allegata, per l’accesso alle detrazioni, anche l’asseverazione del
progettista dell’intervento strutturale della classe di rischio
dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo
l’esecuzione dell’intervento progettato redatta in base al citato
decreto ministeriale n. 58 del 2017.
In vigenza di tale disposizione, è stato, pertanto, chiarito che
un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle disposizioni
sopra richiamate, non consente l’accesso al sismabonus.
Il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 5
giugno 2020, però, afferma anche che:
“le imprese che effettuano gli interventi su immobili
ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate
successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 –
data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso
l’agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e
3 – e che non hanno presentato l’asseverazione in parola, in quanto
non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base
alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli
abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la
fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale
integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del
rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del
rischio sismico“.
Considerato che nel caso di specie, all’inizio delle procedure
autorizzative il Comune era ricompreso in zona sismica 4 e solo
successivamente all’avvio delle procedure è passato in zona 3,
fermo restando il rispetto della condizione che gli immobili siano
alienati dall’impresa costruttrice entro 18 mesi dal termine dei
lavori, l’asseverazione del progettista deve essere presentata
dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile e
consegnata all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in
questione.
Superbonus case antisismiche: le condizioni
In relazione agli interventi, il Superbonus si applica anche
alle spese sostenute dagli acquirenti delle case antisismiche, vale
a dire delle unità immobiliari facenti parte di edifici ubicati in
zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate
dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519
del 28 aprile 2006) oggetto di interventi antisismici effettuati
mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile da parte di
imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro 18
mesi dal termine dei lavori, provvedano alla successiva
rivendita.
In relazione alla detrazione per acquisto di case antisismiche,
affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare
della detrazione, è necessario, al ricorrere di tutte le altre
condizioni normativamente previste, che l’atto di acquisto degli
immobili sia stipulato entro i termini di vigenza
dell’agevolazione.
Con il decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti
del 6 agosto 2020 è stato modificato il citato D.M. n. 58 del 2017,
integrando le norme relative all’asseverazione del rischio sismico,
al fine di rispettare le disposizioni in materia, contenute ai
commi 13 e 13-bis dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del
2020, ai sensi dei quali, ai fini del Superbonus, è necessario, tra
l’altro, che i professionisti incaricati della progettazione
strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del
collaudo statico attestino altresì la corrispondente congruità
delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
In particolare, nel citato articolo 3 del decreto ministeriale
n. 58 del 2017, è stato inserito il comma 4-bis, ai sensi del quale
«Al fine di usufruire delle misure di cui agli articoli 119 e
121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con
modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, per le spese
documentate e sostenute nel periodo compreso tra il 1° luglio 2020
e il 31 dicembre 2021 per tutte le attestazioni e le asseverazioni
prodotte dai professionisti e redatte con le modalità di cui agli
allegati B, B-1 e B-2 è richiesta apposita polizza assicurativa
secondo le modalità di cui al citato articolo 119, comma
14».
In merito sismabonus acquisti, però, la Commissione Consultiva
per il Monitoraggio dell’applicazione del D.M. 28/02/2017 n. 58 e
delle Linee Guida ad esso allegate, con il parere n. 3/2021 del 7
aprile 2021 ha precisato che nel caso di interventi di demolizione
e ricostruzione da parte di impresa di cui al comma 1-septies
dell’art. 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non è
necessario redigere il computo metrico estimativo dei
lavori e non deve essere compilata la sezione del modulo di
asseverazione in cui è richiesto di dichiarare la congruità della
spesa sulla base del costo complessivo dell’intervento.
Ciò in quanto la detrazione in questione è commisurata al prezzo di
acquisto dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di
compravendita e non ha, quindi, relazione col “costo complessivo
dell’intervento” richiesto nel predetto modulo di asseverazione, da
indicare negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su
edifici esistenti.
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