Un intervento di demolizione e ricostruzione mediate la
richiesta di un titolo abilitativo ai sensi
dell’art. 3, comma 1, lettera e) (interventi di nuova
costruzione) del D.P.R. n. 380/2001 (c.d.
Testo Unico Edilizia), può
godere della detrazione fiscale prevista dall’art.
16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 (c.d. sismabonus)?
Sismabonus case antisismiche: nuova risposta
dell’Agenzia delle Entrate
Leggendo alcune “vecchie” risposte dell’Agenzia delle Entrate
(come ad esempio la risposta n. 286 del 28 agosto 2020) la
risposta alla domanda sarebbe senza dubbio negativa. In questa
risposta l’Agenzia delle Entrate, parlando della detrazione fiscale
congiunta eco-sismabonus, aveva chiarito che era comunque
necessario il rispetto dei requisiti previsti per ogni agevolazione
presa singolarmente e quindi, tra le altre cose, aveva rilevato
che:
- nel caso di interventi di ristrutturazione senza demolizione
dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la
detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte
esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova
costruzione”; - dal titolo amministrativo che assente i lavori deve risultare
che l’opera consista in un intervento di conservazione del
patrimonio edilizio esistente (articolo 3, comma 1, lett. d), del
d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione
(articolo 3, comma 1, lett. e), del DPR n. 380 del 2001).
Sismabonus, Ecobonus, Superbonus: serve un testo unico
dei chiarimenti!
Una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate rimette però in
gioco tutto, confermando nuovamente la necessità di un “testo unico
delle detrazioni fiscali” o almeno un “testo unico dei chiarimenti”
dell’Agenzia delle Entrate, sempre più fondamentale per evitare
confusione tra tecnici e contribuenti.
Con la nuova risposta n. 557 del 23 novembre 2020,
l’Agenzia delle Entrate risponde ad un contribuente che intende
demolire completamente per costruire successivamente tre edifici
residenziali plurifamiliari. Ricostruzione che avverrà a seguito di
presentazione di un permesso di costruire. Alla fine dei lavori il
rischio sismico dei nuovi edifici risulterà ridotto di due classi.
L’intervento si concluderà a novembre 2021, quando vi sarà la
stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo
saranno stipulati dei preliminari con versamento di caparre e
acconti.
L’istante ha chiesto:
- se tale intervento possa rientrare nell’ambito agevolativo
dell’articolo 16, comma 1-septies del D.L. n. 63/2013 (c.d.
sismabonus); - se entro il termine normativamente previsto del 31 dicembre
2021 sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità,
a seguito della presentazione al Comune della Comunicazione di fine
lavori e della Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e
Agibilità o se sia sufficiente che sia stato realizzato il collaudo
statico con verifica del miglioramento sismico; - quale sia la data ultima per fruire del beneficio in esame. In
particolare, chiede se siano agevolabili gli acquisti definitivi
posti in essere anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro
i 18 mesi dalla fine dei lavori.
Sismabonus case antisismiche anche con interventi di
nuova costruzione
Dopo aver ripercorso il quadro normativo di riferimento,
l’Agenzia delle Entrate ha risposto puntualmente ai 3 quesiti del
contribuente rilevando che mentre la qualificazione dell’intervento
spetta al SUE (sportello unico per l’edilizia) di riferimento, la
disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del
D.L. n. 63/2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di
fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati
dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e
ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio
sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio
preesistente“.
Con la circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020
l’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che “La ricostruzione
dell’edificio, inoltre, può determinare anche un aumento
volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme
urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando,
ad esempio, la circostanza che il fabbricato ricostruito contenga
un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al
preesistente”.
Rispondendo al primo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha quindi
confermato che la detrazione fiscale per l’acquisto di case
antisismiche può essere fruita a prescindere dalla
circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi
dell’articolo dall’articolo 3, comma 1, lettera d)
(ristrutturazione edilizia) o e) (nuova costruzione) del Testo
Unico Edilizia, ma nel presupposto che l’intervento sia
effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto
consentito dagli strumenti urbanistici vigenti. La detrazione,
quindi, è ammessa anche nell’ipotesi in cui la demolizione e
ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento
volumetrico rispetto a quello preesistente.
Sismabonus case antisismiche: periodo di vigenza e
segnalazione certificata di agibilità (SCA)
In riferimento agli altri due quesiti, l’Agenzia delle Entrate
ha ricordato che la norma di riferimento ha un orizzonte temporale
che va dall’1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Dunque, come per
altre detrazioni fiscali, è necessario riferirsi alle spese
sostenute entro questo orizzonte temporale.
Di conseguenza, affinché gli acquirenti delle unità immobiliari
possano beneficiare della detrazione prevista per l’acquisto di
case antisismiche è necessario che l’atto di acquisto relativo agli
immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre
2021. Considerato che per poter stipulare rogito notarile gli
immobili devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere
commercializzati, la segnalazione certificata di
agibilità dovrà essere presentata prima.
A cura di Redazione
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