È possibile beneficiare del sismabonus acquisti
nel caso in cui l’asseverazione tecnica non è
stata allegata perché al momento della presentazione del titolo
l’immobile ricadeva in zona sismica 4 che poi è passata alla 3?
Sismabonus e cambio zona sismica: la risposta dell’Agenzia
delle Entrate
A rispondere alla domanda ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate
con la risposta
n. 749 del 27 ottobre 2021 al classico interpello che riguarda
la fruizione della detrazione fiscale di cui all’articolo 16, comma
1-septies, del Decreto-Legge n. 63 del 2013. Stiamo parlando del
sismabonus aquisti, ovvero la detrazione riservata agli acquirenti
di edifici antisismici realizzati da imprese di costruzione a
seguito di demolizione. In questo caso, quindi, i beneficiari sono
gli acquirenti degli immobili.
I requisiti sono sempre gli stessi del sismabonus, ovvero:
- intervento di riduzione del rischio sismico attestato tramite
asseverazione tecnica (DM n. 58/2017); - edificio ubicato in zona sismica 1, 2 o 3.
Nella prima versione del DM n. 58/2017 era previsto che
l’asseverazione tecnica andasse allegata al titolo edilizio, pena
decadenza del beneficio fiscale. Con il DM n. 24/2020 è stato
modificato l’art. 3, comma 3 del DM n. 58/2017 consentendo la
presentazione dell’asseverazione entro l’inizio dei lavori. Dal 16
gennaio 2020 (data di entrata in vigore del DM n. 24/2020), dunque,
l’asseverazione tecnica può essere presentata entro la data di
inizio dei lavori.
Il caso prospettato al Fisco
L’istante ha sottoposto al Fisco alcuni quesiti che discendono
dalla seguente rappresentazione dei fatti:
- fabbricato residenziale costituito da 3 abitazioni (accatastate
in classe A/2) e due box auto (accatastati in classe C/6); - il precedente proprietario (2016) ha chiesto l’autorizzazione
alla demolizione e ricostruzione con ampliamento con l’obiettivo di
realizzare nuove unità residenziali; - il permesso di costruire è stato rilasciato (2017) al
precedente proprietario; - l’istante ha acquistato l’immobile (2020) e ha volturato a suo
nome il permesso di costruire (2020); - la demolizione dell’immobile è stata avviata nel 2020;
- il 20/01/2021, terminata la demolizione, è stata presentata una
SCIA non sostanziale, riguardante parti strutturali del progetto,
con cui è stata modificata la conformazione dell’edificio e ridotto
il numero delle unità abitative; - in esito alla richiesta di integrazione documentale presentata
si prevede di terminare i lavori il 31 gennaio 2022; - non è stata depositata l’asseverazione del progettista
dell’intervento strutturale dal momento che il Comune è stato
incluso tra le zone a rischio sismico 3 solo dopo la Deliberazione
della Giunta della Regione del Veneto n. 244 del 9 marzo 2021.
Le domande chiedono all’Agenzia delle Entrate se i futuri
acquirenti delle unità immobiliari potranno:
- beneficiare dell’agevolazione di cui all’articolo 16 comma
1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con
modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90; - beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di case
antisismiche di cui all’articolo 119, comma 4, del decreto-legge 19
maggio 2020 n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17
luglio 2020, n. 77.
La risposta di AdE
Le domande dell’istante non sono nuove all’Agenzia delle Entrate
che ha già fornito diverse risposte sull’asseverazione tardiva, il
cambio di zona sismica e il sismabonus acquisti.
Anche in questo caso, AdE ricorda la sua risoluzione n. 38/E del
3 luglio 2020, nella quale è stato precisato che il sismabonus
acquisti spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari
ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui
procedure autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019
(data di entrata in vigore delle disposizioni che hanno esteso
l’agevolazione anche agli immobili ubicati nei comuni ricadenti in
zona sismica 2 e 3) anche se l’asseverazione tecnica richiesta dal
DM n. 58/2017 non è stata tempestivamente presentata, a condizione
che la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la
data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi
di riduzione del rischio sismico e consegnata all’acquirente ai
fini dell’accesso al beneficio in questione. Ciò al fine di non
precludere l’applicazione del beneficio in commento nelle ipotesi
in cui l’adempimento non è stato effettuato in quanto, in base alle
norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi
antisismici non rientravano nell’ambito applicativo
dell’agevolazione.
Ai medesimi fini, è stato altresì precisato che, il predetto
principio si applica anche nel caso in cui l’adempimento non è
stato effettuato in quanto, alla data di inizio delle procedure
autorizzatorie o dei lavori, il Comune nel quale è ubicato
l’immobile oggetto di interventi era ricompreso in zona sismica 4
e, quindi, non rientrava nell’ambito applicativo del citato
articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013.
Anche in tale ipotesi, tuttavia, è necessario che la predetta
asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data di stipula
del rogito dell’immobile e consegnata all’acquirente ai fini
dell’accesso al beneficio in questione che riguarda, tuttavia, le
spese sostenute a decorrere dalla data in cui ha effetto il
provvedimento di riclassificazione delle zone di rischio
sismico.
Dal Sismabonus al Supersismabonus
Le medesime considerazioni valgono anche per il superbonus 110%.
In particolare, per quanto concerne la possibilità di applicare il
Superbonus, nel limite massimo di spesa pari a 96.000 euro, è
necessario, altresì, al ricorrere di tutte le altre condizioni
normativamente previste (come chiarite con i relativi documenti di
prassi), l’atto di acquisto relativo all’immobile oggetto dei
lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022. Infine, considerato
che il comune è stato incluso tra le c.d. “zone a rischio sismico
3” con la Deliberazione della Giunta della Regione del Veneto n.
244 del 9 marzo 2021, l’agevolazione si applica agli acquisti
effettuati a decorrere dalla data in cui ha effetto tale
Deliberazione.
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