La rigenerazione urbana spinge il residenziale romano, grazie a due leve attraenti sia sul piano abitativo che economico. La prima guarda alla realizzazione di smart home, case di ultima generazione che facilitano la vita degli abitanti con soluzioni tecnologiche e votate al risparmio energetico.
La seconda attinge ai benefici fiscali quali il SismaBonus 110%, che possono permettere anche ai redditi più bassi e ai giovani di acquistare casa nella capitale, grazie a sconti importanti e alla possibilità di accedere a mutui contenuti, finanziabili fino al 100%.
Questo lo scenario in cui opera Cam Spa, impresa che ha celebrato il ventennale con nuovi progetti di riqualificazione e sviluppo immobiliare nella capitale, dal nuovo Rettorato di Roma Tre al residenziale di prestigio di Villa Paolina, passando attraverso i parking Via Giulia, Via Como e Re di Roma, che rispondono concretamente alle esigenze di una metropoli dove il numero di posti auto in autorimesse appare ancora insufficiente.
Con una squadra di 50 dipendenti e 20 collaboratori nel quartier generale di Lungotevere San Paolo, sede in stile modernista inaugurata nel 2017, anch’essa frutto di un intervento di riqualificazione urbana, Cam, grazie alla sesta generazione della famiglia Marinelli, è oggi rappresentata da Andrea e Costanza Marinelli, figli dell’ing. Angelo, entrambi coinvolti nella gestione dell’azienda.
Per definire il quadro del residenziale romano, con focus sul SismaBonus 110% e sul ruolo che le smart home stanno giocando oggi nella rigenerazione urbana della capitale, di seguito l’intervista all’ing. Angelo Marinelli.
D. Cam ha recentemente sottolineato la rilevanza del Sismabonus acquisti 110%. Che impatto può avere l’incentivo in chiave di rigenerazione urbana nel 2022?
La nostra azienda opera da anni nella rigenerazione della città di Roma. Abbiamo fatto diverse operazioni, su tutte la realizzazione di 50 autorimesse nella città consolidata, la zona semicentrale, che hanno rigenerato alcuni luoghi, sistemando la superficie e apportando al comune i relativi contributi.
Negli anni passati abbiamo attivato riqualificazioni urbane intese come realizzazione di opere pubbliche, urbanizzazioni in quartieri degradati in accordo con il comune, anche in variante urbanistica, e il comune ha ripagato queste opere con cubature edilizie, in cui noi abbiamo costruito e venduto.
Abbiamo quindi proseguito le opere di rigenerazione urbana sia attraverso la Legge piano casa della regione Lazio, che con la Legge sulla rigenerazione sempre della regione Lazio.
Il focus è nella zona semicentrale, nella città consolidata, dove realizziamo edifici che sono frutto di demolizioni e ricostruzioni. Nella pratica, demoliamo edifici che hanno perso la loro funzione o perché sono vecchi opifici, o perché sono immobili che avevano vocazioni diverse (conventi, scuole…) e procediamo con la ricostruzione.
Nel 2019, sono state ampliate le zone a rischio sismico che possono usufruire di importanti sgravi fiscali per chi acquista abitazioni che vengono dalla demolizione di un edificio in disuso e la ricostruzione di un nuovo edificio di abitazioni.
Questa legge dà oggi la possibilità a chi acquista abitazioni antisismiche frutto di demolizione e ricostruzione, di beneficiare di uno sgravio fiscale del 110% su un valore massimo ad alloggio di 96mila euro.
Questo sgravio può essere detratto dalla dichiarazione dei redditi, oppure ceduto alla società realizzatrice con lo sconto in fattura. In questo modo l’alloggio viene scontato di 96mila euro, e lo sconto incide alquanto su appartamenti di taglio piccolo – dal valore di 240-250mila euro, permettendo un acquisto a 144-154 mila euro. Si tratta di una situazione rara a Roma e accessibile anche ai redditi più bassi.
Questa possibilità rende inoltre più semplice l’accesso al mutuo per acquisto, che può raggiungere anche il 100% della spesa, in quanto l’alloggio viene rogitato per 250mila euro, ma con lo sconto in fattura, il residuo di € 154mila può essere mutuato al 100%.
Il beneficio è sicuramente attivo fino a giugno 2022, la nuova Legge di bilancio ha esteso il beneficio non più al 110% ma all’85% di 96mila euro per gli anni 2022, 2023, 2024. Questo è un mezzo molto efficace per la rigenerazione urbana, in quanto accelera le vendite e quindi le sostituzioni di immobili fatiscenti con nuove costruzioni.
Oggi è quindi il momento opportuno per acquistare casa, grazie allo sconto sull’alloggio, ai mutui con tassi di interesse contenuti e a un mercato di Roma attualmente basso in termini di valori immobiliari, rispetto ad altre capitali europee.
D. Nel 2021 i mutui sono stati trainati anche dagli under-36. Ritiene che la misura di sostegno ai giovani che vogliono acquistare una prima casa sia positiva? Ne auspica un prosieguo anche per gli anni a venire?
Riceviamo molte richieste di acquisto da parte di giovani. Oltre alle agevolazioni citate, il giovane può accedere al Fondo di garanzia della Consap, che garantisce all’80% l’erogazione del mutuo, con tetto di valore massimo a 250mila euro.
Il giovane ha inoltre uno sgravio fiscale per l’Iva prima casa, che può essere portata in detrazione nelle future dichiarazioni dei redditi, gode di esenzione sia dell’imposta di registro che dell’imposta ipotecaria e catastale.
Il Fondo di garanzia è stato rifinanziato per il 2022 con 250milioni di euro, quindi auspico che venga rinnovato anche nei prossimi anni. Detta agevolazione dà la possibilità ai giovani di entrare in una casa e di diventare più indipendenti dalle proprie famiglie, acquisendo importanza e volontà a impegnarsi per il futuro.
D. Smart home: in quali quartieri/zone della capitale si sta maggiormente assistendo alla diffusione del residenziale di ultima generazione? E quali potrebbero essere interessati nel 2022?
Le case di ultima generazione che stiamo costruendo, riscuotono un grande successo, vengono apprezzate nei quartieri della città consolidata, laddove ci sono tutti i servizi, dalla metropolitana alle scuole, al commercio di vicinato.
Questo perché a Roma, specialmente negli ultimi anni, abbiamo assistito a un’espansione verso l’esterno, verso la periferia, trascurando la riqualificazione del centro città.
In queste zone semicentrali ci sono molti edifici che devono essere rigenerati, demoliti e ricostruiti, e i cittadini che vivono in quartieri periferici si sono resi conto che questo vivere ha un costo elevato. Si tratta delle spese per il pendolarismo del mattino, dei problemi famigliari come l’accompagnare i figli a scuola…fattori che hanno reso le aree periferiche meno favorite.
Le smart home trovano quindi una posizione ideale in questi quartieri semicentrali, che hanno tutti i servizi e si rivelano essere ricercati, tanto che quando noi realizziamo in queste aree, c’è la corsa ad acquistare gli alloggi.
Al di là delle caratteristiche energetiche, le case in classe A consumano quindi ⅕ delle case di anni precedenti e questo, nel tempo, sta avendo successo perché le persone comprendono il risparmio, che nel corso degli anni si rivela essere incisivo.
Come Cam, oltre alla struttura antisismica ed energeticamente efficiente, diamo inoltre altri benefici, perché crediamo che con l’agevolazione del SismaBonus sia possibile e opportuno creare una vera e propria cultura della casa smart.
Inseriamo, ad esempio, all’interno dei termoconvettori (apparecchi che emanano aria calda e aria fredda) delle lampade Uv per l’abbattimento dei batteri e degli allergeni. Queste apparecchiature si usano negli ospedali e, dopo il Covid, le abbiamo inserite nelle case, perché un’abitazione di ultima generazione deve avere queste caratteristiche ancora di più in un periodo di pandemia.
Roma ha un’acqua potabile buona ma piena di calcio, per questo installiamo delle apparecchiature che abbattono la presenza di calcio nell’acqua diramata negli alloggi, risolvendo problemi alle apparecchiature quali rubinetti o elettrodomestici. L’acqua viene quindi decalcificata e per renderla ancor più potabile inseriamo un ulteriore apparecchio per erogarla anche liscia, gassata e fresca. Questo evita di andare a comprare l’acqua minerale in bottiglie di plastica, dando una mano all’ambiente e facilitando la vita degli abitanti.
Oltre a queste innovazioni, le nostre case sono cablate con fibra ottica che raggiunge l’alloggio e si dirama in tutte le stanze, compreso il balcone. Questo favorisce lo smart working, ma anche la visione della televisione che in futuro fruirà del cavo con fibra ottica.
Dotiamo quindi le case di un sistema di videosorveglianza negli spazi comuni dell’edificio, collegato con una centrale, che riceve le immagini e che può attivare interventi nel caso di intrusioni o furti e inoltre forniamo un contenitore esterno dedicato al ritiro e alla spedizione dei pacchi.
D. La pipeline di Cam annovera progetti di riqualificazione sostenibile nella capitale nel 2022. Desidera evidenziarne uno, o più, in particolare?
Attualmente stiamo realizzando 5 interventi nella città di Roma, nell’area della città consolidata: Villa Paolina sita in Largo XXI Aprile 10, Domus Tiburtina sita in Via dei Monti Tiburtini 770, Nuova Bonelli sita in Via di Villa Bonelli 29, Pietralatella sita in Via di Pietralatella 21 e l’ultimo sito in Circonvallazione Ostiense.
Sono 5 interventi che hanno una previsione di conclusione nel 2022 – 2023, a cui si aggiungono nuove localizzazioni e progetti in corso di studio.
Crediamo molto nelle abitazioni della città consolidata, quindi siamo alla costante ricerca di edifici dismessi, per realizzare progetti di demolizione e ricostruzione. Lo facciamo con Cam che è la società immobiliare e Mac, l’impresa di costruzioni che realizza le nostre case.
D. Roma può ambire, dal 2022, a ridiventare protagonista dello scenario nazionale ed europeo?
Roma ultimamente è stata messa un po’ in disparte rispetto alle altre capitali europee e anche alle altre città italiane. Oggi c’è il grande boom di Milano, noi a Roma purtroppo abbiamo avuto un’amministrazione passata che non ha guardato all’espansione della città, ma piuttosto ad una decrescita anziché una crescita.
Il flusso delle popolazioni per i prossimi secoli guarda alle grandi città, con ampliamento delle capitali, e questo è un fenomeno epocale. Roma ha avuto un blocco sulle costruzioni, con fermo totale negli ultimi anni e questo ha fatto sì che tutto l’invenduto venisse esaurito. Oggi Roma sta vivendo una fase di totale ripartenza e ritengo che avremo uno sviluppo per i prossimi 50 anni che potrà essere 10 volte quello di Milano.
Questo per varie ragioni. Innanzitutto Roma ha un patrimonio storico, artistico, architettonico, unico al mondo. Nel 2019 ha registrato 47 milioni di turisti, e 43 milioni di passeggeri che hanno fatto scalo nell’hub di Fiumicino. La capitale vanta 12 università e 190 mila studenti, di cui 40mila sono fuori sede, con necessità di studentati, uno scenario immobiliare in cui stiamo portando avanti, perché Roma possa disporre – come tutte le capitali europee- di alloggi decorosi per gli studenti, che si tratti di veri e propri studentati o di soluzioni residenziali più classiche.
Ancora, Roma è eccellenza nel campo sanitario, vanta 30 strutture ospedaliere con circa 11mila posti letto, e la capitale è green, con circa 160 mq di verde per abitante.
Ogni giorno entrano ed escono circa 450mila persone che vivono nell’hinterland, per questo Roma è una capitale che avrà un’espansione, perchè questa è l’esigenza reale di chi vive nelle aree esterne.
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