Vorrei poter avere dei riferimenti normativi e/o delucidazioni
nel caso di interventi di superbonus 110% minicondominio unico
proprietario dove la percentuale della superficie residenziale non
supera il 50% richiesto. In questo caso quali interventi sono
possibili? Solo sulla parte residenziale e comunque nei termini
validi per i condomini (31/12/2023)?
Superbonus 110%: la domanda alla posta di
LavoriPubblici.it
Oggi provo a rispondere a Raffaele D. che pone una domanda molto “singolare” che riguarda l’utilizzo delle detrazioni fiscali del
110% (superbonus) previste dall’art. 119 del Decreto Legge n.
34/2020 (Decreto Rilancio). La domanda è singolare oltre che
incompleta perché:
- da una parte manca un’informazione fondamentale per poter
rispondere in maniera compiuta: l’esatta composizione delle unità
immobiliari costituenti l’edificio; - dall’altra è viziata da un errore di fondo: un edificio con più
unità immobiliari e unico proprietario non potrà mai costituire un
condominio.
Condominio e parti comuni: i soggetti beneficiari
Dopo questa opportuna premessa, è necessario ricordare la
formulazione dell’art. 119 del Decreto Rilancio ed in particolar il
riferimento al “condominio”, secondo quanto chiarito più volte
dall’Agenzia delle Entrate, il bonus 110% spetta per gli interventi
realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”, nella
accezione giuridica prevista dal codice civile all’articolo 1117 e
che, invece, sono esclusi quelli realizzati su edifici composti da
più unità immobiliari di un unico proprietario o di
comproprietari.
Questo ad eccezione degli edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità
immobiliari autonomamente accatastate posseduto da uno o più
persone fisiche (art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto
Rilancio).
Superbonus 110%: il caso degli edifici fino a 4 u.i.
Sempre l’Agenzia delle Entrate ha più volte ricordato (come
nella risposta n.
461 del 7 luglio 2021) che il conteggio delle unità immobiliari
che compongono l’edificio plurifamiliare posseduto da unico
proprietario per rientrare tra i soggetti indicati nel citato art.
119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio, va effettuato senza
considerare le pertinenze. Pertinenze che, invece, vanno
considerate negli edifici plurifamiliari nel calcolo dei limiti di
spesa.
Il proprietari o comproprietario persona fisica di edifici fino
a 4 unità immobiliari rientra, dunque, tra i soggetti beneficiari
del superbonus. Ma, come per tutti gli edifici plurifamiliari
(anche in condominio) e come chiarito dal Fisco nella circolare
n. 24/E dell’8 agosto 2020, il superbonus riguarda le spese
sostenute per interventi effettuati:
- su singole unità immobiliari residenziali;
- su parti comuni di edifici residenziali.
La residenzialità dell’edificio
Va, dunque, verificata la residenzialità dell’edificio ovvero la
percentuale di superficie residenziale rispetto quella non
residenziale:
- se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate
a residenza ricomprese nell’edificio è maggiore di
quella complessiva delle non residenziali, è possibile ammettere
alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità
immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che
sostengano le spese per le parti comuni; - se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate
a residenza ricomprese nell’edificio è minore di
quella complessiva delle non residenziali, è comunque ammessa la
detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei
possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione
comprese nel medesimo edificio.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la
detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole
pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le
spese relative a tali interventi.
Se l’edificio del nostro lettore è composto al massimo da 4
unità immobiliari, non solo potrà utilizzare il superbonus 110% ma
potrà farlo con le stesse scadenze previste per i condomini dal
primo periodo del comma 8-bis, art. 119 del Decreto Rilancio:
- 110% fino al 31/12/2023;
- 70% nel 2024;
- 65% nel 2025.
Superbonus 110%: il caso degli edifici con più di 4 u.i.
Nella domanda posta dal nostro gentile lettore si parla di
minicondominio con unico proprietario senza, però, specificare il
numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. È bene
ricordare che l’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito (per
ultimo nella circolare
n. 30/E del 22 dicembre 2020, par. 2.1.4) che il “condominio”
costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la
proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita
dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate
separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni
comuni dell’immobile. Si tratta di una comunione forzosa, non
soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando
al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese
per la loro conservazione ed è comunque tenuto a parteciparvi in
proporzione ai millesimi di proprietà.
La nascita del condominio si determina automaticamente, senza
che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui
più soggetti costruiscono su un suolo
comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a
terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando
l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla
prassi in materia.
Ai fini della costituzione del condominio risulta irrilevante la
mera detenzione degli immobili costituenti un edificio essendo
invece necessario avere riguardo alla proprietà degli stessi. Ciò
comporta che:
- se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un
edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle
predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si
costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire
del Superbonus; - se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi
proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico
soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio
è possibile fruire del Superbonus.
Se, dunque, le unità immobiliari costituenti l’edificio del
nostro lettore fossero più di quattro non si rientrerebbe tra i
beneficiari di cui all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto
Rilancio e non si avrebbe completamente accesso al superbonus
110%.
Source: lavoripubblici.it
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