L’art. 32 del Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77 (c.d. Decreto Semplificazioni) ha sostituito
integralmente il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020,
n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) prevedendo una “disciplina speciale” per gli interventi
edilizi che accedono al superbonus
110%.
Superbonus 110%: la disciplina speciale
In particolare, è stato previsto che gli interventi che accedono
alle detrazioni fiscali del 110%, senza demolizione e
ricostruzione, debbano essere considerati manutenzione
straordinaria come definiti dall’art. 3, comma 1, lettera
b) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia). Ma non solo, perché per questi interventi è
previsto che il cantiere possa essere avviato dietro presentazione
allo Sportello Unico Edilizia di una comunicazione di
inizio lavori asseverata (CILA) in cui
l’interessato (non il tecnico!) non deve compilare la sezione
relativa alla conformità urbanistica
dell’immobile.
Nella CILA nulla dovrà essere indicato circa lo stato
legittimo di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis del Testo
Unico Edilizia. Ricordiamo che per stato legittimo di intende “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha
disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali
titoli successivi che hanno abilitato interventi
parziali“.
Separata la norma fiscale da quella edilizia
Il nuovo comma 13-ter definisce per la prima volta una netta
separazione tra la normativa fiscale e quella
edilizia. Viene, infatti, previsto che la decadenza dei
benefici fiscali prevista dall’art. 49 del
Testo Unico Edilizia non opera più in presenza di
abusi edilizi (attenzione, ci si riferisce sempre
ad immobili edificati in conformità alle norme su cui possono
essere stati realizzati successivi abusi edilizi e non ad immobili
privi di titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione) ma
solo in alcuni casi particolari:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo
che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o
del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o che ne
ha attestato la costruzione (ne caso questa sia stata completata in
data antecedente al 1° settembre 1967); - non corrispondenza al vero delle attestazioni previste
dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.
Superbonus 110% e verifica di conformità urbanistica
L’intento (maldestro) di questa modifica è accelerare
l’avvio dei cantieri bypassando (forse!) il problema della
verifica di conformità urbanistica-edilizia. Ma,
come sempre, occorre fare molta attenzione e verificare in
ottica sistemica gli effetti di questa
modifica.
Slegare la fruizione del bonus 110% all’eventualità che possano
esistere degli abusi edilizi più o meno importanti può generare
almeno due grandi problematiche.
La prima è relativa all’autodenuncia da parte
dell’interessato. La norma prevede, infatti, che gli interventi
realizzati devono essere conformi alla CILA, pena
la decadenza dell’agevolazione fiscale. Ciò vuol dire che negli
elaborati grafici il tecnico dovrà rappresentare
puntualmente lo stato di fatto e per uno Sportello Unico
Edilizia che volesse controllare tutte le CILA presentate per il
superbonus, sarebbe molto facile verificare la presenza di
eventuali abusi. In questo caso, benché la CILA non possa
essere diniegata e nonostante non si perda il diritto alla
detrazione fiscale, come indicato nell’ultimo periodo del nuovo
comma 13-ter “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la
legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.
L’interessato potrà, quindi, essere sanzionato come previsto dal
Testo Unico Edilizia e, nel caso di controlli in corso d’opera, il
cantiere potrebbe essere sospeso (occhio ai contratti con
l’impresa!).
Superbonus 110%: la segnalazione certificata di agibilità
Altro aspetto importante riguarda l’agibilità
che dal 2016, con il D.Lgs. n. 222/2016, viene certificata da un
tecnico abilitato che verifica anche:
- la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene,
salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti
negli stessi installati; - la conformità dell’opera al progetto presentato.
La segnalazione certificata di agibilità
(SCA) va presentata entro quindici giorni
dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, per i
seguenti interventi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle
condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico
degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Ciò significa che per qualsiasi intervento di superbonus 110%,
alla fine dei lavori dovrà essere presentata la SCA. La mancata
presentazione della SCA entro i termini previsti comporta
l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77
a euro 464.
A questo punto occorre fare molta attenzione perché la
giurisprudenza ha distinto i due casi di:
- mancanza di agibilità (sostanziale);
- mancanza della segnalazione certificata di agibilità
(formale).
L’inagibilità e quindi l’ordinanza di sgombero operano solo in
caso di mancanza dei requisiti sostanziali previsti dalla norma.
Entrando nel dettaglio, le cause di inagibilità possono riguardare
le seguenti condizioni:
- igienico-sanitarie;
- di sicurezza, strutturali, impiantistiche o antincendio;
- energetiche;
- urbanistico-edilizie, nel caso di non conformità tra stato
realizzato e progetto presentato/autorizzato.
È chiaro che la CILA non è un’istanza che possa sanare eventuali
abusi presenti e rilevabili. Proprio per questo, l’eventuale
difformità tra stato dei luoghi e l’ultimo titolo abilitativo è una
causa ostativa alla presentazione della SCA.
CILA e segnalazione certificata di agibilità: il dubbio
La storia, però, non termina qui. L’art. 24, comma 2 del Testo
Unico Edilizia recita:
“2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni
dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il
soggetto titolare del permesso di costruire, o il
soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di
inizio di attività, o i loro successori o aventi causa,
presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione
certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle
condizioni di cui al comma 1.“.
Tale comma 2 considera tre categorie di soggetti obbligati a
presentare la SCA:
- il titolare del permesso di costruire, che può
essere:- ordinario (art. 10 del TUE);
- in deroga (art. 14 del TUE);
- convenzionato (art. 28-bis del TUE);
- il soggetto che ha presentato la segnalazione
certificata di inizio di attività, che può essere:- ordinaria (art. 22 del TUE);
- alternativa al permesso di costruire (art. 23 del TUE).
Non viene citata la comunicazione di inizio lavori
asseverata (CILA). Il che potrebbe essere una mera
dimenticanza del legislatore. Occorre, infatti, ammettere che tra
gli interventi che rientrano nell’universo CILA rientrano senza
dubbio anche quelli che possono incidere sulle condizioni di cui
all’art. 24, comma 1 del TUE.
Bisogna anche rilevare che benché l’art. 6-bis
del Testo Unico Edilizia (che ha previsto la CILA)
sia stato introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. n.
222/2016, la comunicazione di inizio lavori
asseverata da un tecnico per gli interventi di
manutenzione straordinaria è stata prevista per la prima volta
dall’art. 5 del Decreto-Legge 25 marzo 2010, n.
40. Nella precedente versione dell’art. 6 del TUE, al
comma 4 era previsto:
Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera a),
l’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori,
trasmette all’amministrazione comunale una relazione tecnica
provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati
progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari
preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa
né con il committente e che asseveri, sotto la propria
responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti
urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per
essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un
titolo abilitativo.
Poi nel 2016, il D.Lgs. n. 222/2016 ha modificato l’art. 6 e
previsto un articolo ad hoc per la CILA (appunto il 6-bis).
L’art. 24 sulla SCA è stato introdotto sempre
dal D.Lgs. n. 222/2016.
Risulta quanto meno strano che il legislatore si sia dimenticato
di citare la CILA. Il che “potrebbe” significare
che la SCA non vada presentata nel caso di interventi che vanno in
CILA, ma il condizionale è sempre d’obbligo e andrebbe verificata
l’interpretazione da parte dei SUE dove si sta operando (alla
faccia della semplificazione!). O, magari, in sede di converisone
in legge del D.L. n. 77/2021 chiariranno la necessità di SCA per
gli interventi di superbonus.
Conclusioni
A questo punto è facile comprendere che prima di avviare
qualsiasi cantiere di superbonus 110% e presentare una CILA che
potenzialmente potrebbe avere gli effetti di una bomba, è sempre
meglio verificare lo stato legittimo dell’immobile.
Source: lavoripubblici.it
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