Parlare di superbonus 110% non è mai semplice. È sempre molto
complicato dare verità assolute o che non cambino nel giro di pochi
giorni. Il legislatore ci ha abituati ad affrontare questo tema con
molta più cautela rispetto a quella che già utilizzavamo
normalmente.
Interventi edilizi e detrazioni fiscali
Quando si interviene su un immobile esistente possono sorgere
delle problematiche in corso d’opera, tali da rivedere
completamente il progetto iniziale. Chi si occupa di progettazione
conosce molto bene l’imprevedibilità di alcuni aspetti legati alle
forniture, al meteo, al comportamento delle strutture, alla
manodopera. Aspetti che uniti alla possibilità che cambino anche le
esigenze dei committenti, rendono la materia sempre complessa e
piena di insidie.
Ma l’argomento si complica maggiormente quando oltre a dover
controllare l’imprevedibile e a dare ordine al disordine,
l’intervento edilizio si unisce a qualche detrazione fiscale. E se
questa detrazione fiscale si chiama “superbonus”, allora
l’attenzione deve essere massima.
Superbonus 110% e CILAS
Quando si pensa di intervenire su un immobile utilizzando una
detrazione fiscale, resta sempre la possibilità che in corso
d’opera cambino le esigenze e sorgano delle problematiche che
l’assenza di linearità normativa non ci aiuta a risolvere. È così
che l’unica soluzione che i professionisti possono trovare, è
frutto di interpretazioni e ipotesi che come unico banco di prova
hanno spesso il martello e la bilancia dei tribunali.
Un tipico esempio di quanto ho appena scritto viene fornito da
una delle domande arrivate in redazione che chiede come comportarsi
nel caso in cui, dopo avere depositato una CILAS per un intervento
di isolamento termico a cappotto (ecobonus 110%), nasca l’esigenza
di procedere con alcuni interventi di rinforzo strutturale che
rientrerebbero pacificamente nel sismabonus 110%.
Come procedere dal punto di vista edilizio e fiscale?
Diversamente dalle normali procedure stabilite all’interno del
d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), per gli interventi di
superbonus 110% senza demoricostruzione dell’edificio sono previste
particolari procedure:
- l’intervento è classificato a prescindere come manutenzione
straordinaria; - per l’avvio del cantiere è sufficiente la presentazione di una
particolare comunicazione di inizio lavori asseverata (la CILAS) in
cui non si attesta lo stato legittimo ma solo il titolo che ha
legittimato la costruzione dell’opera; - è prevista una deroga espressa alle cause di decadenza
stabilite all’art. 49 del testo unico edilizia; - sono previste delle specifiche cause di decadenza del beneficio
(art. 119, comma 13-ter del D.L. n. 34/2020); - resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento (art. 119, comma 13-quater del
D.L. n. 34/2020); - le opere di edilizia libera vanno descritte all’interno della
CILAS; - le varianti in corso d’opera sono comunicate alla fine dei
lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata; - non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione
certificata di agibilità.
Prendendo in considerazione il penultimo punto, nel caso in
corso d’opera si rendessero necessarie delle varianti sostanziali
che avrebbero accesso al sismabonus 110%, come occorre
procedere?
Cosa prevede il Testo Unico Edilizia
Il concetto di variante è presente all’interno del d.P.R: n.
380/2001 e più precisamente:
- all’art. 22, comma 2:
Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata
di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non
incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non
modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non
alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai
sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive
modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel
permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza
urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali
segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte
integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione
dell’intervento principale e possono essere presentate prima della
dichiarazione di ultimazione dei lavori. - all’art. 22, comma 2-bis:
Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio
attività e comunicate a fine lavori con attestazione del
professionista, le varianti a permessi di costruire che non
configurano una variazione essenziale, a condizione che siano
conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate
dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti
dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici,
ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed
archeologico e dalle altre normative di settore. - all’art. 65, comma 5:
Anche le varianti che nel corso dei lavori si intendano
introdurre alle opere di cui al comma 1, previste nel progetto
originario, devono essere denunciate, prima di dare inizio alla
loro esecuzione, allo sportello unico nella forma e con gli
allegati previsti nel presente articolo. - all’art. 94-bis, comma 2:
Per i medesimi fini del comma 1, il Ministero delle
infrastrutture e dei trasporti, d’intesa con la Conferenza
Unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto
1997, n. 281, definisce, entro sessanta giorni dalla data di
entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge 18
aprile 2019, n. 32, le linee guida per l’individuazione, dal punto
di vista strutturale, degli interventi di cui al medesimo comma 1,
nonché delle varianti di carattere non sostanziale per le quali non
occorre il preavviso di cui all’articolo 93. Nelle more
dell’emanazione delle linee guida, le regioni possono confermare le
disposizioni vigenti. Le elencazioni riconducibili alle categorie
di interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, già
adottate dalle regioni, possono rientrare nelle medesime categorie
di interventi di cui al comma 1, lettere b) e c). A seguito
dell’emanazione delle linee guida, le regioni adottano specifiche
elencazioni di adeguamento alle stesse.
Lo stesso art. 94-bis al comma 3 prevede che:
Fermo restando l’obbligo del titolo abilitativo all’intervento
edilizio, non si possono iniziare lavori relativi ad interventi
“rilevanti”, di cui al comma 1, lettera a), senza preventiva
autorizzazione del competente ufficio tecnico della regione, in
conformità all’articolo 94.
Normalmente, dunque, in edilizia si fa distinzione tra
interventi rilevanti e non, oltre che a varianti essenziali e non.
Quando si parla di superbonus 110%, però, le cose cambiano.
CILAS e qualificazione dell’intervento
Come già detto, l’art. 119, comma 13-quinquies del Decreto
Rilancio stabilisce che le varianti in corso d’opera siano
comunicate alla fine dei lavori come integrazione della CILA
presentata.
Lo stesso modello di CILAS, nella sezione d) Qualificazione
dell’intervento, prevede che la comunicazione:
- riguarda l’intervento descritto nella dichiarazione del
progettista, che rientra tra quelli soggetti alla comunicazione di
inizio lavori asseverata ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter, del
D.L. n. 34 del 2020, e che:- i lavori avranno inizio in data gg/mm/aaaa;
- i lavori avranno inizio dopo la comunicazione, da parte dello
sportello unico, dell’avvenuta acquisizione delle
autorizzazioni/nulla osta che è necessario acquisire
preventivamente
- costituisce variante in corso d’opera a CILA Superbonus
presentata in data gg/mm/aaaa prot. n. X e costituisce integrazione
alla stessa - costituisce integrazione alla pratica edilizia presentata in
data gg/mm/aaaa prot. n. X relativa ad interventi edilizi non
soggetti a Superbonus (nel caso in cui la CILA sia contestuale ad
altri interventi non soggetti a Superbonus).
In linea strettamente teorica, dunque è possibile presentare (a
fine lavori) una variante in corso d’opera. Ciò che non è
chiarissimo è come procedere se:
- se si tratta di interventi rilevanti o varianti essenziali per
i quali occorre un atto di assenso/nulla osta; - se si tratta di interventi che richiedono di allegare qualcosa
prima dell’avvio dei lavori (come il sismabonus).
Il sismabonus e l’asseverazione tecnica
L’art. 3, comma 3 del
DM n. 58/2017 prevede:
Conformemente alle disposizioni regionali, il progetto degli
interventi per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione
di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione
certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di
costruire, al momento della presentazione allo sportello unico
competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente
della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti,
tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori.
Sostanzialmente, come confermato tante volte dall’Agenzia delle
Entrate, per accedere al sismabonus (ordinario o potenziato) è
assolutamente indispensabile allegare il progetto degli interventi
per la riduzione del rischio sismico e l’asseverazione prima
dell’inizio dei lavori.
Come detto, nella CILAS è possibile indicare una data di inizio
lavori specifica oppure che i lavori avranno inizio dopo la
comunicazione, da parte dello sportello unico, dell’avvenuta
acquisizione delle autorizzazioni/nulla osta che è necessario
acquisire preventivamente.
Superbonus 110%, CILAS e varianti
Non è bizantina la domanda: come comportarsi nel caso di avvio
di un sismabonus 110% a cui era preceduta una CILAS per soli
interventi di ecobonus 110%.
Come detto la risposta non è univoca e molto probabilmente
ponendo la domanda a 100 professionisti, potremmo avere almeno 3
diverse tipologie di approccio:
- nel primo si potrebbe parlare sempre di variante alla CILAS ma,
essendo modifiche sostanziali, si approccerebbero come quelle
ordinarie previste nel d.P.R. n. 380/2001: quindi richiesta
pareri/autorizzazioni/nulla osta e poi deposito della variante in
corso d’opera a CILA Superbonus presentata, ammettendo che per i
lavori afferenti a questa variante valga come data di inizio lavori
quella della presentazione della variante stessa; - nella seconda si potrebbe pensare di trattare gli interventi di
sismabonus non come variante ma come tipologia a sé per la quale
presentare una nuova CILAS in parallelo alla precedente (in questo
modo non si avrebbero dubbi sulla data di inizio lavori); - una terza possibilità (molto più improbabile) è pensare di
chiudere la precedente CILAS e presentarne una nuova con tutti gli
interventi (ma qui si avrebbero ovvi problemi relativi soprattutto
alla richiesta di prestiti ponte oppure cessione del credito con
preventiva approvazione da parte della Banca).
Conclusioni
Il problema principale è come coniugare l’esigenza di comunicare
la variante a fine lavori (art. 119, comma 13-quinquies) con la
necessità di allegare la documentazione che serve per il sismabonus “prima dell’inizio dei lavori” (art. 3, comma 3 del DM n.
58/2017).
La soluzione potrebbe essere l’attestazione da parte del tecnico
abilitato, piuttosto che la descrizione dell’accaduto all’interno
della CILAS in variante con indicazione della data di avvio dei
lavori di sismabonus nel campo note (nel punto d.2 non è prevista
una data di inizio lavori per le varianti in corso d’opera).
Personalmente ritengo che la presentazione di una seconda CILAS
esclusivamente per gli interventi aggiuntivi di sismabonus sia la
soluzione migliore ma penso pure che un intervento chiarificatore
da parte della Commissione per il monitoraggio del Sismabonus
potrebbe risolvere ogni dubbio (soprattutto perché fornirebbe una
prassi anche all’Agenzia delle Entrate per i successivi
controlli).
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