Ho una casa di campagna che intendo riqualificare utilizzando i
benefici del Superbonus 110%. Considerato che la struttura in
muratura risale agli anni ’50, vorrei valutare un intervento di
demolizione e ricostruzione. Quali detrazioni fiscali posso
utilizzare?
Superbonus 110% e Demoricostruzione: la domanda alla posta di
LavoriPubblici.it
Tra le tante domande che arrivano in redazione oggi proverò a
rispondere a Marco P. sulla possibilità di utilizzare il superbonus
110% per un intervento di demolizione e ricostruzione. Per farlo,
mi riferirò alla normativa che in questo caso coinvolge l’art. 119
del decreto Rilancio, commi 1-quater, 3 e 4, e a qualche
chiarimento fornito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e
dall’Agenzia delle Entrate.
Cominciamo prima dall’analisi normativa dei 3 commi citati:
- 1-quater. Sono compresi fra gli edifici che accedono alle
detrazioni di cui al presente articolo anche gli edifici privi di
attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura,
di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine
degli interventi, che devono comprendere anche quelli di cui alla
lettera a) del comma 1, anche in caso di demolizione e
ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano
una classe energetica in fascia A. - 3. Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di
cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i
requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter
dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63,
convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e,
nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli
interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il
miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o
delle unità immobiliari situate all’interno di edifici
plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e
di-spongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se
ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più
alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica
(A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto
2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico
abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto
dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei
limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2,
anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui
all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di
cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001,
n. 380. Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e
del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e
dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo
873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo
16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al
presente articolo. - 4. Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell’articolo 16 del decre-to-legge 4 giugno 2013, n. 63,
convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90,
l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento
per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. Tale
aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo
16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove
effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque
anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno
uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già
richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione. Per la
parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita
in quattro quote annuali di pari importo . Per gli interventi di
cui al primo periodo, in caso di cessione del corrispondente
credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale
stipulazione di una polizza che copre il rischio di eventi
calamitosi, la detrazione prevista nell’articolo 15, comma 1,
lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui
al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,
n. 917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del
primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati
nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del
Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel
supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio
2003.
Sismabonus: per quali interventi
Adesso facciamo un ragionamento partendo dal comma 4 che eleva
al 110% la detrazione di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell’art. 16 del D.L. n. 63/2023, ovvero (riassumendo):
- 1-bis. Per le spese sostenute per gli interventi di cui
all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR (quelli di
riduzione del rischio sismico) su edifici in zona sismica 1 e
2; - 1-ter. Estende la detrazione agli edifici in zona sismica
3; - 1-quater. Prevede un sistema premiale per il salto di
classe; - 1-quinquies. Prede un ulteriore sistema premiale per gli
interventi realizzati sulle parti comuni di edifici
condominiali; - 1-sexies. Inserisce tra le spese detraibili anche quelle per la
classificazione e verifica sismica degli immobili. - 1-sexies.1. Estende le detrazioni agli Istituti autonomi per le
case popolari; - 1-septies. Prevede la possibilità di sismabonus anche nel caso
di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con
variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, se
eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare,
che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei
lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Dalla lettura dei suddetti commi “sembrerebbe” che l’intervento
di demolizione e ricostruzione sia ammissibile solo se realizzato
dalle imprese di costruzione e il bonus lo fruisce l’acquirente
della casa antisismica (sismabonus acquisti).
La demolizione e ricostruzione con il Superbonus
I commi 1-quater e 3, art. 119 del Decreto Rilancio, invece,
prevedono (riassumendo):
- 1-quater. La possibilità di utilizzare tutte le detrazioni di
cui all’art. 119 (eco, sisma, trainanti e trainate) in caso di
demolizione e ricostruzione di edifici privi di attestato di
prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più
muri perimetrali, o di entrambi (unità collabenti); - 3. La possibilità di fruire della detrazione del 110%
limitatamente agli interventi di cui ai commi 1 e 2 (ecobonus 110%)
nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione classificati
come ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettera d), del
Testo Unico Edilizia).
Anche in questo caso, la demolizione e ricostruzione beneficia
del superbonus nelle sue due anime (eco e sisma) solo se realizzato
su una unità F/4 (collabente). Mentre beneficia del solo ecobonus
se l’intervento di demolizione e ricostruzione si configura come
ristrutturazione edilizia.
Superbonus 110% e Demoricostruzione: cosa dicono Commissione
consultiva, CSLP e l’Agenzia delle Entrate
Dunque, niente sismabonus nel caso di demolizione e
ricostruzione ad opera dello stesso proprietario? La storia non
termina qui e occorre citare l’intervento della Commissione
consultiva per il monitoraggio del Sismabonus, del Consiglio
Superiore dei Lavori Pubblici e dell’Agenzia delle Entrate
Con la Risposta n. 1
di ottobre 2020 la Commissione consultiva per il monitoraggio
dell’applicazione del Sismabonus ha chiarito alcuni concetti
relativi ad un intervento di demolizione e ricostruzione con
aumento volumetrico. In particolare, senza citare alcun
riferimento normativo preciso e senza far riferimento alla
condizione di collabenza dell’edificio, la Commissione ha affermato
che “le spese relative all’incremento di volume, a seguito di
interventi di demolizione e ricostruzione ed ai fini del solo
“Super sismabonus”, sono ammesse alla detrazione fiscale ai sensi
dell’art. 119 del D.L. 34/2020 solo a partire dal 17.07.2020, data
in cui il D.L. 76/2020 ha inserito l’aumento volumetrico, connesso
agli interventi di cui sopra, non legato a “innovazioni necessarie
per l’adeguamento alla normativa antisismica” all’interno della
definizione della “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3
comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/2001, richiedendo, se necessario
e possibile, all’ente territoriale competente la modifica del
titolo abilitativo già rilasciato allineando l’intervento alla
ristrutturazione edilizia, visto che il provvedimento normativo
emanato non prevede nessuna specifica retroattività“.
Il CSLP ha, quindi, ammesso la possibilità di fruire del
Sismabonus anche nel caso in cui un contribuente decida di demolire
e ricostruire un edificio non classificato come unità collabente
(F/2).
Prima ancora, l’Agenzia delle Entrate con la risposta
27 aprile 2018, n. 34/E, richiamando il precedente parere del
CSLP n. 27/2018, ha precisato che rientrano tra gli interventi di
“ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3, comma 1, lett. d)
del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia) quelli di
demolizione e ricostruzione di un edificio (a quei tempi solo con
stessa volumetria, oggi non più a seguito delle modifiche apportata
dal D.L. n. 76/2020 alla definizione di ristrutturazione edilizia
di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico
Edilizia).
Con il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici si è
ritenuto che gli interventi di demolizione e
ricostruzione rappresentino una efficace strategia
di riduzione del rischio sismico su una costruzione non
adeguata alle norme tecniche medesime e, pertanto, “dal punto
di vista tecnico, detti interventi possono certamente rientrare fra
quelli di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. i) del
TUIR, relativi all’adozione di misure
antisismiche”.
E proprio per questo, AdE e Commissione consultiva hanno
confermato che gli interventi consistenti nella demolizione e
ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad
attività produttive possono essere ammessi al sismabonus ordinario
(e quindi di riflesso anche a quello potenziato al 110%), nel
rispetto di tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa,
sempre che concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia
e non un intervento di nuova costruzione.
Superbonus 110% e Demoricostruzione: la risposta di
LavoriPubblici.it
Volendo rispondere al nostro lettore, riportando i surichiamati
pareri e risposte, si può dire che potrà godere dell’ecobonus 110%
perché previsto all’art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio. E potrà
godere anche del sismabonus ordinario innalzato al 110% perché CSLP
e AdE hanno ammesso che l’intervento di demolizione e ricostruzione
rientra tra quelli di riduzione del rischio sismico.
Mi chiedo solo il motivo che ha portato il legislatore ad
estendere il superbonus alla demolizione e ricostruzione:
- di unità collabenti, indicando esattamente che vale sia per
ecobonus 110% che per sismabonus 110% (1-quater, art. 119); - di edifici classificata come ristrutturazione edilizia, per il
solo ecobonus 110% (comma 3, art. 119).
Considerato che a me piace avere sempre come unico riferimento
la norma che va letta, riletta, letta nuovamente, compresa,
condivisa e confrontata, mi chiedo se non sia il caso che all’art.
119, comma 3 del Decreto Rilancio il legislatore non scriva in modo
esplicito che in caso di demolizione e ricostruzione configurata
come ristrutturazione edilizia si applica il superbonus nelle sue
due anime (eco e sisma). Non sarebbe neanche male una modifica ai
commi da 1-bis a 1-septies, art. 16 del D.L. n. 63/2013. È vero che
il CSLP ha giustificato dal punto di vista tecnico l’ammissione
della demolizione e ricostruzione al sismabonus, e che AdE ha
seguito il ragionamento, ma avere una legge che lo preveda
espressamente non sarebbe male.
Occhio ai vincoli di cui al D.Lgs. 42/2004
E se vogliamo essere pignoli occorrerebbe definire quali vincoli
di cui al Codice dei beni culturali escludono l’intervento dalla
definizione di ristrutturazione edilizia in caso di demolizione e
ricostruzione con modifica delle caratteristiche tipologiche
dell’edificio.
Per fornire una risposta ancora più completa ricordiamo,
infatti, al nostro lettore che è indispensabile sapere se
l’edificio si trova in zona sottoposta a tutela ai sensi
del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. Nel caso di presenza di vincoli
occorre fare molta attenzione all’intervento di demolizione e
ricostruzione che dovrà riproporre fedelmente l’edificio
pre-esistente, perché nel caso di modifica di sagoma, sedime o
volumetria, l’intervento non rientrerebbe tra quelli di
ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d)
del Testo Unico Edilizia e non potrebbe, dunque, godere dei
benefici del superbonus.
Nel caso, invece, la ricostruzione riproponga fedelmente tutte
le caratteristiche dell’edificio pre-esistente, si potrà utilizzare
il superbonus 110%.
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