Da mesi tiene banco nel mondo dell’edilizia l’argomento
superbonus 110%-abusi edilizi. Dopo la legge di
conversione del D.L. n. 34/2020 (Decreto
Rilancio), il Governo si è immediatamente reso conto che
lo stato di salute “urbanistico-edilizio” del
patrimonio immobiliare italiano (soprattutto in condominio) mal si
conciliava con le possibilità di accesso alle detrazioni
fiscali del 110%.
Indice degli argomenti
Superbonus 110% e abusi edilizi: le modifiche del Decreto
Agosto
Abusi di varia natura ed entità, realizzati dai privati sulle
loro unità immobiliari, avrebbero bloccato l’accesso al
bonus 110% per interi edifici plurifamiliari e
condomini. Da questa osservazione è nata una delle modifiche
apportate al Decreto Rilancio dal Decreto-Legge 14 agosto
2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con
modificazioni dalla Legge 13
ottobre 2020, n. 126, che ha aggiunto all’art. 119 del
Decreto Rilancio il seguente comma 13-ter:
“Al fine di semplificare la presentazione dei titoli
abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che
beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le
asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo
degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per
l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti
comuni degli edifici interessati dai medesimi
interventi“.
A parte il dubbio iniziale di molti tecnici sulla necessità di
accertare tutte le parti comuni degli edifici o solo le parti
comuni interessate dagli interventi (dubbio che in realtà non è
stato chiarito ufficialmente ma che ha spinto verso la direzione
più restrittiva di accertare tutte le parti comuni dell’edificio),
si è posta la necessità di chiarire anche il concetto stesso di “parte comune“. Perché, pur essendo vero che la
ratio della norma sia stata quella di svincolare gli edifici
plurifamiliari da abusi commessi su parti private, è altrettanto
chiaro che molte parti comuni si trovano all’interno delle unità
immobiliari stesse.
Superbonus 110% e abusi edilizi: le parti comuni
E per definire le parti comuni ci viene incontro il
codice civile che all’art. 1117 conferma che sono
oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il
suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni
di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le
facciate; - le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in
comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; - le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia
elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria,
per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro
genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i
relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di
proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di
impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto
dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Da questo elenco, risulta essere chiaro che alcuni elementi
presenti all’interno delle unità immobiliari debbano essere
assimilate a parte comune (muri maestri, pilastri, travi portanti,
…). E in quanto tali accertate e verificate da un tecnico e dal
SUE per l’accesso alle detrazioni previste dall’art. 119 del
Decreto Rilancio.
Superbonus 110% e abusi edilizi: i controsensi della norma
Constatato, dunque, che le parti comuni debbano essere “legittime” e conformi alla normativa urbanistica ed edilizia, c’è
da chiarire cosa succede nel caso le parti comuni siano conformi ma
quelle di un privato, che vuole accedere agli interventi trainati,
non siano regolari.
Qui il caso si complica e si intreccia anche con
risposte rese dall’Agenzia delle Entrate. A dicembre
2020, la Direzione regionale dell’Emilia Romagna dell’Agenzia delle
Entrate, rispondendo all’interpello di un contribuente, ha
confermato che la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche
che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative non
preclude l’accesso al “Superbonus 110%” non solo per gli interventi “trainanti” (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche
per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi “trainati”). L’Agenzia delle Entrate ha confermato la tesi
dell’istante per la quale tutti gli interventi che insistono sulle
facciate del condominio devono essere a tutti gli effetti
considerati quali “parti comuni” di quest’ultimo”.
Quindi, volendo ricapitolare:
- gli abusi sulle parti comuni bloccherebbero l’accesso al
superbonus ma non le detrazioni fiscali eventualmente richieste su
una singola unità immobiliare conforme; - gli abusi sulle parti private di una unità immobiliare non
bloccano l’accesso al superbonus per il condominio ma neanche, come
intervento trainato, per la sostituzione degli infissi e dei
serramenti per l’unità immobiliare con gli abusi; - gli abusi sulle parti private di una unità immobiliare non
consentono l’accesso a detrazioni fiscali per la sostituzione di
infissi e serramenti.
In tutto questo, ci sono sempre da considerare gli articoli 49 e
50 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) che da una parte vietano l’accesso alle
detrazioni fiscali per interventi abusivi realizzati in assenza di
titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo
successivamente annullato (e un titolo rilasciato in assenza di
conformità è un titolo annullabile); e dall’altra confermano che la
sanatoria edilizia (anche postuma) per le opere o le parti di opere
abusivamente realizzate, produce automaticamente la cessazione
degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza delle
detrazioni fiscali.
A questo punto la domanda è molto semplice: è sbagliata la legge
o la sua interpretazione?
Source: lavoripubblici.it
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