Dopo la pubblicazione e conversione in legge del Decreto
Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) il
legislatore ha immediatamente compreso che l’obiettivo dichiarato
di riqualificare energeticamente e strutturalmente il patrimonio
immobiliare si sarebbe scontrato contro un muro alto e spesso
chiamato “conformità urbanistica-edilizia“.
Superbonus 110% e le modifiche per gli abusi edilizi
È così cominciata una rincorsa per capire come intervenire. La
prima modifica è arrivata con il Decreto-Legge 14 agosto
2020, n. 104 convertito con modificazioni dalla Legge 13
ottobre 2020, n. 126, con il quale è stato inserito all’art.
119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter. Un comma
che ha provato a risolvere il problema abusi edilizi quanto meno
per gli edifici plurifamiliari. Si è, infatti,
deciso che per questi edifici i controlli del tecnico e dello
Sportello Unico Edilizia (SUE) riguardo la conformità urbanistico
edilizia si sarebbero dovuti limitare alle parti
comuni.
Una modifica che, però, si è scontrata anche lei con diverse
problematiche:
- la prima riguarda i contenuti stessi del comma 13-ter che hanno
lasciato il dubbio se la conformità andasse valutata per
tutte le parti comuni dell’edificio plurifamiliare
oppure solo per quelle interessate dall’intervento
(differenza non da poco); - la seconda riguarda il fatto che il problema abuso restava per
gli edifici unifamiliari (ovvero quelli che fino
ad ora hanno maggiormente utilizzato il superbonus) sui quali, non
avendo parti comuni, la conformità andava valutata su tutto; - il terzo è relativo alle difficoltà di accesso agli
atti che hanno ritardato pesantemente la fase di audit
iniziale con tempistiche non compatibili con l’orizzonte temporale
previsto per il bonus 110%; - il quarto motivo riguarda le differenze tra Comune e Comune
(anche della stessa Regione) nella definizione dello stesso
intervento edilizio (in alcuni per il cappotto termico bastava una
CILA, in altri richiedono una SCIA o addirittura una SCIA
pesante).
Le modifiche di maggio 2021 e le problematiche residue
Per questo motivo, il Governo Draghi ha ritenuto che l’unica
possibilità fosse quella di modificare il comma
13-ter, sostituendolo (con l’art. 33 del Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77) con uno completamente nuovo che eliminasse il
problema alla radice: superbonus (senza demolizione e
ricostruzione) in manutenzione straordinaria con
CILA, senza verifica dello stato
legittimo e senza decadenza dei benefici
fiscali in caso di abusi (deroga al principio stabilito
dall’art. 49 del DPR n. 380/2001).
Una soluzione che da avvio al superbonus ma non elimina il
problema abuso e i suoi effetti (civili e penali). Perché, pur non
essendo più necessaria la verifica di conformità (che nella CILA
veniva dichiarata dal committente interessato), in caso di presenza
di abusi di varia entità il SUE riceverebbe una comunicazione con
allegati grafici (la CILA stessa) da cui si evincerebbero
immediatamente eventuali difformità che genererebbero:
- la sospensione del cantiere: una CILA
controllata dal SUE potrebbe portare ad un ordine di sospensione
del cantiere con effetti a catena per l’interessato che potrebbe
pagare delle penali all’impresa per il blocco; - l’autodenuncia: una CILA che descriva delle
difformità mette nelle condizioni il SUE di sanzionare
l’interessato (che ricordiamo ancora una volta è l’unico
responsabile della CILA).
Deontologia professionale vuole che un
professionista serio metta al corrente il
committente di queste problematiche anche perché, senza una
verifica dello stato legittimo, il tecnico non avrebbe alcuna
responsabilità sullo storico che riguarda l’edificio. Per
verificare eventuali abusi, un tecnico deve reperire (con tante
difficoltà) i titoli che hanno legittimato l’edificazione e le
successive modifiche, e sovrapporle ad una rappresentazione dello
stato dei luoghi. Senza questa fase, il tecnico non ha certamente
idea se quell’immobile presenti delle irregolarità, dunque non ha
anche nessuna responsabilità (ricordiamo che nel modulo CILA il
tecnico assevera esclusivamente l’intervento).
Superbonus 110% e abusi edilizi: 2 possibili soluzioni
Nelle ultime settimane si è parlato tanto di superbonus e del
problema abusi. Si è anche provato a trovare una soluzione che
consentisse di raggiungere l’obiettivo principale che, non lo
dimentichiamo, dovrebbe essere quello di migliorare il
costruito dal punto di vista energetico e strutturale.
Qualsiasi soluzione individuata non può prescindere da un
intervento di base: la digitalizzazione
completa dei SUE. Un po’ come avviene al catasto, tutto
dovrebbe essere digitale, consentire l’accesso immediato agli
archivi, presentare pratiche senza possibilità di intoppi e avere
tempistiche certe.
Ciò premesso, nei tanti confronti avuti con tecnici e avvocati,
si sono individuate due possibili soluzioni.
La prima è quella di rivedere integralmente il DPR n.
380/2001 prendendo coscienza dello stato del
patrimonio immobiliare. Il DPR n. 380/2001 è stato
realizzato quando in Italia gli interventi più comuni erano quelli
di nuova costruzione. Oggi non è più chiaramente così.
La nuova disciplina delle costruzioni dovrebbe partire da questo
presupposto e avere come scopo primario quello di
rendere conforme quello che non si può demolire e
demolire quello che non si può rendere conforme.
Senza troppi giri di parole occorrerebbe intervenire sul
tolleranze costruttive, variazioni
essenziali e accertamento di
conformità.
Reso “conforme” il patrimonio immobiliare, tutto potrebbe
procedere in modo più spedito.
Ma questa è, chiaramente, un’ipotesi nel lungo
termine perché prima andrebbe cambiata la legge (su questo
si sta lavorando), poi andrebbero formati i tecnici e i SUE, infine
andrebbe previsto un serio sistema sanzionatorio (con una giustizia
veloce e snella) per contribuenti, tecnici, imprese e
amministrazioni che non si adeguano.
Volendo restare nel breve termine, le
alternative non sono tante. Probabilmente solo una e si avvicina
parecchio a quanto prevede l’attuale versione del comma 13-ter.
Come detto l’obiettivo è riqualificare
energeticamente e rendere più sicuri gli
edifici legittimamente realizzati. Considerato che per il
superbonus viene richiesto il doppio salto di classe
energetica e il miglioramento sismico
(entrambi asseverati dal tecnico), si potrebbe pensare ad una CILA
molto snella in cui l’interessato compila la parte anagrafica
(titolarità, qualificazione, localizzazione, tecnici e imprese
incaricate) e il tecnico la parte relativa all’asseverazione
dell’intervento a cui allegare le asseverazioni prodotte. Al SUE
l’unico compito di valutare:
- i presupposti di presentazione della CILA (ma se si tratta di
superbonus senza demolizione e ricostruzione, non ci sarebbero
grandi problematiche considerata la decisione che tutto va in
CILA); - l’asseverazione dell’intervento da parte del tecnico.
Nessuna verifica sulla conformità urbanistica dell’immobile, ma
solo sul titolo che ne ha concesso l’edificazione (o attestazione
per gli immobili ante ’67). In fondo la CILA è una comunicazione,
non un’istanza come il permesso di costruire o la segnalazione
certificata di inizio attività.
In questo modo si punterebbe solo al raggiungimento
dell’obiettivo primario che è quello di migliorare gli edifici
legittimamente costruiti.
Source: lavoripubblici.it
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