Il particolare periodo storico che stiamo vivendo unito ad una
pandemia ancora in atto hanno imposto al Governo una seria
riflessione su come rilanciare quello che da sempre è stato il
settore portante dell’economia: l’edilizia.
Il superbonus 110%
Una riflessione che ha portato alla nascita del superbonus 110%,
una detrazione fiscale dalla potenza straordinaria che avrebbe
fatto raggiungere almeno 2 obiettivi:
- riqualificare energeticamente e strutturalmente il patrimonio
edilizio; - incentivare la spesa nel settore delle costruzioni.
Obiettivi che si è deciso di portare avanti con forza unendo
alla detrazione fiscale le opzioni alternative di sconto in fattura
e cessione del credito che (diciamolo chiaramente) sono stati il
vero motore della manovra.
La situazione urbanistica-edilizia
Il progetto, però, si è cominciato ad arenare davanti altri 2
grandi problemi:
- l’accesso agli atti, spesso eccessivamente lungo e non
compatibile con un bonus edilizio a tempo; - la conformità urbanistica-edilizia di un patrimonio immobiliare
vecchio e che negli ultimi 50 anni è sfuggito ad un serio controllo
da parte della pubblica amministrazione.
Ed è per questo motivo che il legislatore ha avvertito
l’esigenza di affrontare questi problemi. Prima con il Decreto
Legge n. 104/2020 che ha aggiunto all’art. 119 del Decreto Rilancio
il comma 13-ter e poi con il Decreto Legge n. 77/2021 (ancora da
convertire in legge) che ha completamente sostituito questo comma
con il seguente:
“Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione
di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli
edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono
realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del
beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del
Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente
nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo; - non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del
comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la
legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”.
Gli effetti del nuovo comma 13-ter
Con questo nuovo comma 13-ter il legislatore ha deciso di
slegare il beneficio fiscale dal controllo del territorio. Da una
parte il contribuente potrà continuare a fruire del beneficio
fiscale purché l’intervento sia stato effettuato su un immobile
legittimamente edificato e definendo delle specifiche cause di
decadenza legate principalmente alla mendacità delle dichiarazioni.
Dall’altra ha mantenuto la possibilità per l’amministrazione di
verificare lo stato di legittimità dell’immobile.
E proprio su questo, senza attendere la conversione in legge del
D.L. n. 77/2021, alcuni comuni hanno cominciato a dettare alcune
procedure. Come
Genova e Catania che con una scelta molto discutibile hanno
deciso:
- accesso agli atti negato per le pratiche di superbonus;
- niente verifiche sulle CILA di interventi di cui all’art. 119
del Decreto Rilancio.
Le problematiche di Catania e Genova
Decisioni che evidenziano almeno due bug. Il primo è relativo
all’accesso agli atti: è costituzionalmente
corretto vietare l’accesso ad una documentazione in possesso della
pubblica amministrazione? Si può vietare ad un contribuente la
verifica sullo stato legittimo del suo immobile prima dell’avvio di
lavori che potenzialmente lo potrebbero autodenunciare allo
sportello unico per l’edilizia?
Il secondo riguarda la verifica sulle CILA: pur
essendo chiaro che la comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA) non è un “titolo edilizio” ma solo una (appunto)
comunicazione in cui si informa l’amministrazione dell’avvio di
alcune opere edilizie, l’art. 6-bis, comma 4, lettera a) del DPR n.
380/2001 (Testo Unico Edilizia) prevede la possibilità per le
Regioni di disciplinare le modalità di effettuazione dei controlli,
anche a campione e prevedendo sopralluoghi in loco. La CILA non può
essere denegata o annullata o ancora definita irricevibile da parte
dell’ufficio competente a cui residua unicamente il potere di
controllo sugli interventi edilizi. E questo non può che essere
normale considerato che alcuni di questi possono incidere sulle
condizioni strutturali dell’edificio.
La scelta di non verificare le CILA da superbonus 110% non
risulta né il linea con il nuovo comma 13-ter né con lo spirito
degli articoli 6-bis e 27 del Testo Unico Edilizia.
Una possibile soluzione
Una soluzione potrebbe essere quella di applicare la seguente
procedura:
- l’interessato (con l’aiuto di un professionista) prepara una
CILA conforme con lo stato dei luoghi; - il SUE verifica preliminarmente la veridicità dei dati
contenuti nella CILA e nel caso serva segnala all’interessato
l’assenza di una delle informazioni previste al comma 13-ter (in
modo da evitare a priori una possibile causa di decadenza del
beneficio).
L’intervento di superbonus 110% seguirebbe il suo normale
binario che prevede l’esecuzione e la chiusura dei lavori (non
sarebbe neanche male mettere nero su bianco che per i lavori che
vanno in CILA non va presentata la segnalazione certificata di
agibilità, SCA).
A questo punto le CILA da superbonus (come tutte le altre)
seguirebbero un percorso parallelo relativo all’accertamento
dell’attività edilizia con le seguenti possibilità:
- la rappresentazione dei fatti è conforme alla CILA:
- non sono presenti difformità con l’ultimo titolo edilizio:
tutto OK; - sono presenti difformità rispetto all’ultimo titolo edilizio:
il SUE deve attivare tutte le procedure previste per reprimere
l’abuso (accertamento di conformità, demolizione, fiscalizzazione
dell’abuso, …);
- non sono presenti difformità con l’ultimo titolo edilizio:
- la rappresentazione dei fatti NON è conforme alla CILA:
- segnalazione all’amministrazione finanziaria per la decadenza
del beneficio fiscale; - attivazione delle procedure per la repressione di eventuali
abusi.
- segnalazione all’amministrazione finanziaria per la decadenza
È chiaro che nello spirito della legge e di buona collaborazione
l’amministrazione dovrebbe segnalare all’interessato sia gli
eventuali abusi presenti che le possibilità previste dalla
normativa.
In definitiva, il superbonus 110% potrebbe essere un’occasione
straordinaria non solo per rilanciare l’economia e migliorare la
qualità energetica e strutturale del patrimonio edilizio, ma anche
e soprattutto per mettere tutti nelle condizioni di regolarizzare
il proprio immobile (una seria riflessione sulle procedure di
sanatoria contenute nel DPR n. 380/2001 non sarebbe male!).
Source: lavoripubblici.it
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