Interventi edilizi, abusi, sanatoria, condono, fiscalizzazione e
detrazioni fiscali sono gli ingredienti di una miscela
esplosiva che investe la normativa edilizia e quella fiscale. La
pubblicazione dell’approfondimento
sul rapporto tra superbonus 110%, altri bonus edilizi e la presenza
di abusi, ha acceso un nuovo interesse dei nostri lettori che hanno
già inondato la redazione di email e messaggi su varie casistiche
reali, chiedendo a noi una risposta.
Cosa prevede la normativa
L’argomento è complesso e va analizzato partendo dalle norme che
devono essere prese in considerazione:
- il titolo IV, capi II e III del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) che riguardano le sanzioni amministrative e penali (art.
44) in presenza di abusi formali e sostanziali, e alcune importanti
disposizioni fiscali (artt. 49 e 50); - l’art. 119, commi 13-ter, 13-quater e 13-quienquies del Decreto
Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che prevede un particolare
regime edilizio e fiscale per gli interventi di superbonus 110%
senza demolizione e ricostruzione.
La normativa edilizia
Dal punto di vista edilizio il d.P.R. n. 380/2001 prevede
diverse tipologie di intervento:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- restauro e di risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica.
Per ogni tipologia interventi, con diverse “sfumature” spesso
impercettibili, la norma definisce:
- un regime di edilizia libera;
- gli interventi sottoposti a:
- comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
- segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ordinaria o
alternativa al permesso di costruire; - permesso di costruire.
Edilizia libera a parte, la realizzazione di un intervento che
potrebbe essere sottoposto a CILA o SCIA, non costituisce mai “abuso edilizio” di alcun tipo perché è sempre consentita la
presentazione tardiva, dietro pagamento di sanzione (CILA tardiva e
SCIA tardiva).
La realizzazione di un intervento senza il permesso di costruire
costituisce un abuso edilizio che può essere sanato in due
modi:
- la demolizione e remissione in pristino dello stato
legittimo; - la sanatoria dell’abuso edilizio quindi il rilascio del
permesso di costruire in sanatoria.
Quest’ultimo può essere ottenuto tramite:
- una delle tre leggi sul condono edilizio (possibilità non più
utilizzabile); - l’istituto dell’accertamento di conformità (artt. 36 e 37 del
TUE) solo se c’è la
doppia conformità; - la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 38 del
TUE che consente l’ottenimento del permesso di costruire in
sanatoria per gli interventi eseguiti in base ad un permesso
annullato.
La normativa fiscale
Dal punto di vista fiscale, il legislatore ha previsto diverse
possibilità di detrazione fiscale per gli interventi di recupero,
efficientamento e miglioramento sismico degli edifici esistenti.
Bonus fiscali sui quali da sempre vigono i principi stabiliti agli
artt. 49 e 50 del TUE a mente dei quali:
- gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in
contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo
successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni
fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre
provvidenze dello Stato o di enti pubblici (art. 49, comma 1); - il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti
di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora
ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni
agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di
revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49 (art. 50, comma
4).
Gli abusi edilizi bloccano, dunque, le detrazioni fiscali.
Le eccezioni nel superbonus 110%
L’art. 119 del Decreto Rilancio, ai commi 13-ter, 13-quater e
13-quinquies ha previsto delle eccezioni alle regole ordinarie che
riguardano gli interventi di superbonus 110% senza
demoricostruzione:
- la presentazione della CILAS nella quale non si attesta lo
stato legittimo ma solo il titolo edilizio o attestazione ante ’67; - la deroga alle cause di decadenza previste all’art. 49 del
TUE; - la conferma del potere per la pubblica amministrazione di
valutare la legittimità dell’immobile oggetto di intervento; - la deroga all’obbligo di presentare una nuova segnalazione
certificata di agibilità (SCA).
Disposizioni a seguito delle quali si è venuta a creare la
paradossale idea che gli interventi di superbonus 110% possano
essere effettuati anche in presenza di abusi edilizi perché “tanto
il bonus non decade”.
Le sanzioni amministrative e penali
Le tante e-mail arrivate in detrazione su questo “particolare”
argomento impongono un necessario approfondimento su quali sono le
implicazioni di natura amministrativa e penale nel caso si avvii un
intervento di superbonus 110% senza la preventiva analisi degli
abusi edilizi esistenti. Possiamo distinguere se sono interventi
realizzati in assenza:
- di CILA o SCIA per cui non si parla di abuso in quanto, come
detto, la normativa edilizia consente la presentazione tardiva
della documentazione dietro pagamento di sanzione; - di SCIA alternativa o PdC, sui quali oggi si può solo:
- accertare la presenza della doppia conformità;
- demolire e ripristinare lo stato legittimo.
L’art. 44 del TUE prevede che, salvo che il fatto costituisca
più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
- l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme,
prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in
quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti
urbanistici e dal permesso di costruire; - l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro
nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza
del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di
sospensione; - l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro
nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La
stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle
zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico,
paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale
difformità o in assenza del permesso.
Da ricordare che sanzioni amministrative e penali seguono binari
completamente differenti.
Conclusioni
Nel caso non si conosca o non si è certi (per diversi motivi), è
sempre opportuno verificare lo stato legittimo non tanto e non
solo per non incorrere nel decadimento dell’incentivo (non
applicabile al solo superbonus), quanto perché la presentazione di
un titolo in cui viene rappresentato fedelmente lo stato dei
luoghi, darà sempre la possibilità allo Sportello Unico Edilizia di
intervenire con sanzioni più o meno importanti sia dal punto di
vista amministrativo (pecuniarie e/o demolizione) che penale.
Ma, attenzione, lo stato legittimo come la patente di guida, va
mantenuto sempre e comunque perché il potere-dovere di vigilare da
parte della pubblica amministrazione può essere attivato in
qualsiasi momento e per tanti motivi, come la segnalazione di un
vicino.
Source: lavoripubblici.it
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