Quando si parla di superbonus 110% e bonus edilizi, qualsiasi
guida o istruzione è sempre soggetta alle continue evoluzioni
normative che, soprattutto nel 2022, hanno coinvolto il meccanismo
di fruizione alternativa alle detrazioni fiscali.
Superbonus 110% e bonus edilizi: la nuova guida del
Notariato
A questa regola non fa eccezione la guida messa a punto dal
Notariato “Immobili
e bonus fiscali 2022” che dopo l’aggiornamento dello scorso
febbraio, è stata aggiornata alle novità arrivate:
La guida, che rappresenta un agile vademecum per professionisti,
operatori del settore e cittadini, è stata realizzata dal Consiglio
Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori:
- Adiconsum;
- Adoc;
- Adusbef;
- Altroconsumo;
- Assoutenti;
- Casa del Consumatore;
- Cittadinanzattiva;
- Confconsumatori;
- Federconsumatori;
- Lega Consumatori;
- Movimento Consumatori;
- Movimento Difesa del Cittadino;
- Unione per la difesa dei consumatori;
- Unione Nazionale Consumatori.
La struttura della nuova guida del Notariato
La guida riporta delle schede sintetiche ed esempi pratici per
ognuno dei singoli bonus trattati, mettendo a confronto la
normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni
fiscali in vigore e le modalità per usufruirne.
Nel dettaglio, la guida si compone dei seguenti capitoli:
- Istruzioni per l’uso
- Bonus edilizio
- Eco-bonus
- Sisma-bonus
- I beneficiari dei bonus
- Il super-bonus – le aliquote e le scadenze
- Il super-bonus – ambito oggettivo
- Le modalità operative
- Il bonus facciate
- I bonus “acquisti”
- Lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
- Gli “altri” bonus
- Regolarità urbanistica
Superbonus 110% e regolarità urbanistica
Particolarmente interessante è la parte della guida riservata
alla regolarità urbanistica, sulla quale il Notariato distingue 3
casi:
- La disciplina urbanistica degli interventi ammessi al
superbonus - La non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del
fabbricato - Le deroghe alla disciplina ordinaria
Per quanto riguarda le semplificazioni arrivate dal D.L. n.
77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis), i Notai si sono concentrati
sulle principali caratteristiche della CILA-SuperBonus (CILAS)
all’interno della quale devono essere attestati:
- gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la
costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del
provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (come nel caso
di titolo edilizio in sanatoria con riguardo all’edificio per il
quale sia stata presentata l’istanza di condono edilizio); - ovvero che la costruzione è stata completata in data
antecedente al 1° settembre 1967.
Interessante è la parte della guida in cui il Notariato
afferma:
Con l’imporre l’indicazione nella CILA degli estremi del
titolo abilitativo che ha previsto la costruzione ovvero del
provvedimento che ne ha consentito la legittimazione, la norma in
oggetto esclude, di fatto, dal beneficio del Super-Bonus tutti gli
edifici totalmente abusivi realizzati dopo il 1° settembre 1967,
ossia gli edifici costruiti dopo tale data in assenza del titolo
abilitativo (anche in sanatoria).
Lo Stato Legittimo, le varianti in corso d’opera e
l’agibilità
I notai ricordano che la presentazione della CILA-SuperBonus non
richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis
del Testo Unico in materia Edilizia e che in caso di opere già
classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’art. 6
del Testo Unico in materia Edilizia e del D.M. 2 marzo 2018 ovvero
ai sensi della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola
descrizione dell’intervento. Per tali opere non è pertanto
necessaria l’allegazione dell’elaborato progettuale, così come
previsto per la CILA ordinaria dall’art. 6-bis del Testo Unico in
materia Edilizia.
In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate alla
fine dei lavori, con una nuova CILA-SuperBonus, che costituisce
integrazione della prima CILA presentata (la nuova CILA pertanto
integra ma non annulla e sostituisce la prima CILA presentata).
Alla fine dei lavori non è richiesta la segnalazione certificata
di agibilità di cui all’art. 24 del Testo Unico in materia
Edilizia. Resta, invece, fermo l’obbligo di acquisire, nel caso di
immobili soggetti a vincoli culturali, ambientali, paesaggistici o
di altra natura, tutti gli atti di assenso a tal fine necessari, da
rilasciarsi a cura degli enti preposti alla tutela dei vincoli
stessi. Restano, inoltre, fermi, ove dovuti, gli oneri di
urbanizzazione.
Interventi misti
Ovviamente si potrà ricorrere alla CILA SuperBonus solo per
quelle opere e per quegli interventi edilizi ammessi alla
detrazione del Super-Bonus; ciò può comportare delle criticità in
caso di interventi più articolati che unitamente ad opere ammesse
al SuperBonus prevedano anche opere ammesse ad altre e diverse
detrazioni (ad es. alla detrazione per ristrutturazione edilizia ex
art. 16-bis del T.U.I.R.) ovvero opere per le quali non sono
previste detrazioni di alcun tipo. In questo caso dovranno essere
attivati anche i titoli edilizi ed i procedimenti “ordinari”
quantomeno con riguardo alle opere ed agli interventi non
riconducibili alla disciplina del SuperBonus.
La gestione delle difformità edilizie
Dopo aver ricordato i contenuti dell’art. 119, comma 13-ter del
Decreto Rilancio, le deroghe all’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) e le nuove cause di decadenza del
superbonus, i Notai affermano che al ricorrere di tutte le
condizioni richieste dalla norma il contribuente potrà fruire della
detrazione del Superbonus anche per interventi eseguiti su edifici
che presentano difformità edilizie (diverse dall’abuso totale in
caso di edifici post 1 settembre 1967).
Volendo riassumere:
- se l’immobile è stato realizzato senza titolo edilizio dopo l’1
settembre 1967, questo non potrà accedere al superbonus neanche in
caso di ottenimento del permesso di costruire in sanatoria; - se l’immobile è stato legittimamente edificato ma presenta
degli abusi, questi non fanno decadere la detrazione fiscale del
110%.
Ciò che i Notai non dicono è che solo un’attenta valutazione
delle difformità edilizie dovrebbe condurre verso la scelta più
consapevole. Esistono difformità sanabili attivando un accertamento
di conformità, una CILA o una SCIA tardiva. Esistono poi difformità
che sfociano nel concetto di abuso edilizio per il quale il testo
unico edilizia non solo prevede la demolizione con ripristino dello
stato dei luoghi ma anche le sanzioni penali previsti all’art. 44
del testo unico edilizia oltre che quelle per le eventuali
violazioni del codice dei beni culturali.
È vero che il superbonus non decade in presenza di abusi edilizi
ma è altrettanto vero che la presentazione della CILAS non sana
eventuali abusi e mette nelle condizioni lo Sportello Unico
Edilizia di individuare eventuali difformità. Con tutte le
conseguenze del caso.
Source: lavoripubblici.it
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