Bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, superbonus 110%,
bonus facciate…ci sono praticamente tutte le agevolazioni fiscali
previste per gli interventi di riqualificazione del patrimonio
immobiliare, all’interno della nuova guida “Immobili e
bonus fiscali 2022” messa a disposizione dal Notariato.
Indice degli argomenti
Immobili e bonus fiscali 2022: la guida del Notariato
La nuova guida messa a disposizione gratuitamente dai Notai fa
il punto su tutti i bonus fiscali per gli immobili con gli
orizzonti temporali aggiornati a seguito delle novità introdotte
dalla Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), senza tralasciare
di illustrare i criteri per la cumulabilità dei bonus, lo sconto in
fattura, la cessione del credito, la differenza fra Bonus a regime,
Bonus rafforzati e Super-Bonus (110%) e con riguardo a questi
ultimi tra bonus c.d. “trainanti” e bonus “trainati”, e così
via.
Un vero e proprio Vademecum che offre un primo orientamento che
non può però prescindere dal coinvolgimento dei professionisti
tecnici del settore per valutare la possibilità, nel caso concreto,
di beneficiare delle varie agevolazioni fiscali.
La struttura della guida
La guida del Notariato presenta i seguenti paragrafi:
- istruzioni per l’uso
- bonus edilizio
- ecobonus
- sismabonus
- i beneficiari dei bonus
- il superbonus – le aliquote e le scadenze
- il superbonus – ambito oggettivo
- le modalità operative
- il bonus facciate
- i bonus “acquisti”
- lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
- gli “altri” bonus
- regolarità urbanistica
Nelle “istruzioni per l’uso” viene fornita una chiave di lettura
al vademecum suddivisa in schede tecniche riferite ai bonus più
importanti:
- Bonus Edilizio;
- EcoBonus;
- SismaBonus;
- Bonus Facciate;
- Bonus acquisti;
- Superbonus;
a sua volta suddivise in 4 colonne che indicano:
- nella prima colonna le tipologie di interventi ricompresi nel
Bonus; - nella seconda colonna la disciplina a regime (senza limite
temporale) e le eventuali varianti temporanee; - nella terza colonna la disciplina “rafforzata” (con le maggiori
aliquote e i maggiori tetti di spesa agevolabili), di norma di
carattere temporaneo; - nella quarta colonna la disciplina del Superbonus (ossia la
disciplina di maggior favore introdotta nel 2020 ma non di portata
generale, bensì limitata solo a determinati interventi e favore
solo di specifiche categorie di contribuenti).
Superbonus 110%: aliquote e scadenze
Interessante è la sezione della guida relativa alle aliquote e
scadenze relative al superbonus 110%.anche se non sembra chiarire
definitivamente l’annosa questione legata alle scadenze del bonus
con specifico riferimento agli interventi di demolizione e
ricostruzione. La guida suddivide, infatti, le scadenze in:
- 2025;
- 2023;
- 2022.
Parlando delle scadenze al 2025 (con decalage di aliquota 110%
al 2023, 70% nel 2024 e 65% nel 2025), la guida chiarisce che
questa scadenza si applica per gli interventi effettuati:
- dai condomini;
- da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di
impresa, arte o professione, con riguardo ad edifici composti da
due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se
posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone
fisiche (cd. mini-condomini); - dalle ONLUS, dalle organizzazioni di volontariato (iscritte nel
registro ex art. 6 legge 266/1991), dalle associazioni di
promozione sociale (iscritte nel registro nazionale e nei registri
regionali ex art. 7 legge 383/2000).
Dopo aver ricordato i soggetti che accedono a questa scadenza,
la guida ricomprende gli interventi effettuati:
- dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari
all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio; - su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione ex art. 3, c.
1, lett. d), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia
edilizia).
Non si comprende ancora se la scadenza al 2025 sia valida per
tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione o solo per
quelli realizzati da uno dei 3 soggetti beneficiari indicati
(condomini, edifici plurifamiliari, Onlus,…).
Superbonus 110%: ambito oggettivo
Nella sezione “ambito oggettivo” sono fornite informazioni
relativamente a:
- gli immobili interessati dal superbonus e alle esclusioni che
fornisce definizioni e indicazioni su:- ambito oggettivo
- edificio unifamiliare
- unità funzionalmente indipendente
- condizione per la detrazione
- esclusioni dal superbonus
- fattispecie particolari incluse nel superbonus in cui si
forniscono indicazioni su:- edifici esistenti
- edifici senza attestazione di prestazione energetica
- cambio destinazione d’uso in residenziale
- unità in stato di degrado (cd. unità collabenti)
- intervento trainante su pertinenza
- limite di spesa ragguagliato al numero di unità
- condomini e parti comuni in cui si riportano indicazioni su:
- I mini-condomini (ammessi al Super-Bonus)
- Condominio con unità non residenziali
- Le pertinenze dei Condomini
- Condomini con unità in corso di costruzione
Superbonus 110%: le unità collabenti
Vale la pena spendere due parole sulla possibilità di utilizzare
il superbonus 110% sulle unità in stato di degrado conosciute come
unità collabenti. I Notai confermano la possibilità di utilizzare
il bonus 110% anche su queste unità in quanto fabbricati già
esistenti e quindi agevolabili (diversamente da quanto accade con
la categoria F/3 – immobili in costruzione). La condizione per
fruire del superbonus 110% è che al termine dei lavori l’immobile
rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio
(immobili residenziali diversi da A/1, A/8 e A/9 e relative
pertinenze).
Si ricorda pure che per accedere alla parte eco del superbonus
(superecobonus) è necessaria la preesistenza di un impianto di
riscaldamento, seppur non funzionante, rispondente alle
caratteristiche tecniche previste dalla vigente normativa.
La guida conferma anche la possibilità che le unità accatastate
in F/2, prima degli interventi di superbonus, possano essere
frazionate in più unità immobiliari provvisoriamente accatastale in
categoria F/4 destinate ad abitazioni (Agenzia delle Entrate,
risposta ad
interpello n. 241 del 13 aprile 2021).
Condomini con unità in corso di costruzione
La guida chiarisce anche come comportarsi di fronte ad un
edificio in condominio con presenza di unità immobiliari
accatastate nella categoria F/3 (in corso di costruzione). La
presenza di queste unità non preclude la possibilità al condominio
di accedere al superbonus se le restanti unità immobiliari sono
ultimate e regolarmente accatastate ed hanno natura residenziale,
sempre che venga rispettata per gli interventi di isolamento
termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate
che interessano l’involucro, l’incidenza superiore al 25% della
superficie disperdente lorda dell’edificio esistente, senza
considerare le unità in corso di costruzione.
Le unità immobiliari accatastate in categoria F/3 “Fabbricati in
corso di costruzione”:
- non possono concorrere alla formazione della spesa massima
ammissibile al fine di fruire delle agevolazioni poiché occorre
tener conto del numero di unità immobiliari esistenti all’inizio
dei lavori; - non possono neppure usufruire delle detrazioni relative ad
altri interventi trainati di efficientamento. (Agenzia delle
Entrate risposta ad
interpello n. 174 del 16 marzo 2021).
Source: lavoripubblici.it
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