Quanto si parla di interventi edilizi e di
detrazioni fiscali, i casi reali sono tanti e tali
da imporre sempre le opportune riflessioni prima di partire con i
lavori. E quando la detrazione fiscale si chiama
“superbonus 110%”, le considerazioni da fare non
sono mai semplici. Così a sciogliere le riserve ci pensa
l’Agenzia delle Entrate.
Indice degli argomenti
Superbonus 110% e recupero sottotetto
Come nel nuovo interpello proposto a cui l’Agenzia delle Entrate
ha reso la risposta
n. 248/2021 in cui il contribuente intende utilizzare
il bonus fiscale previsto dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio)
per ristrutturare un sottotetto con contestuale cambio di
destinazione d’uso.
Entrando nel dettaglio, la situazione di partenza rappresentata
dall’istante è composta da un edificio di 5 unità immobiliari:
- due di categoria C/2 (Magazzini e locali di deposito) di
proprietà dell’istante; - un sottotetto riscaldato ma non abitabile sempre di proprietà
dell’istante; - tre di categoria A/2 (Abitazioni di tipo civile) di altri due
proprietari.
Interventi da realizzare:
- ristrutturazione del sottotetto, senza demolizione ma con un
aumento di volumetria rispetto a quella preesistente (secondo
quanto previsto dal regolamento urbanistico), con contestuale
cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari accatastate in
categoria C/2 in un’unica unità immobiliare abitativa di categoria
catastale A/2 mediante demolizione pareti esistenti e ricostruzione
di nuove pareti per ridistribuzione interna dei locali; - isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e
rifacimento del tetto (intervento trainante sulle parti
comuni); - sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
esistenti con impianti a pompa di calore per il riscaldamento e la
fornitura di acqua calda sanitaria nonché di serramenti ed infissi
dell’appartamento a piano terra; - demolizione pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti
per ridistribuzione interna dei locali nonché sostituzione degli
impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a
pompa di calore per il riscaldamento, il raffrescamento e la
fornitura di acqua calda sanitaria degli appartamenti a primo
piano; - sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la
fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di
infissi dell’immobile dell’istante (che a seguito degli interventi
sarà adibito ad abitazione) ed installazione di un impianto
fotovoltaico sul tetto “ad esclusivo servizio dell’appartamento al
piano sottotetto” (di proprietà dell’Istante); - manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni.
L’istante evidenzia che, prima della realizzazione dei predetti
lavori (ante intervento), le unità immobiliari di tipo residenziale
rappresentano il 66% dell’intero edificio.
Il quesito
In relazione ai predetti interventi, la domanda non poteva che
riguardare l’aspetto relativo alle detrazioni fiscali ed, in
particolare, se sia possibile fruire delle detrazioni del 110%
previste dal Decreto Rilancio e del 50% per gli interventi di
manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni nonché per la
ristrutturazione del sottotetto, che diverrà abitativo, per la
parte esistente.
Il recupero del sottotetto
Per rispondere correttamente all’istanza, l’Agenzia delle
Entrate ha prima ricordato tutti i presupposti normativi previsti
dal D.L. n. 34/2020. Relativamente agli interventi prospettati,
l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, per quanto riguarda
l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione,
è necessario far riferimento all’articolo 1117 del codice civile,
ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui
sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso
e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas,
per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al
punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Ciò premesso, resta fermo che per accedere al superbonus è
necessario dimostrare il miglioramento energetico dell’edificio
(doppio salto di classe) mediante la produzione
dell’Attestato di Prestazione Energetica
(APE), ante e post intervento, rilasciato da un
tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
Miglioramento energetico che va valutato sull’intero edificio in
condominio e non con riferimento alle singole unità immobiliari che
lo compongono.
Le agevolazioni che può fruire l’istante
Considerato che l’Agenzia delle Entrate non può rispondere su
situazioni che riguardano altri proprietari, ha chiarito quali sono
le detrazioni fiscali a cui può accedere l’istante:
- per gli interventi di isolamento termico delle
superfici esterne opache verticali e rifacimento del
tetto, del Superbonus quale intervento
trainante (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto
Rilancio); - per l’installazione di un impianto
fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale esistenti con impianti per il
riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda
sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell’immobile
dell’istante, effettuati sull’immobile di sua proprietà con
riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità
immobiliari in categoria C/2 diventino abitative a seguito degli
interventi, del Superbonus quali interventi
trainati (art. 119, commi 2 e 5 del Decreto
Rilancio); - per la ristrutturazione del sottotetto mediante “demolizione
pareti esistenti e ricostruzione di nuove pareti per
ridistribuzione interna dei locali” con “contestuale cambio di
destinazione d’uso delle unità immobiliari C2 in un’unica unità
immobiliare abitativa A2” e con riferimento alla parte esistente,
della detrazione del 50% di cui all’articolo 16-bis, comma 1,
lettere a) e b), del TUIR, entro il limite di spesa di 96.000
euro.
Limiti di spesa ammessi
Con riferimento ai limiti di spesa ammessi al Superbonus, per
gli interventi che comportino l’accorpamento di più unità
immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità
abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto
all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla
fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la
situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante
dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette
detrazioni.
Source: lavoripubblici.it
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