Da quando parliamo di superbonus 110% e di calcolo dei limiti di
spesa, ci sono alcuni punti che ormai sono fermi (o quasi). Tra
questi: la residenzialità dell’edificio e il valore delle
pertinenze.
Superbonus 110%: la residenzialità
Uno dei concetti più volte chiariti dall’Agenzia delle Entrate
sin dalla prima circolare
n. 24/E dell’8 agosto 2020, è l’ambito oggettivo di fruizione
del superbonus e ovvero che gli interventi devono essere
realizzati:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia
trainanti, sia trainati); - su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia
trainanti, sia trainati); - su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e
con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di
edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati); - su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze
all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
L’Agenzia delle Entrate è stata sempre ferma sul concetto di
residenzialità sia per le singole unità immobiliari che per gli
edifici plurifamiliari. In tal senso ha anche ammesso due distinti
casi:
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari
destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al
50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e
il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio
strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti
comuni; - qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari
destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia inferiore al
50%, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle
parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità
immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo
edificio.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la
detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole
pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le
spese relative a tali interventi.
Superbonus 110%: il valore delle pertinenze
Altro punto su cui le risposte dell’Agenzia delle Entrate si
sono prodigate a chiarire i dettagli è il calcolo del massimale in
presenza di pertinenze interne, attaccate o esterne rispetto alla
sagoma dell’edificio.
In particolare, siamo arrivati alla seguente conclusione:
- negli edifici unifamiliari, le pertinenze non fanno alcun
ammontare autonomo. Nel caso di un edificio con una unità
immobiliare e una pertinenza, il massimale sarà solo uno; - negli edifici plurifamiliari, le pertinenze fanno ammontare
autonomo a condizione che le pertinenze siano inserite all’interno
della sagoma dell’edificio (anche attaccate). Se ho un edificio con
5 unità immobiliari e 5 pertinenze, il massimale sarà moltiplicato
per 10.
Superbonus 110%: la nuova risposta dell’Agenzia delle
Entrate
Registriamo adesso la risposta
n. 806 del 13 dicembre 2021 con la quale il Fisco entra nel
merito di un caso molto singolare. Di fronte abbiamo due edifici
staccati l’uno dall’altro ma collocati “all’interno della
medesima area cortiliva con una soluzione unica di continuità, non
essendovi interruzioni rappresentate da strade ovvero altri edifici
o costruzioni di proprietà di altri soggetti“:
- il primo edificio è di proprietà di due soggetti e ha due unità
immobiliari accatastate singolarmente (una per ogni proprietario e
quindi abbiamo un “condominio” con “parti comuni”); - il secondo edificio si compone di due pertinenze autonomamente
accatastate (un’autorimessa e una cantina) di proprietà di uno dei
comproprietari dell’edificio principale.
L’istante afferma che sono in corso i lavori di ristrutturazione
che riguardano tutta la proprietà, inclusa l’area cortiliva ed il
giardino. In particolare:
- l’edificio principale subirà un intervento strutturale di
miglioramento sismico ai sensi delle norme tecniche NTC2018
vigenti, con miglioramento di due classi di rischio sismico; - sulla costruzione accessoria è prevista la totale demolizione e
ricostruzione in sagoma, con un salto di almeno tre classi di
rischio sismico.
La domanda è delle più classiche: come si calcola la spesa
massima agevolabile? In particolare, per il calcolo della spesa
massima agevolabile, ai fini del Superbonus nel caso di interventi
antisismici effettuati sulle parti comuni del fabbricato principale
rilevano anche le pertinenze situate del fabbricato accessorio e
separato dal predetto fabbricato principale ma ubicato nella
medesima area cortiliva?
Oltre a questo l’istante, che vorrebbe sostenere le spese,
afferma di essere il coniuge convivente di uno dei due proprietari
.
I soggetti beneficiari che sostengono le spese
Dopo aver ricordato il quadro normativo di riferimento,
l’Agenzia delle Entrate chiarisce prima alcuni concetti che
riguardano i beneficiari del superbonus 110%. In particolare, sono
ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore
o del detentore dell’immobile, individuati ai sensi dell’articolo
5, comma 5, del Testo unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) del 22
dicembre 1986 n. 917 (coniuge, componente dell’unione civile di cui
alla legge 20 Pagina 4 di 8 maggio 2016, n. 76, parenti entro il
terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di
fatto ai sensi della predetta legge n. 76 del 2016, sempreché
sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.
La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:
- siano conviventi con il possessore dell’immobile oggetto
dell’intervento alla data di inizio dei lavori; - le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un
immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione
principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.
Il calcolo della spesa massima ammissibile
Per quanto concerne il calcolo del limite di spesa,
conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus
spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche
ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui
l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al
numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di
interventi, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle
pertinenze.
In un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4
pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto
moltiplicando per 8. Inoltre, anche ai fini del Superbonus,
analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l’ecobonus
spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, ai
fini della determinazione del limite in questione, non devono
essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso
da quello oggetto degli interventi.
Nel caso di specie, quindi, la spesa massima per l’intervento
sulle parti comuni dell’edificio principale, che ricordiamo essere
residenziale, si calcola moltiplicando il massimale previsto
(trattasi di sismabonus, quindi, 96.000 euro) per le unità che
compongono l’edificio stesso (quindi 2). Le pertinenze dell’unità
immobiliare di proprietà del coniuge dell’Istante in quanto situate
in un edificio diverso da quello condominiale non saranno
calcolate.
L’intervento sulla pertinenza
Attenzione però! L’Agenzia delle Entrate afferma pure che
sull’intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione della
classe di rischio sismico delle due pertinenze, l’Istante
potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus
calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro.
Ed è questa una parte della risposta che lascia un po’
perplessi.
L’Agenzia delle Entrate, ricordando la supercircolare
di dicembre 2020, afferma che in riferimento agli interventi di
cui all’art-16-bis del TUIR, è possibile fruire delle predette
detrazioni (sismabonus o Superbonus) anche se l’intervento riguarda
solo le pertinenze di una unità abitativa.
Viene citato il quesito 4.1.1 della supercircolare in cui il
Fisco aveva risposto alla domanda:
Gli interventi trainanti di cui all’articolo 119 del decreto
Rilancio possono essere agevolati con la detrazione del 110 per
cento se eseguiti “unicamente” su pertinenze
dell’immobile?
affermando che “un intervento trainante possa essere
eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus
indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi
anche il relativo edificio residenziale principale purché tale
intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti
stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio“.
Questo, però, era un caso di edificio unifamiliare in cui
perdendosi il concetto di parte comune, il massimale poteva essere
sfruttato anche sulla pertinenza staccata. Diverso è il caso di
edificio plurifamiliare con proprietà diverse in cui vige il
concetto di intervenire sulle “parti comuni” dell’edificio
stesso.
Nel caso oggetto del nuovo interpello l’Agenzia delle Entrate
risponde in modo molto curioso fornendo le seguenti
interpretazioni:
- per il primo edificio residenziale il limite di spesa è da
riferirsi complessivamente gli interventi effettuati
sull’abitazione e sulle relative pertinenze anche autonomamente
accatastate. Nel predetto limite, inoltre, occorre tener conto
anche delle eventuali ulteriori spese sostenute per interventi di
recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del
Tuir effettuati sulla predetta abitazione, in quanto per gli
interventi antisismici ammessi alle detrazioni, ivi compreso il
Superbonus non è possibile fruire di un autonomo limite di spesa
atteso che non costituiscono una nuova categoria di interventi
agevolabili in quanto compresi tra quelli di cui alla lett. i) del
medesimo articolo 16-bis del TUIR (cfr., da ultimo, circolare n.
7/E del 2021); - le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio
pertinenziale staccato, essendo oggetto di un’autonoma previsione
agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini
dell’individuazione del limite di spesa detraibile.
In definitiva, secondo l’Agenzia delle Entrate:
- per gli interventi sul primo edificio il limite complessivo di
spesa ammessa alla detrazione è pari a 192.000 euro (96.000 euro X
le due unità immobiliari di cui si compone l’edificio in
condominio); - per l’intervento di demolizione e ricostruzione delle due
pertinenze sarà possibile calcolare la detrazione su un autonomo
limite di spesa pari a 96.000 euro.
I nostri dubbi
Il primo dubbio riguarda il superbonus che secondo l’Agenzia
delle Entrate potrà essere utilizzato su un edificio pertinenziale,
quindi, non residenziale. Si è sempre detto che il superbonus può
essere fruito solo per edifici residenziali sui quali occorre
verificare la “residenzialità”.
Il secondo dubbio riguarda il massimale di spese per l’edificio
pertinenziale. Posto che su questo edificio, secondo la normativa
vigente si potrebbe fruire del solo sismabonus ordinario e non di
quello potenziato al 110%, ci chiediamo per quale motivo l’Agenzia
delle Entrate valuti un unico limite di spesa di 96.000 euro e non
lo moltiplichi per due visto che le pertinenze, pur di un unico
proprietario, sono due.
Questo il nostro primo commento a questa interessante risposta
del Fisco. Se vuoi scrivici a redazione@lavoripubblici.it
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