L’attuale versione dell’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio), come da ultime modifiche apportata dalla Legge
di Bilancio 2022, prevede per i condomini e gli edifici
plurifamiliari una proroga alla scadenza stabilità per gli
interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110%
(superbonus).
L’orizzonte temporale per i condomini
In particolare, i soggetti beneficiari di cui all’art. 119,
comma 9, lettere a) e d-bis) del Decreto Rilancio, ovvero:
- condomini;
- persone fisiche proprietarie o comproprietarie di edifici
plurifamiliari da 2 a 4 u.i. autonomamente accatastate; - organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni
di volontariato e associazioni di promozione sociale;
possono portare in detrazione al 110% le spese sostenute fino al
31 dicembre 2023, mentre:
- le spese sostenute nell’anno 2024 andranno in detrazione al
70%; - le spese sostenute nell’anno 2025 andranno in detrazione al
65%.
L’approvazione da parte dell’assemblea: dubbi sulle prestazioni
professionali
L’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio, in deroga alle
ordinarie procedure contenute nel codice civile, prevede per i
condomini una particolare procedura per l’approvazione degli
interventi di superbonus 110%. In particolare, le deliberazioni
dell’assemblea del condominio sono valide se approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno un terzo del valore dell’edificio.
In realtà, nella formulazione del comma 9-bis si parla solo di
interventi di superbonus e non anche di tutte le prestazioni
professionali connesse (valutazioni preliminari, progettazione,
direzione dei lavori, sicurezza,….). È chiaro che dal punto di
vista teleologico la disposizione andrebbe letta in modo estensivo
e che anche tutte le prestazioni professionali connesse agli
interventi di superbonus 110% dovrebbero poter godere della
maggioranza semplificata (1/3) prevista al comma 9-bis. Altrettanto
chiaro è che la formulazione “poco precisa” del legislatore lascia
ampi margini per l’impugnazione della delibera di approvazione
relativa alle prestazioni professionali che non dovesse arrivare
con la canonica maggioranza prevista all’art. 1136 del Codice
Civile.
L’avvio di una prestazione professionale non presuppone,
infatti, l’effettiva realizzazione dell’intervento. In questo caso,
quali sono le “colpe” nell’avere approvato una prestazione
professionale con maggioranza semplificata su interventi che poi
non vengono eseguiti? Bel dubbio che il legislatore avrebbe potuto
eliminare con una migliore formulazione del comma 9-bis inserendo
anche tutte le prestazioni professionali relative agli
interventi.
Il flusso di attività per i condomini
Dubbi a parte sull’approvazione delle delibere che riguardano le
prestazioni professionali connesse agli interventi di superbonus
110%, di seguito si propone un flusso di attività relative alla
realizzazione di un intervento di superbonus.
Fase 1 – Discussione in assemblea
La prima è una fase di natura informativa in cui
l’amministratore o un condomino stesso dovrebbe illustrare
all’assemblea i vantaggi e le possibilità offerte dal Decreto
Rilancio. A seguito di questa fase, il Condominio dovrebbe
verbalizzare la volontà di procedere con le fasi preliminari.
Fase 2 – Valutazioni preliminari
In questa fase dovrebbe essere invitati uno o più professionisti
per la formulazione di un preventivo relativo alle seguenti
prestazioni:
- valutazione sullo stato legittimo dell’immobile;
- valutazioni preliminari (ambito soggettivo e oggettivo) di
accesso al superbonus.
Fase 3 – Analisi di fattibilità
A seguito delle relazioni preliminari, il Condominio avrà la
possibilità di scegliere se proseguire ancora con la valutazioni
tecniche necessarie per intervenire sull’edificio utilizzando il
Superbonus 110%. È in questa fase che si potrà procedere ad
invitare uno o più professionisti a formulare una analisi di
fattibilità per valutare tecnicamente le possibilità di accesso al
superbonus anche a seguito di disponibilità dei singoli condomini a
partecipare attraverso gli interventi trainati eventualmente
necessari.
Si ricorda, infatti, che il requisito richiesto per il doppio
salto di prestazione energetica potrebbe richiedere di intervenire
sulle parti private. Si pensi, ad esempio, al cappotto posato a
ridosso di un balcone aggettante; in questo caso il singolo
condomino dovrà dare il suo benestare alla riduzione (anche se solo
di pochi centimetri) della superficie calpestabile.
Fase 4 – Progettazione definitiva ed esecutiva
A seguito dell’analisi di fattibilità tecnica, se il Condominio
avesse ancora la possibilità e la voglia di procedere, dovrebbe
incaricare un professionista a redigere il progetto relativo agli
interventi con relativo computo metrico. È chiaro che se si tratta
di interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) si dovrà
contattare un esperto termotecnico, mentre se stiamo parlando di
interventi di natura strutturale (sismabonus) dovrà essere
contattato uno strutturista.
Fase 4 – Scelta dell’impresa
Dopo aver ricevuto il progetto e il computo metrico, si procede
alla scelta dell’impresa e dei professionisti che si occuperanno
della direzione dei lavori, della sicurezza e delle asseverazioni.
È sempre preferibile che professionisti e impresa siano “terzi” tra
loro; ricordiamo infatti che la figura del professionista è sempre
a garanzia del committente.
Una volta scelta l’impresa, si potrà affidare l’incarico ed è in
questa fase che si sceglie anche la modalità di fruizione del
superbonus e quindi se in dichiarazione dei redditi, sconto in
fattura o cessione del credito.
Fase 5 – Asseverazioni finali
A fine lavori (o per stato di avanzamento) il professionista
incaricato dovrà procedere all’asseverazione del rispetto dei
requisiti minimi (nel caso di sismabonus l’asseverazione va
allegata alla CILAS o al titolo edilizio) e della congruità dei
costi. Nel caso di sconto in fattura, cessione del credito oppure
di utilizzo della detrazione in dichiarazione dei redditi ma non
con la precompilata, sarà necessario anche il visto di conformità
da parte del commercialista.
Fase 6 – Cessione del credito
Nel caso di cessione del credito, è sempre preferibile che il
Condominio si faccia “accompagnare” nel percorso di superbonus da
un Istituto di credito che appoggiandosi ad alcune società primarie
di consulenza, seguirà la pratica, la documentazione e tutti gli
adempimenti, in modo che a fine lavori si abbia la certezza
dell’acquisto del credito fiscale.
In questo approfondimento ho dovuto necessariamente saltare
alcuni passaggi importanti, anche perché in questo percorso è
sempre bene farsi affiancare da una figura professionale che possa “dirigere” e coordinare tutti gli attori coinvolti. L’ideale
sarebbe il responsabile dei lavori, figura troppo spesso
sottovalutata.
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