L’art. 119, comma 9 del Decreto
Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio)
ha riservato la detrazione fiscale del 110% (superbonus) agli
interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio
sismico realizzati da ben determinati soggetti.
Indice dell’articolo
Superbonus 110% e Condominio minimo: nuovo intervento dell’Agenzia
delle Entrate
Superbonus 110% e Condominio: nuovo intervento dell’Agenzia delle
Entrate- I
Condomini minimi come possono beneficiare del Superbonus
110%? - L’individuazione
dei limiti di spesa per i condomini - I limiti di
spesa per l’isolamento termico a cappotto - I limiti di spesa per il
sismabonus - I
limiti di spesa per gli interventi trainati di Ecobonus
Il calcolo della spesa massima ammissibile per gli interventi
trainati di Ecobonus
Ecobonus e Sismabonus: i limiti di spesa e la spesa massima
ammissibile- Cessione del credito “libera”
Superbonus 110% e Condominio minimo: nuovo intervento
dell’Agenzia delle Entrate
Tra i beneficiari, quello che rappresenta la platee più ampia è
rappresentato dai condomini. Ed è proprio sui
condomini che sono arrivati i primi dubbi applicativi relativi al
superbonus 110%. Come l’ultimo che riguarda il concetto di
“condominio minimo” a cui l’Agenzia delle
Entrate ha fornito la
risposta n. 196 del 18 marzo 2021.
Nel nuovo caso sottoposto alla lente del Fisco,
stiamo parlando di due edifici: uno (edificio A) composto da 3
unità immobiliari di categoria catastale A/3, C/2 e C/6 con unico
proprietario, l’altro (edificio B), strutturalmente unito al
precedente, composto da altre 3 unità immobiliari con 3 proprietari
differenti di cui uno è il proprietario delle 3 unità del primo
edificio A. I due edifici hanno tetto sostenuto da muro portante
comune. In comune anche fognature, canali discarico e
fondazioni.
L’istante, proprietario dell’edificio A, intende demolirlo e
ricostruirlo senza aumento di volumetria, ma accorpando le
precedenti 3 unità immobiliari in un’unica unità abitativa con
destinazione d’uso nella categoria catastale A/3. Con la
demolizione e ricostruzione saranno realizzati interventi di
riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.
Anche l’edificio A sarà oggetto di un intervento di
ristrutturazione per la riduzione del rischio sismico e di
riqualificazione energetica.
Considerato che l’edificio ricade in zona sismica 3, l’istante
proprietario dell’edificio A chiede
chiarimenti:
- sul limite di spesa applicabile per gli
interventi che si intendono realizzare e sull’applicazione della
cessione del credito; - se sia necessario richiedere un codice fiscale per il
condominio minimo e, nel caso venga richiesto un
codice fiscale, se tali detrazioni siano gestibili
tutte tramite il codice fiscale del condominio invece che come
singole persone fisiche.
Superbonus 110% e Condominio: nuovo intervento dell’Agenzia
delle Entrate
Per rispondere alla richiesta dell’istante l’Agenzia delle
Entrate ha rispolverato il quadro normativo che ha messo in piedi
le detrazioni fiscali del 110%, ricordando presupposti, requisiti,
interventi, beneficiari, adempimenti e opzioni alternative.
Ciò premesso, per rispondere correttamente ai quesiti il Fisco
ha ricordato la definizione di condominio per la
quale si ha una particolare forma di comunione in cui coesiste la
proprietà individuale dei singoli soggetti proprietari, costituita
dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate
separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni
comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso
verticale che in senso orizzontale.
Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento,
in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose
comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro
conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione
ai millesimi di proprietà.
Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del
condominio si determina automaticamente,
senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui
più soggetti (anche solo 2) costruiscono su un suolo comune ovvero
quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o
porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva
condizione del frazionamento.
La condizione di condominio minimo si ha quando
l’edificio è composto da un numero non superiore a otto
condomini. In questo caso risultano applicabili le norme
civilistiche sul condominio, fatta eccezione per la nomina
dell’amministratore,a richiesta del codice fiscale e il regolamento
di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
I Condomini minimi come possono beneficiare del Superbonus
110%?
Al fine di beneficiare del Superbonus per i
lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini minimi possono
utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i
connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a
dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni
dell’edificio.
Per quanto riguarda l’individuazione delle parti
comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far
riferimento all’articolo 1117 del codice civile, ai sensi del quale
sono parti comuni, come il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti
e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; nonché le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso
e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas,
per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al
punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condòmini.
L’individuazione dei limiti di spesa per i condomini
Come più volte chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate, nel
caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in
condominio per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione
del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto,
l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite
massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio
e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun
condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della
spesa a lui imputata in base ai millesimi
di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi
degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente
rimborsata al condominio.
Per ciò che concerne l’individuazione dei limiti di
spesa, nel caso in cui sul medesimo immobile siano
effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa
ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi
previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a condizione,
tuttavia, che siano distintamente contabilizzate le spese riferite
ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti
specificamente previsti.
I limiti di spesa per l’isolamento termico a cappotto
In particolare per interventi sulle parti comuni di
isolamento termico delle superfici opache
verticali (pareti generalmente esterne), orizzontali
(coperture, pavimenti) ed inclinate, delimitanti il volume
riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, il
limite massimo di spesa è 40.000 euro,
moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono
l’edificio nel caso in cui lo stesso è composto da due a otto unità
immobiliari.
I limiti di spesa per il sismabonus
Per gli interventi trainanti antisismici il
limite massimo di spesa è di 96.000 per il numero di
unità che compongono l’edificio, in tale limite di spesa
rientrano anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria,
ad esempio, per il rifacimento delle pareti esterne e interne, dei
pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico
necessarie per completare l’intervento nel suo complesso.
I limiti di spesa per gli interventi trainati di Ecobonus
Inoltre, l’esecuzione sulle parti comuni dell’edificio in
condominio di almeno un intervento trainante
consente, poi, a ciascun condomino di fruire del Superbonus
effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi
trainati che rientrano nell’Ecobonus.
Ai sensi del comma 10 dell’articolo 119 del decreto Rilancio in
caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico
realizzati sulle singole unità immobiliari, compresa la
sostituzione degli infissi delle singole unità immobiliari, il
Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi
realizzati su un massimo di due unità immobiliari.
È, tuttavia, possibile fruire del Superbonus per le spese
sostenute per gli interventi realizzati sulle parti comuni
del condominio che danno diritto alla predetta
agevolazione con riferimento ai costi imputati a ciascun condomino,
indipendentemente dal numero delle unità immobiliari
possedute all’interno del condominio.
Il calcolo della spesa massima ammissibile per gli interventi
trainati di Ecobonus
Per quanto riguarda la spesa massima ammissibile nel caso di
interventi trainati finalizzati al risparmio energetico, le norme
di riferimento in taluni casi individuano un limite massimo di
detrazione spettante, in altri un limite massimo di spesa ammesso
alla detrazione.
Il comma 2 dell’articolo119 del decreto Rilancio stabilisce che
per i predetti interventi trainati l’aliquota del 110% si applica
«nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza
energetica, dalla legislazione vigente», nel caso in cui la norma
preveda un ammontare massimo di detrazione, per determinare
l’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere
la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di
riferimento per l’aliquota di detrazione espressa in termini
assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.
Ecobonus e Sismabonus: i limiti di spesa e la spesa massima
ammissibile
Pertanto, con riferimento al caso di specie:
- per l’acquisto e la posa in opera di finestre o di
schermature solari nonché per l’acquisto e la posa in
opera di pannelli (collettori) solari per la produzione di acqua
calda ciascun intervento ha un limite massimo di detrazione pari a
60.000 euro. Qualora tali interventi siano trainati da un
intervento trainante ammesso al Superbonus, il limite
massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110% per
ciascun intervento è pari a 54.545 euro; - per l’acquisto e la posa in opera di impianti con generatori di
calore alimentati da biomasse combustibili, l’ammontare massimo di
detrazione spettante è pari a 30.000 euro. Qualora tale intervento
sia trainato da un intervento trainante ammesso al Superbonus, il
limite massimo di spesa ammesso alla detrazione al 110% per ciascun
intervento è pari a 27.273 euro.
Con riferimento invece al Sismabonus nel caso
in cui l’intervento comporti l’accorpamento di più unità abitative
o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa (come
nel caso di specie), per l’individuazione del limite di spesa,
vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto
all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla
fine dei lavori.
Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la
situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella
risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette
detrazioni.
Nel presupposto che le caratteristiche strutturali dei due
edifici (quali: il tetto dell’edificio B sostenuto dal muro
portante in comune con l’edificio (A), le fognature e canali
discarico in comune, le fondazioni in comune), consentano la
nascita di un “condominio minimo“, circostanza non
verificabile in sede di interpello, l’Istante potrà accedere al
Superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni. In tal
caso il limite massimo di spesa ammesso deve essere moltiplicato
per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (6
unità complessive, comprese le pertinenze), valorizzando la
situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante
al termine degli stessi.
Per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari,
invece, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi
realizzati su un massimo di due unità immobiliari.
Al fine di beneficiare del Superbonus per detti interventi non è
necessario richiedere un apposito codice fiscale per il “condominio
minimo” tuttavia, nel caso in cui lo stesso sia stato richiesto, ai
fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice
fiscale del condomino che è tenuto ad effettuare i connessi
adempimenti.
Cessione del credito “libera”
Infine, considerato che ogni singolo condòmino usufruisce della
detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli
edifici, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi
criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del
codice civile, ciascun condomino, potrà fruire dell’articolo 121
del decreto Rilancio, dell’opzione per la cessione del
credito di imposta.
Source: lavoripubblici.it
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