È diventata ormai prassi comune interpellare l’Agenzia delle
Entrate per quesiti di natura non fiscale ma che mischiano tra loro
tecnica e procedure. Come accade nell’ultima risposta n.
453 dell’1 luglio 2021 resa dalla Direzione centrale del fisco
in riferimento al superbonus 110% e, nello specifico, alla
valutazione del miglioramento di due classi energetiche per
l’intervento di efficientamento energetico in condominio.
Superbonus 110%: gli interventi di ecobonus
Ricordiamo, infatti, che l’art. 119, commi 1 e 2 del Decreto
Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha previsto nel nostro
ordinamento una detrazione fiscale del 110% (superbonus) da
applicare alle spese sostenute per alcuni particolari interventi di
riqualificazione energetica (ecobonus 110%).
In particolare, rientrano tra gli interventi di ecobonus
110%:
- l’isolamento termico delle superfici opache verticali,
orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio
con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico)
compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di
superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente
esistente; - gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli
impianti di climatizzazione invernale; - gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità
immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale esistenti.
Tali interventi sono definiti “trainanti” perché accedono
direttamente al bonus 110% e consentono di portare in detrazione
con la stessa aliquota anche altri interventi (c.d. trainati):
- efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si
compone il singolo condominio; - acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
- acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in
sostituzione di impianti esistenti; - abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1,
lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di
persone di età superiore a sessantacinque anni; - installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli
elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti
assicurano il doppio salto di classe energetica); - installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla
rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti
solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva
all’installazione degli impianti medesimi.
Superbonus 110% i requisiti per l’ecobonus
Tra i requisiti previsti per questi interventi, l’art. 119,
comma 3 del Decreto Rilancio prevede:
- il rispetto dei requisiti minimi previsti dal Decreto
MiSE 6 agosto 2020 (Decreto requisiti tecnici ecobonus); - il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio
o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici
plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e
dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se
ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più
alta; - la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE)
prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella
forma della dichiarazione asseverata.
Superbonus 110% e doppio salto di classe: nuova domanda
all’Agenzia delle Entrate
Nel nuovo caso sottoposto al giudizio dell’Agenzia delle
Entrate, abbiamo un condominio che è composto dai volumi “A” e “B”
facenti parte di un edificio comprendente anche il volume “C” non
facente parte dello stesso condominio.
Il volume “A” è così costituito:
- ai piani secondo e terzo: unità residenziali ad uso abitativo,
categoria catastale A; - al piano primo: unità di categoria catastale A e D;
- al piano terra: unità di categoria catastale D (nel dettaglio,
un istituto di credito).
Il volume “B” è costituito sia al primo piano che al piano terra
da immobili di categoria D (appartenenti ad un istituto di
credito).Quest’ultimo, titolare di una unità immobiliare di
categoria catastale D/5, occupa il piano terra e primo di tutti i
volumi “A”, “B”, “C” (tale unità immobiliare non è delimitata da
alcuna parete divisoria).
L’Istante riferisce infine che:
- il corpo principale, volume “A”, sarà oggetto di intervento di
riqualificazione energetica del tetto e della parete sud; - il corpo secondario, volume “B”, sarà oggetto di intervento di
riqualificazione energetica del tetto-piano di copertura.
La domanda: come procedere ai fini della valutazione del
requisito del miglioramento di almeno due classi energetiche
richiesto dalla normativa?
Superbonus 110% e doppio salto di classe: la risposta
Dopo aver rinfrescato i presupposti previsti dalla norma,
l’Agenzia delle Entrate ha anche ricordato un aspetto fondamentale
che riguarda gli interventi sulle parti comuni: la residenzialità
dell’edificio.
Le spese per gli interventi possono essere considerate solo se
riguardano un edificio residenziale considerato nella sua
interezza. Ovvero:
- se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate
a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50%, è
possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il
detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio
strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti
comuni; - se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate
a residenza ricomprese nell’edificio è inferiore al 50%, è comunque
ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da
parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad
abitazione comprese nel medesimo edificio, (“non residenziale nel
suo complesso”).
Il tutto ad esclusione degli immobili nelle categorie catastali
escluse dalla norma (A/1, A/8 e A/9).
La superficie disperdente e il tetto
L’Agenzia delle Entrate ha anche ricordato le modifiche
apportate dalla Legge di Bilancio 2021 grazie alle quali
nell’ambito degli interventi “trainanti” – finalizzati
all’efficienza energetica ammessi al Superbonus – rientrano anche
gli interventi per la coibentazione del tetto «senza limitare il
concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto
eventualmente esistente». Sull’argomento abbiamo recentemente
fornito alcuni
importanti chiarimenti.
Il doppio salto di classe
Con riferimento alle modalità con cui determinare il doppio
salto di classe energetica previsto dalla norma, l’Agenzia delle
Entrate ha ammesso subito che non è di sua competenza la risposta.
Ha però rinviato ai chiarimenti forniti da ENEA nel “Vademecum
APE Convenzionale“.
In tal senso l’Agenzia delle Entrate ha solo ricordato che il
cosiddetto “APE convenzionale” ha la finalità di dimostrare il
miglioramento di due classi energetiche ai fini della richiesta di
incentivi Superbonus.
Nel caso di edifici pluri-unità, contrariamente a quanto
previsto per l’APE tradizionale, l’attestato convenzionale è
redatto per l’intero edificio e non per la singola unità
immobiliare, secondo le indicazioni contenute nel punto 12
dell’allegato A del decreto 06 agosto 2020 (c.d. “requisiti
Ecobonus”).
Nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, bisogna
distinguere, però, i seguenti casi:
- incidenza residenziale > 50% riferita alla superficie
catastale: si considerano nell’APE convenzionale tutte le unità
immobiliari, di qualsiasi destinazione d’uso, dotate di impianto di
climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di
impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo
installarlo; - incidenza residenziale ≤ 50% riferita alla superficie
catastale: le unità immobiliari da considerare nell’APE
convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le
unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione
invernale.
In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari
sprovviste di impianti si prendono in considerazione, secondo
quanto previsto nel punto 2.1 dell’allegato 1 del decreto 26 giugno
2015 “Linee guida per la certificazione energetica”. Nell’APE
convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità
immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività
commerciali non direttamente interessate dagli interventi di
efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza
residenziale dell’edificio.
Conclusioni
Tanto premesso, nel presupposto che l’edificio nella sua
interezza sia costituito dai volumi “A”, “B” e “C”, si ritiene che
l’Istante, nel rispetto di ogni altro requisito e condizioni
normativamente previste che non sono oggetto della presente istanza
di interpello, con riferimento ai lavori di efficientamento che
andrà ad effettuare sui volumi A e B, dovrà valutare il rispetto
del 25 per cento minimo della superficie disperdente lorda
interessato dall’intervento, richiesto per usufruire del
Superbonus, considerando l’edificio nella sua interezza (Volumi “A”, “B” e “C”).
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