Che qualcosa
non quadrasse ce n’eravamo già resi conto a suo tempo, quando
l’Agenzia delle Entrate ha ritirato la
risposta n. 568/2021 sui limiti di spesa previsti su singole
unità immobiliari e pertinenze, per interventi rientranti in
Superbonus 110%.
Oggi ne abbiamo conferma ufficiale, con la risposta
n. 765/2021 (come se fosse necessaria) che il Fisco
ha pubblicato a rettifica di quella dello scorso 30 agosto.
Superbonus, calcolo limiti di spesa pertinenze: la rettifica
del Fisco
Per spiegare cosa sia successo, è necessario fare un passo
indietro. L’istanza di interpello era stata presentata dal
proprietario di un edificio in comproprietà con altra persona
fisica, di un fabbricato composto da:
- un’unità abitativa accatastata A/3;
- due pertinenze, di cui una accatastata C/6, con destinazione
d’uso “autorimessa”, e una accatastata C/2, con destinazione d’uso “magazzino”.
Su questi edifici si vogliono effettuare interventi di
miglioramento sismico e di efficientamento
energetico (isolamento termico delle pareti esterne,
sostituzione della centrale termica, sostituzione degli infissi e
installazione dell’impianto fotovoltaico e del relativo sistema di
accumulo), usufruendo delle agevolazioni previste dall’articolo 119
del D.L. n. 34/2020 (cd. “Decreto Rilancio”).
Inoltre, al termine dei lavori risulterà variata la
destinazione d’uso di una porzione del “magazzino”, con creazione di un’ulteriore unità immobiliare
residenziale di categoria A/3.
Da qui il dubbio: qual è il numero di unità immobiliari da
prendere in considerazione ai fini del calcolo dei limiti
di spesa per gli interventi ammissibili al regime
agevolato? Quelle iniziali o quelle finali? E Le pertinenze vanno
considerate a sé stanti o no?
Pertinenze: differenza tra condomini ed edifici
unifamiliari
Con la risposta n. 568/2021 l’istante aveva vinto un terno al
lotto: secondo l’Agenzia delle Entrate, le pertinenze andavano
calcolate come unità immobiliari a sé stanti.
Questo parere aveva sollevato più di un dubbio, perché sembrava non
tenere conto di una fondamentale distinzione sul calcolo dei
massimali di spesa relativi alle pertinenze:
- se sono accatastate autonomamente in un
condominio esse concorrono a determinare la spesa
massima detraibile, purché siano inglobate nello stesso fabbricato
in cui si trovano gli appartamenti interessati dai lavori; - quelle in edifici unifamiliari, interne o
staccate che siano, anche se singolarmente accatastate, rientrano
nel massimale di spesa del fabbricato.
Calcolo limiti di spesa su pertinenze: la nuova risposta di
ADE
Com’era quindi possibile che le pertinenze fossero state
calcolate come unità a sé stanti, visto che si trovavano nello
stesso edificio unifamiliare? Ecco quindi la rettifica di
AdE, fornita con la risposta n. 765/2021:
l’Agenzia fa riferimento alla circolare n. 24/E del 2020 e ricorda
che la detrazione Superbonus 110% spetta anche in
relazione agli interventi realizzati su edifici residenziali
unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati) e
i cui limiti di spesa per ciascun intervento si riferiscono al
singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente
considerate, anche se accatastate separatamente.
Inoltre, in linea con la prassi in materia di detrazioni per
interventi di riqualificazione energetica e di recupero del
patrimonio edilizio, compresi quelli antisismici attualmente
disciplinati dagli artt. 14 e 16 del D.L. n. 63/2013, ai fini
dell’individuazione dei limiti di spesa nel caso in cui gli
interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la
suddivisione di un’unica unità, vanno considerate le unità
immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi
edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Stesso criterio, come chiarito con la circolare
n. 30/E del 2020, va applicato anche ai fini del
Superbonus: ciò significa che nel caso in esame,
riguardante un edificio residenziale unifamiliare composto da una
unità abitativa accatastata e da due pertinenze, i limiti di spesa
a disposizione corrispondono a:
- 96.000 euro per gli interventi
antisismici considerando la singola unità residenziale
unitariamente alle due unità immobiliari pertinenziali;
- 50.000 euro per l’isolamento
termico delle pareti esterne; - 30.000 euro per la sostituzione della
centrale termica; - 54.545 euro per la sostituzione degli
infissi; - 48.000 euro per l’installazione
dell’impianto fotovoltaico, e comunque nel limite
di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza
nominale, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote
annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo
per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022. In caso di
interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d), e) e f), del
D.P.R. n. 380/2001, il limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per
ogni kW di potenza nominale; - 48.000 euro per l’installazione del relativo
sistema di accumulo.
Quindi le due pertinenze, essendo in un edificio unifamiliare,
rientrano nel massimale di spesa dell’unità abitativa e a nulla
vale che una delle due venga convertita in unità residenziale: per
il calcolo dei limiti va preso in esame l’edificio
allo stato iniziale e non quello risultante alla fine dei
lavori.
Source: lavoripubblici.it
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