Il Superbonus 110 e gli altri bonus casa hanno contribuito non poco al rilancio della domanda di casa e alla riqualificazione delle abitazioni italiane. Le agevolazioni per la casa tuttavia presentano delle parti non coperte dalle detrazioni: come scegliere allora il finanziamento giusto per integrare i bonus casa? Ecco secondo Telemutuo le migliori tipologie di mutuo a cui si può accedere in questi casi.
“Per gli importi medio-piccoli (fino a un massimo di 10-15 mila euro) si interviene solitamente chiedendo un prestito personale, il cui costo (TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale) medio si aggira attorno all’8% annuo, – spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. – Per importi maggiori, invece, è sicuramente più conveniente accendere un mutuo, anche considerando i costi da sostenere (tasse, spese notarili e bancarie): a giugno 2021 il TAEG medio dei mutui residenziali, come quelli stipulati appunto per ristrutturare casa, si aggirava attorno all’1,77%”.
Mutui per ristrutturazione casa
In particolare, esistono 3 prodotti mutuo per il finanziamento delle spese di ristrutturazione, parziali o totali:
- Mutuo ristrutturazione: le banche consentono di finanziare un importo nei limiti del 70%-80% del valore dell’immobile e fino al 100% del preventivo dei lavori (talvolta anche Iva inclusa). Questo prodotto viene solitamente utilizzato da chi ha un immobile non gravato da mutuo e pertanto libero da ipoteche.
- Mutuo rifinanziamento: è un prodotto utilizzato da chi ha già un mutuo in essere sulla casa che vuole ristrutturare. Si tratta, nella sostanza, di richiedere un nuovo finanziamento che sostituisca quello già esistente e che fornisca della liquidità aggiuntiva utile a sostenere le spese di ristrutturazione. In questo caso la maggior parte delle banche finanzia fino al 70% del valore dell’immobile, con limiti sulla liquidità aggiuntiva richiedibile.
- Surroga più liquidità: rispetto alle precedenti soluzioni è quella con i minori costi. Anche in questo caso deve esserci già un mutuo in essere per cui si richiede la surroga (nessun costo a carico del richiedente, ma solo a carico della banca). Ad essa si aggiunge poi un altro mutuo, in secondo grado di ipoteca, per la liquidità richiesta. Un’operazione accettabile per l’istituto di credito che iscrive contemporaneamente due ipoteche sul medesimo immobile. Il cliente pagherà solamente i costi notarili e accessori (istruttori, ipotecari e tributari) riferiti alla componente liquidità, sicuramente inferiori rispetto a quelli previsti dalle altre ipotesi.
Nella maggior parte dei casi, questi mutui prevedono una erogazione a SAL, ovvero a stato avanzamento lavori, – continua Spiezia. – In base ai lavori effettivamente eseguiti, il perito decide il numero e l’importo delle tranche con le quali la banca salda le fatture all’impresa. Raramente la liquidità generata da questo mutuo viene versata direttamente al cliente per il pagamento dei fornitori”.
Ristrutturazione casa: quanto si recupera con mutui e bonus
Ipotizziamo di voler ristrutturare casa sfruttando il Bonus Ristrutturazione Edilizia. Su un importo dei lavori stimato in 108.000 euro, potremmo godere di una detrazione del 50% ovvero di 54.000 euro in 10 anni. Il credito d’imposta è totalmente cedibile (o scontabile in fattura). Pertanto, per effettuare questa ristrutturazione dovremo pagare solamente la differenza di 54.000 euro. Salvo avere la disponibilità della liquidità necessaria per sostenere la spesa (e volersene privare), possiamo pensare di finanziarla con un mutuo.
Nel caso in cui l’immobile non fosse già gravato da ipoteca, possiamo richiedere un mutuo ristrutturazione. Su un capitale pari a 54.000 euro in 10 anni, l’importo della rata mensile si attesta a 465 euro. Con questo mutuo si andranno a pagare solamente 1.800 euro di interessi in 10 anni. E considerando le spese accessorie (perizia, istruttoria, tasse), ad eccezione di quelle notarili, il costo finale del mutuo si attesterebbe a 3.369 euro.
In caso di un immobile già gravato da un mutuo (ad esempio, un residuo di 100.000 euro con un valore immobile a oggi di 300.000 euro), le soluzioni per finanziare la ristrutturazione potrebbero essere due: rifinanziare il mutuo, sottoscrivendone uno nuovo di maggior importo; oppure richiedere a un altro istituto bancario la surroga, oltre alla concessione di nuova liquidità.
Nel primo caso, si dovrebbe sottoscrivere un mutuo di 154.000 euro (i 100 mila euro di residuo del finanziamento in essere, a cui si aggiungono i 54 mila euro di ristrutturazione, che non rientrano nelle detrazioni fiscali).Volendo limitare l’importo alla quota aggiuntiva di mutuo che si richiede e optando per una durata di 10 anni, in questo caso la rata del mutuo salirebbe a 474,24 euro. Si ripagheranno alla banca rate per un totale di 56.908 euro con una quota interessi di 2.908 euro.
Con l’ipotesi surroga in aggiunta alla liquidità, invece, l’operazione risulta composta da due richieste di mutuo: la prima per surrogare quello esistente, che non ci interessa ai fini della presente simulazione, e la seconda per andare a finanziare le spese. In questo caso 54.000 euro in 10 anni comporterebbero una rata di 484,87 euro con un totale interessi di 4.184 euro.
Source: idealista.it
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