Oltre 200
risposte fornite dalla Direzione Centrale dell’Agenzia delle
Entrate non sono riuscite a colmare i vuoti lasciati dalla
normativa che ha messo in piedi (forse frettolosamente) la
detrazione fiscale del 110% (superbonus) prevista dall’art. 119 del
Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per gli interventi di
riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.
Superbonus 110%: nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate
È così che a distanza di due anni arrivano nuove risposte su
casistiche che meritano un dovuto approfondimento, come l’utilizzo
del superbonus 110% per edifici misti plurifamiliari in
comproprietà tra persone fisiche. Ed è quello di cui si parla nella
risposta n.
298 del 25 maggio 2022 nella quale il Fisco entra nel merito di
due edifici plurifamiliari, posseduti in comproprietà al 50% da due
coniugi in comunione dei beni, a prevalenza residenziale e così
composti:
- edificio A costituito da n. 2 unità immobiliari residenziali
(A/3) e n.1 pertinenza di una delle due unità residenziali
(C/6); - edificio B” composto da n. 1 unità immobiliare residenziale
(A/2) e da n. 1 negozio (C/1); la superficie dell’unità
residenziale è superiore al 50 per cento della superficie
complessiva (352 mq l’unità residenziale contro i 60 mq del
negozio).
Altra particolarità:
- tutte le unità immobiliari sono funzionalmente indipendenti e
con accesso autonomo dall’esterno; - tutte le unità immobiliari residenziali sono dotate di impianto
di climatizzazione invernale preesistente.
Superbonus 110%: l’interpello
Sue questi edifici l’intenzione è realizzare:
- interventi trainanti di efficienza energetica (cappotto
termico) e antisismici; - interventi trainati di efficientamento energetico (sostituzione
infissi, caldaia e posa di impianti fotovoltaici) sulle singole
unità immobiliari residenziali; - un intervento trainato di istallazione di un ascensore
nell’edificio B.
Le domande poste in sede di interpello sono molto interessanti e
chiedono:
- se si può fruire del Superbonus relativamente a taluni
interventi “trainati” di riqualificazione energetica, effettuati
sulle 2 unità immobiliari residenziali e la relativa pertinenza
dell’edificio A, sostenendone interamente le spese, e se la moglie
può fruire della detrazione con riferimento alla medesima tipologia
di interventi sulla sola unità residenziale (A/2) dell’edificio B,
sostenendone interamente le spese; - quali sono i limiti di spesa ammessi alla detrazione con
riferimento agli interventi antisismici; - se per i predetti interventi antisismici possa beneficiare,
qualora si verificassero i presupposti richiesti, della proroga
della detrazione al 31 dicembre 2022, come previsto dal comma 8-bis
dell’articolo 119 del decreto Rilancio; - se l’installazione di un ascensore, in presenza di persone
ultrasessantacinquenni, quale intervento “trainato” da effettuare
congiuntamente agli interventi antisismici “trainanti”, abbia la
medesima scadenza di completamento di questi ultimi.
Superbonus 110%: la risposta
Prima di rispondere alle domande, come di consueto, l’Agenzia
delle Entrate ha riepilogato la normativa di accesso al bonus 110%
ed, in particolare, quanto prevede l’art. 119, comma 9, lettera a)
del Decreto Rilancio che consente l’accesso alla detrazione anche
nel caso di interventi realizzati su edifici non in condominio,
composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in
comproprietà tra persone fisiche. Norma inserita dalla Legge di
Bilancio 2021 ed in vigore a partire dal 1° gennaio 2021.
Proprio su questa tipologia di soggetto beneficiario sono stati
chiariti numerosi aspetti anche in Commissione Finanze
(interrogazione n. 5-05839 del 29 aprile 2021):
- ai fini della verifica del limite delle quattro «unità
immobiliari», in assenza di specifiche indicazioni nella norma, le
pertinenze non devono essere considerate autonomamente anche se
distintamente accatastate; - laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma, la
detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di
importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di
cui l’edificio è costituito, comprese le pertinenze; - va verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia
residenziale nella sua interezza.
Su quest’ultimo punto è stato chiarito che:
- è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro
requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità
immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia
superiore al 50% (nel caso risulta essere inferiore, possono
accedere al bonus per le parti comuni solo le unità di tipo
residenziale); - ai fini della verifica della natura “residenziale”
dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle
pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si
compone.
Il numero di unità immobiliari
In riferimento a quanto previsto all’art. 119, comma 10 del
Decreto Rilancio e come chiarito dall’Agenzia delle Entrate stessa
con la
circolare 24/E del 2020, nel caso di «persone fisiche, al di
fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su
unità immobiliari», il Superbonus si applica limitatamente agli
interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo
di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle
detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni
dell’edificio.
Nel caso di interventi antisismici, invece, il limite di due
unità non sussiste, in quanto l’unico requisito richiesto dalla
norma è che tali unità si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
Risposta al primo quesito
In merito al primo quesito, la limitazione non è correlata agli
immobili oggetto degli interventi, bensì ai contribuenti
interessati dall’agevolazione.
Pertanto, nel caso rappresentato l’istante potrà fruire del
Superbonus con riferimento alle spese sostenute per gli interventi “trainati” di riqualificazione energetica delle unità immobiliari
appartenenti all’edificio A. Ai fini della determinazione del
numero massimo di due unità immobiliari, infatti, risulta
ininfluente la circostanza che gli immobili oggetto di intervento
siano in comunione di beni con la moglie o che quest’ultima
fruisca, eventualmente, della medesima agevolazione per interventi
di efficientamento energetico di cui abbia sostenuto le spese,
effettuati su altri due immobili posti in comunione dei beni.
Ai fini del conteggio non si dovrà, inoltre, tenere conto di
eventuali pertinenze delle unità residenziali.
Risposta al secondo quesito
In merito al secondo quesito, conformemente a quanto previsto
per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi
realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del
Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa
agevolabile sia determinato in base al numero delle unità
immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il
calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.
Nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici
in condominio, o di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari
posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone
fisiche, nei quali la superficie complessiva delle unità
immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è
superiore al 50 per cento, ai fini del calcolo dell’ammontare
massimo delle spese ammesse al Superbonus vanno conteggiate anche
le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o
merce).
Nel caso di specie, l’istante potrà fruire del Superbonus
relativamente agli interventi antisismici, nel limite massimo di
spesa ammissibile pari:
- per l’edificio A, a 288.000,00 euro (96.000 euro per 3 unità
immobiliari); - per l’edificio B, a 192.000 (96.000 euro per 2 unità
immobiliari).
Risposta al terzo quesito
In relazione al terzo quesito, concernente l’arco temporale di
applicazione del beneficio nel caso di interventi realizzati dai
soggetti beneficiari di cui all’art. 119, comma 9, lettera a) del
Decreto Rilancio, il precedente comma 8-bis (modificato
recentemente ma solo con riferimento ai soggetti della successiva
lettera b), comma 9, art. 119), è previsto che il superbonus possa
essere utilizzato fino al 31 dicembre 2025 con le seguenti
aliquote;
- 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023;
- 70% per quelle sostenute nell’anno 2024;
- 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.
Nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate non da peso
all’accesso autonomo e all’indipendenza funzionale delle unità
immobiliari, ammettendo che le scadenze sono quelle su
indicate.
Risposta al quarto quesito
Per quanto riguarda il quarto e ultimo quesito, il Fisco ha
ricordato che l’istallazione dell’ascensore è un intervento
trainato sia dall’ecobonus 110% che dal sismabonus 110%.
Ai fini del Superbonus, gli interventi di eliminazione delle
barriere architettoniche possono essere realizzati:
- sia sulle parti comuni degli edifici,
- che sulle singole unità immobiliari residenziali.
Tali interventi si riferiscono tra l’altro, al rifacimento di
scale ed ascensori, all’inserimento di rampe interne ed esterne
agli edifici, di servoscala, a montascale o piattaforme
elevatrici.
Tali opere sono ammesse al Superbonus a condizione che
rispettino le caratteristiche tecniche previste dal decreto
ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 e, dunque, possano essere
qualificate come interventi di abbattimento delle barriere
architettoniche.
Ai fini dell’applicazione del Superbonus, inoltre, è necessario
che l’intervento per l’abbattimento delle barriere architettoniche,
in quanto “trainato” da uno degli interventi “trainanti” suindicati
di efficienza energetica o di miglioramento antisismico, sia
realizzato “congiuntamente” a tali interventi.
Tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese
sostenute per gli interventi “trainati” sono ricomprese
nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla
data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”. Ciò implica che, ai fini dell’applicazione del
Superbonus, le spese sostenute per gli interventi “trainanti”
devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza
dell’agevolazione, mentre le spese per gli interventi trainati
devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e
nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine
dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Nel caso in cui l’intervento per l’abbattimento delle barriere
architettoniche sia trainato da uno degli interventi di efficienza
energetica trainanti, sarà necessario sia che esso venga realizzato
congiuntamente a tali interventi sia che venga assicurato il
miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o
delle unità immobiliari ovvero, se ciò non sia possibile, il
conseguimento della classe energetica più alta. Il predetto
miglioramento va dimostrato mediante l’attestato di prestazione
energetica (APE) prima e dopo l’intervento rilasciato da un tecnico
abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
L’istante potrà beneficiare del Superbonus per l’installazione
dell’ascensore nell’edificio B a condizione che essa avvenga
nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine
dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti” ed
entro il 31 dicembre 2025, periodo di vigenza
dell’agevolazione.
Source: lavoripubblici.it
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