L’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio) ha previsto nel nostro ordinamento una
particolare detrazione fiscale del 110%
(superbonus) da applicare ad alcuni interventi di riqualificazione
energetica (ecobonus) e di riduzione del rischio sismico
(sismabonus).
Indice degli argomenti
Sismabonus ordinario e Supersismabonus: la detrazione per gli
interventi di riduzione del rischio sismico
Entrando nel dettaglio, l’art. 119, comma 4 ha elevato al 110%
la detrazione prevista per gli interventi di cui ai commi da 1-bis
a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013,
n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.
90, per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 (con alcune
proroghe per
condomini e IACP).
Grazie a questa nuova previsione, il sismabonus si è
sdoppiato:
- nel sismabonus ordinario valido fino al 31
dicembre 2021; - nel sismabonus 110% o
supersismabonus per gli interventi realizzati
entro il 30 giugno 2022 che rispettino gli adempimenti stabiliti
dall’art. 119 del Decreto Rilancio stesso.
Sismabonus ordinario e Supersismabonus: nuova risposta del
Fisco
E sulle differenze tra le due alternative fiscali si è espressa
recentemente l’Agenzia delle Entrate con la risposta n.
556 del 25 agosto 2021. Una risposta importante perché
chiarisce una delle differenze principali (oltre l’orizzonte
temporale di fruizione) tra sismabonus ordiario e potenziato al
110%.
Ecco le caratteristiche del caso rappresentato dal
contribuente:
- demolizione e ricostruzione di due edifici preesistenti, uno
avente destinazione residenziale, l’altro industriale; - al termine dell’intervento le unità immobiliari saranno
accatastate in categoria A/3 e A/10; - gli interventi posti in essere dall’impresa di costruzione
garantiscono sui due edifici il miglioramento sismico di due
classi, la riqualificazione energetica, l’incremento delle unità
immobiliari, il rispetto dei requisiti previsti dal comma
1-septies, dell’articolo 16, del decreto legge n. 63 del 2013; - conclusione dei lavori entro il 31 dicembre 2021;
- entro il 31 dicembre 2021 l’Istante sottoscriverà un
preliminare di compravendita con versamento di acconti prezzo entro
la data del 31 dicembre 2021 e il saldo al rogito, da effettuare
nel 2022 e comunque entro 18 mesi dal termine dei lavori da parte
dell’impresa.
Le domande del contribuente
Ciò premesso ecco le domande poste all’Agenzia delle
Entrate:
- quale sia la misura dell’agevolazione spettante per il
Sismabonus e per il Superbonus per l’acquisto di unità immobiliari
derivanti dalla demolizione e ricostruzione sia dell’edificio
residenziale e sia dell’edificio industriale. Inoltre l’Istante
chiede se per accedere al Sismabonus ed al Superbonus sia rilevante
la qualificazione dell’edificio all’inizio dei lavori (residenziale
o non residenziale) e se sia rilevante il cambio di destinazione
d’uso dell’edificio a fine intervento. Infine, chiede se, ai sensi
del comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno
2013, n. 63, sia rilevante che l’intervento preveda l’ampliamento
della volumetria con il c.d. “Piano casa”; - se siano detraibili solo gli acconti versati nel 2021 o anche
il saldo corrisposto al rogito nel 2022, nel caso in cui dovesse
perfezionare l’acquisto delle unità immobiliari successivamente al
31 dicembre 2021, stipulando con l’impresa nell’anno 2021 un
preliminare di compravendita e versando delle somme a titolo di
acconto prezzo; - se nell’ipotesi di un prezzo di acquisto dell’immobile pari a
euro 200.000,00, per il quale ha diritto ad una detrazione,
calcolata su un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a
euro 105.600,00, sia possibile trasferire al venditore/costruttore
l’intero credito corrispondente a tale detrazione, anche a fronte
di uno sconto in fattura inferiore a 96.000,00 euro (ad esempio
euro 90.000,00). In caso di risposta negativa, se sia possibile
cedere il credito (in toto o parzialmente) all’impresa di
costruzione e se sia possibile compensare il prezzo di acquisto
dell’immobile con la cessione del credito corrispondente alla
detrazione spettante; - se la circostanza che l’impresa richieda, per il medesimo
intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici ma per voci
di spesa diverse, l’agevolazione di cui all’ecobonus, possa
compromettere la successiva agevolazione in capo all’acquirente
delle unità immobiliari; - quali asseverazioni debbano essere predisposte nel caso di
Sismabonus acquisti, di cui al comma 4 dell’articolo 119 del
decreto Rilancio.
Sismabonus: la destinazione d’uso
Andiamo per ordine. In riferimento al primo quesito, AdE ha
chiarito che:
- il Sismabonus acquisti potenziato al 110% (Superbonus) trova
applicazione solo con riferimento all’acquisto di unità
immobiliari ad uso abitativo; - per il Sismabonus acquisti ordinario (comma 1-septies, articolo
16, Decreto Legge 63/2013) la tipologia dell’unità immobiliare
acquistata (sia essa residenziale o produttiva) è
irrilevante; - in entrambe i casi, la natura del fabbricato prima della
demolizione e ricostruzione, è irrilevante.
Dunque, ai soli fini del Superbonus al termine degli interventi
l’immobile deve avere natura residenziale e conseguentemente essere
accatastato in una delle categorie agevolabili.
Sismabonus: la detraibilità degli acconti
Per quanto riguarda la detraibilità degli
acconti, già con la circolare
n. 30/E del 2020 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che,
affinché gli acquirenti persone fisiche delle unità immobiliari
possano beneficiare del Superbonus per l’acquisto di case
antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo
di vigenza della norma. Conseguentemente, è necessario che l’atto
di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato
entro il 30 giugno 2022. Inoltre gli acquirenti delle case
antisismiche potranno fruire del Superbonus anche per gli acconti
pagati dal 1° luglio 2020 (in quanto l’agevolazione a tale data è
vigente), in applicazione del principio di cassa, a condizione
tuttavia che il preliminare di acquisto sia registrato e che il
rogito sia stipulato entro il medesimo termine del 30 giugno
2022.
Condizioni valide per l’acquisto di unità immobiliari a
destinazione abitativa. Diversamente, per godere delle detrazioni
di cui al comma 1-septies, articolo 16, decreto legge n. 63 del
2013 per gli immobili che alla fine dell’intervento di demolizione
e ricostruzione non risulteranno a destinazione abitativa,
bisognerà perfezionare l’acquisto entro il 31 dicembre 2021.
Sismabonus: limiti di spesa e opzioni alternative
In riferimento al terzo quesito su limiti di spesa e opzioni
alternative alla detrazione fiscale (sconto in fattura e cessione
del credito) l’Agenzia delle Entrate, nel caso di demolizione e
ricostruzione, ha precisato che il contributo sotto forma di sconto
in fattura non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo
dovuto. A fronte dello sconto praticato, al fornitore è
riconosciuto un credito d’imposta pari alla detrazione spettante,
calcolata tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel
periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al
fornitore per effetto dello sconto praticato.
In sostanza, l’acquirente può ottenere dall’impresa venditrice
uno sconto in fattura non superiore al corrispettivo dovuto a
fronte del quale l’impresa stessa matura un credito d’imposta
corrispondente alla detrazione spettante all’acquirente. Pertanto,
come nell’esempio prospettato, nell’ipotesi di un prezzo di
acquisto dell’immobile pari a euro 200.000,00, l’acquirente ha
diritto ad una detrazione, pari al 110 per cento, calcolata su un
ammontare massimo di spesa di 96.000 euro, pari a euro 105.600,00.
In tale caso, l’impresa venditrice che riconosce uno sconto pari a
96.000 euro maturerà un credito di imposta pari a euro
105.600,00.
Nel caso in cui, invece, lo sconto sia “parziale”, il credito
d’imposta corrispondente alla detrazione spettante nella misura del
110 per cento, sarà calcolato in funzione dell’ammontare dello
sconto praticato. Nella ipotesi prospettata, se l’impresa applica
uno sconto pari a 90.000 euro maturerà un credito d’imposta pari a
99.000 euro.
L’acquirente potrà altresì far valere in dichiarazione una
detrazione pari a 6.600 euro (110 per cento di 6.000 euro di spese
rimaste a suo carico) o, in alternativa, optare per la cessione del
credito corrispondente a tale importo rimasto a carico, ad altri
soggetti, inclusi istituti di credito e altri intermediari
finanziari.
In alternativa allo sconto in fattura, l’acquirente può optare
per la cessione del credito corrispondente alla detrazione
spettante ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e
altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.
La cessione può essere disposta in favore:
- dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla
realizzazione degli interventi; - di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di
lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti); - di istituti di credito e intermediari finanziari.
L’importo della detrazione cedibile sotto forma di credito
d’imposta è calcolato tenendo conto anche delle spese sostenute nel
periodo d’imposta mediante cessione del medesimo credito ai
fornitori. Pertanto, nel caso prospettato in cui il prezzo di
acquisto dell’immobile è pari a euro 200.000,00, l’acquirente può
optare per la cessione, anche parziale, dell’importo corrispondente
alla detrazione di euro 105.600,00 (calcolata su un ammontare
massimo di spesa di 96.000 euro), a favore dell’impresa
costruttrice che potrà scomputarlo dal prezzo di acquisto
medesimo.
Demolizione e ricostruzione: Ecobonus e Sismabonus
Nel caso di progetto unitario che coinvolga le detrazioni per il
risparmio energetico (ecobous) e quelle di riduzione del rischio
sismico, secondo l’Agenzia deklle Entrate laddove l’impresa di
costruzione possa identificare le spese riferibili esclusivamente
agli interventi di ecobonus disciplinati dall’articolo 14 del
decreto legge n. 63/2013, la predetta detrazione non è
incompatibile con la detrazione spettante all’Istante (Sismabonus
acquisti) all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari.
Sismabonus acquisti e verifica di congruità
Per quanto concerne, infine, le attestazioni richieste per la
fruizione dell’agevolazione (articolo 119, comma 13, lett. b) del
Decreto Rilancio), l’agevolazione di cui al comma 1-septies,
dell’articolo 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63
(sismabonus acquisti) è commisurata al prezzo della singola unità
immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e non
alle spese sostenute dall’impresa in relazione agli interventi
agevolati. Pertanto, in questi casi, non deve essere attestata ai
fini del Superbonus, nonché dell’opzione di cui al citato articolo
121 la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione
agli interventi agevolati.
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