Le semplificazioni arrivate dopo il Decreto Legge n. 77/2021,
l’avvento della CILA-Superbonus e il particolare regime fiscale,
hanno davvero dato un forte impulso agli interventi di superbonus
110%.
Superbonus 110%: i numeri dell’ecobonus
L’ultimo rapporto
pubblicato da Enea sull’utilizzo del bonus 110% per gli
interventi di efficientamento energetico hanno dimostrato una forte
crescita del numero di asseverazioni presentate tramite il portale
superecobonus 110%. Per quanto riguarda i dati del sismabonus
dovremo ancora attendere parecchio perché i numeri relativi al 2020
potremo conoscerli solo entro il 30 novembre 2021, data di scadenza
per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2020 (primo
anno di applicazione del superbonus).
Ricordiamo, infatti, che mentre il portale Enea consente una
precisa mappatura provinciale, regionale e nazionale delle
asseverazioni necessarie per accedere al superbonus per gli
interventi di efficientamento energetico, così non è per il
sismabonus. Per gli interventi di riduzione del rischio sismico
l’asseverazione va presentata allo Sportello Unico Edilizia,
unitamente al titolo (CILAS, permesso di costruire o segnalazione
certificata di inizio attività) entro l’avvio del cantiere.
Difficilmente (direi anche impossibile) riuscire a desumere delle
informazioni.
Superbonus 110%: i perché della crescita
Sulle motivazioni che hanno generato la crescita dell’utilizzo
del superbonus 110% si è discusso tanto. È evidente che il nuovo
regime edilizio e fiscale previsto dall’art. 119, comma 13-ter del
Decreto Legge n. 34 del 2020 (Decreto Rilancio) e la nuova
CILA-Superbonus hanno abbattuto ogni barriera e ogni dubbio di
molti contribuenti.
Il nuovo comma 13-ter sostanzialmente ha previsto due aspetti
importanti per gli interventi di superbonus senza demolizione e
ricostruzione dell’edificio (ovvero la maggior parte):
- il primo è che nella nuova CILAS non va più dichiarato lo stato
legittimo dell’immobile; - il secondo è che non valgono più le cause di decadenza dei
benefici fiscali previsti all’art. 49 del d.P.R. n. 380 del
2001.
Adesso le uniche cause che possono portare alla decadenza del
superbonus sono:
- mancata presentazione della CILA-Superbonus;
- interventi difformi rispetto alla CILA-Superbonus;
- assenza degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la
costruzione dell’immobile, del provvedimento che ne ha consentito
la legittimazione ovvero l’attestazione che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967 (e su questo ci
sarebbero un mondo di considerazioni da aggiungere); - asseverazioni infedeli.
Superbonus 110%: OK all’avvio dei cantieri in presenza di abusi
edilizi?
Andiamo adesso ad analizzare bene la situazione rispondendo ad
alcune delle domande che arrivano frequentemente in redazione:
- si può avviare il cantiere in presenza di un abuso edilizio?
si, è possibile; - l’eventuale presenza di un abuso edilizio fa decadere il bonus
110%? assolutamente no, è stato previsto un regime fiscale
speciale; - consigliate l’avvio di un cantiere in presenza di un abuso
edilizio?
E su quest’ultima domanda è sempre bene aprire un capitolo a
parte.
Intanto va sempre verificata la consistenza dell’abuso. Non
dimentichiamo che il “Testo Unico Edilizia” non da una precisa
definizione di “abuso edilizio” e spesso quello che possiamo
pensare che lo sia in realtà non lo è.
Faccio alcuni esempi pratici. Un intervento che necessita di
CILA può essere considerato abuso edilizio se la comunicazione non
è stata presentata? assolutamente no, l’art. 6-bis del d.P.R. n.
380 del 2001 prevede espressamente la CILA tardiva e una sanzione
amministrativa (1.000 euro) che può anche essere ridotta di due
terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando
l’intervento è in corso di esecuzione.
Un intervento che necessita di SCIA o permesso di costruire può
essere considerato un abuso edilizio in caso di mancata
presentazione del titolo? Qui il discorso si complica (leggermente)
perché va distinto se si tratta di abuso formale o sostanziale.
L’abuso è formale se l’intervento possiede la cosiddetta doppia
conformità, ovvero se risulta conforme alla disciplina urbanistica
ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello
stesso, sia al momento della presentazione della domanda. In questo
caso l’abuso edilizio è sanabile
Nel caso di abuso sostanziale (quindi non c’è la doppia
conformità), le strade che prevede la normativa sono due:
- demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
- fiscalizzazione dell’abuso se la demolizione non può essere
effettuata senza pregiudizio della parte conforme.
Superbonus 110%, stato legittimo e abusi edilizi
La corretta verifica dello stato legittimo prima di qualsiasi
intervento (anche di manutenzione ordinaria), a parere dello
scrivente è sempre fondamentale perché consente di avere un chiaro
quadro della situazione onde evitare di incorrere in serie
problematiche dopo.
Cosa può accadere?
Intanto, come ogni cantiere ricordiamo sempre che esiste il
diritto dei terzi e non è poco frequente che durante l’esecuzione
di alcune opere possano arrivare delle segnalazioni che portino ad
un controllo del territorio. È chiaro che se ci sono degli abusi
pre-esistenti, il cantiere potrà sempre essere bloccato (con tutto
quello che comporta).
Se il controllo non avviene durante il cantiere ma dopo la
situazione potrebbe anche essere peggiore. Immaginiamo che un abuso
sostanziale porti alle demolizione di alcune opere che risultavano
essere fondamentali nel progetto di riqualificazione energetica o
di riduzione del rischio sismico.
Ma l’aspetto decisamente da non sottovalutare riguarda le
sanzioni penali previste all’art. 44 del Testo Unico Edilizia. E su
questo aspetto la Cassazione è stata chiarissima affermando che
qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) effettuato
su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato,
costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria,
integrante un nuovo reato edilizio. Ciò significa che anche nel
caso in cui l’opera abusiva perisca in tutto o in parte o necessiti
di attività manutentive, il proprietario non acquista il diritto di
ricostruirla o di ristrutturarla o manutenerla senza titolo
abilitativo, giacché anche gli interventi di manutenzione ordinaria
presuppongono che l’edificio sul quale si interviene sia stato
costruito legittimamente.
Superbonus 110% e CILAS: cosa accade al nuovo stato
legittimo
Vorrei chiudere con alcune domande che riguardano il futuro
“stato legittimo” di un immobile sul quale sono stati realizzati
degli interventi di superbonus 110% a seguito di presentazione di
una CILAS: “come potrà essere appurato lo stato legittimo? che
effetti potrà avere la CILAS su un immobile che presentava degli
abusi?”.
Sappiamo che la CILAS non sana alcun abuso edilizio ma
consentitemi di dire che tra qualche anno le problematiche da
risolvere saranno altre. Tu che ne pensi? Scrivimi a redazione@lavoripubblici.it o tramite la pagina Facebook di
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