Superbonus 110% e condomini: per la fruizione
delle detrazioni fiscali del 110% nei condomini o negli edifici
composti da più unità immobiliari, l’Agenzia delle Entrate ha
chiarito sin dalla prima circolare esplicativa (la n.
24/E dell’8 agosto 2020) che occorre a monte verificare la “residenzialità” dell’immobile nel suo complesso.
Superbonus 110%: come si calcola la residenzialità?
In base al fatto che la superficie residenziale sia maggiore o
minore del 50% di quella complessiva, cambia molto nelle
possibilità di utilizzare il bonus 110%. Ma come si verifica
esattamente questa “residenzialità”? Quali parametri occorre
prendere in considerazione? A rispondere a queste domande ci ha
pensato ancora una volta l’Agenzia delle Entrate con la risposta n.
10 dell’ 11 gennaio 2022.
Nel nuovo interpello sottoposto al giudizio del Fisco, l’istante
è sostanzialmente un supercondominio composto da 3 edifici:
- edificio A: 4 unità immobiliari ad uso abitativo;
- edificio B: 6 unità immobiliari, di cui 2 ad uso abitativo e 4
a diversa destinazione; - edificio C: un immobile in categoria D/6, strutturalmente
separato e con accesso autonomo tramite un vano al piano terra del
dell’edificio B.
Il supercondominio in questione vorrebbe realizzare:
- l’intervento “trainante” di coibentazione delle superfici
opache che interesseranno almeno il 25% della superficie totale
disperdente e la sostituzione dell’impianto termico; - gli interventi “trainati” di sostituzione di serramenti e
infissi e l’installazione di impianti fotovoltaici.
Inoltre, gli edifici A e B dispongono di un unico impianto
termico centralizzato per la climatizzazione invernale, mentre
l’edificio C è dotato di impianto di riscaldamento autonomo e non
ha nessun servizio energetico in comune con gli altri edifici.
La domanda non è banale: quali sono le modalità di calcolo del
rapporto tra la superficie delle unità immobiliari residenziali e
di quella delle unità non residenziali? ai fini del predetto
calcolo, va conteggiata anche la superficie dell’edificio C (se nel
calcolo fosse inclusa la superficie di tutto il complesso, la
superficie residenziale risulterebbe pari al 45% della superficie
complessiva dei tre edifici)?
Superbonus 110% e residenzialità: la proposta dell’istante
Generalmente parliamo unicamente della risposta dell’Agenzia
delle Entrate. In questo caso facciamo un’eccezione perché merita
attenzione la soluzione proposta dall’istante in cui ricorda il “Vademecum
APE convenzionale” in cui l’Enea ha ammesso che nell’Ape
convenzionale possano essere scorporate le unità immobiliari
funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non
direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica.
Secondo l’istante, ai fini del calcolo del rapporto tra la
superficie delle unità immobiliari ad uso residenziale e di quella
non residenziale, non si dovrebbe tener conto della superficie
dell’edificio C.
Superbonus 110% e residenzialità: la risposta dell’Agenzia
delle Entrate
Dopo aver ricordato la norma agevolativa, l’Agenzia delle
Entrate ha confermato il principio per il quale:
- qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari
destinate a residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia
superiore al 50 per cento dell’intera superficie dell’edificio
stesso, è possibile ammettere al Superbonus, anche il proprietario
e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono
spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni
di tale edificio; - qualora, invece, la superficie complessiva delle unità
immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il
Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle
parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità
immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo
edificio.
In tale ultimo caso, i soli possessori di unità immobiliari
residenziali potranno fruire del Superbonus anche per interventi “trainati” realizzati su tali unità immobiliari, sempreché queste
ultime non rientrino tra le categorie catastali A/1, A/8 e A/9,
escluse dal beneficio ai sensi del comma 15, articolo 119 del
Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
Inoltre, ai fini del calcolo della superficie complessiva delle
unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le
unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio,
comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali
escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9).
Superbonus 110% e residenzialità: conclusioni
Nel caso di specie la verifica sulla residenzialità va, dunque,
effettuata tenendo conto di tutti di edifici che compongono il
condominio. Anche dell’edificio C a nulla rilevando che
quest’ultimo non abbia servizi energetici in comune con gli altri
due edifici e che sia eventualmente provvisto di accesso autonomo
dall’esterno.
La sussistenza dei requisiti dell’indipendenza funzionale e
della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva, infatti, al
solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le
unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari e non anche
ai fini della individuazione degli edifici in condominio.
Considerato che la superficie complessiva delle unità
immobiliari destinate a residenza è pari al 45% della superficie
complessiva dei tre edifici, il Superbonus riferito alle spese per
interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori
o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione che
potranno fruire della detrazione anche relativamente alle spese
sostenute per interventi “trainati” realizzati sulle singole unità
immobiliari residenziali sempreché non rientranti tra le categorie
catastali escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9), nel rispetto di
ogni altra condizione richiesta dalla normativa in esame e ferma
restando l’effettuazione di ogni adempimento previsto.
Source: lavoripubblici.it
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