Un complesso edilizio formato da tre immobili a destinazione
residenziale (categoria A/2) e tre pertinenze (C/6 e C/2). Piccolo
particolare, stiamo parlando di “villette a schiera” ognuna delle
quali dotate di “indipendenza funzionale”, accesso autonomo e
diversi proprietari.
Superbonus 110% e villette a schiera: nuova risposta
dell’Agenzia delle Entrate
Un caso comune per il patrimonio edilizio italiano in cui ci si
interroga almeno su due importanti aspetti:
- il limite di spesa previsto per il sismabonus 110%;
- il limite di spesa previsto per l’ecobonus.
Sul primo aspetto fornisce una interpretazione esaustiva la
risposta
n. 780 del 16 novembre 2021 con la quale l’Agenzia delle
Entrate conferma di fatto quanto la nostra redazione afferma da
tempo: nel calcolo dei massimali le pertinenze hanno valore solo in
edifici composti da più unità abitative.
Il caso in esame come va considerato: come condominio? come
singoli edifici? Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate.
Le premesse dell’istante
In sede di interpello l’istante fa presente che dal punto di
vista strutturale, il complesso edilizio è un unico edificio,
composto da tre unità abitative di tre diversi proprietari, che si
configura come un “condominio strutturale“, dato
che non è possibile per i singoli proprietari intervenire sulle
strutture della propria parte, senza che qualsiasi intervento
strutturale abbia un qualche effetto, anche potenzialmente
negativo, sulla statica dell’Unità Strutturale definita dalle norme
tecniche di costruzione di cui al decreto ministeriale del 17
gennaio 2018 (NTC 2018).
Proprio per questo motivo, è stato costituito il condominio ma
ci si interroga su due questioni:
- se, nel caso in cui tutte le unità facenti parte dell’Unità
Strutturale intendano intervenire con lavori strutturali,
costituendosi per tali lavori in condominio, sia possibile accedere
ai benefici fiscali previsti dagli articoli 119 e 121 del decreto
legge n. 34 del 19 maggio 2020 (decreto Rilancio), con particolare
riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico
definiti dagli articoli 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del
decreto legge n. 63 del 2013 (sismabonus) potenziati al 110%; - nel caso di risposta affermativa, quali siano i massimali di
spesa relativi agli interventi di riduzione del rischio sismico
(sismabonus); - se sia possibile accedere ai benefici fiscali previsti dagli
articoli 119 e 121 del decreto Rilancio con particolare riferimento
agli interventi di sostituzione dei serramenti anche nel caso di
piccole modifiche di forma e dimensione degli stessi.
Non è presente una domanda che avremmo fatto noi come redazione,
ovvero: per gli interventi di ecobonus come cambiano i massimali di
spesa se un singolo proprietario decide di intervenire
autonomamente con la realizzazione del cappotto termico e
successivamente gli altri due proprietari (come condominio)
intendono realizzare lo stesso intervento? Aspetto di non poco
conto su cui non è stata posta domanda e quindi non abbiamo
risposta.
Il calcolo dei limiti di spesa per il Sismabonus
Per quanto riguarda i limiti di spesa previsti per il
sismabonus, dopo aver ricordato le solite questioni interenti il
quadro normativo, le asseverazioni, gli adempimenti, i riferimenti
alle NTC 2018 e il parere del Consiglio Superiore dei Lavori
Pubblici (CSLLPP) prot. n. 7035 del 13 luglio 2021 (col quale si
afferma che “rientrano tra gli interventi agevolabili anche gli
quelli di riparazione o locali realizzati su una villetta a
schiera“), l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto (correttamente)
di valorizzare il caso di specie come un edificio in
condominio.
Per questo motivo, la detrazione si applica su un ammontare
delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero
delle unità immobiliari dell’edificio. Calcolo che va effettuato
tenendo conto anche delle pertinenze.
Nel caso di specie, pertanto, la spesa massima ammessa per gli
interventi di riduzione del rischio sismico sarà pari a Euro
576.000,00 (Euro 96.000 x 6).
La modifica degli infissi
Infine, con rifermento alla possibilità di ammettere al
Superbonus i nuovi serramenti che hanno una diversa geometria
rispetto a quelli esistenti, l’Agenzia delle Entrate ha nicchiato
un po’ rispondendo che:
- la maggiore aliquota si applica solo se gli interventi trainati
di sostituzione degli infissi sono eseguiti congiuntamente con
almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione
degli impianti di climatizzazione invernale (cosa ormai
chiara); - è necessario il rispetto dei requisiti minimi (anche questo
aspetto chiaro); - l’intervento di sostituzione degli infissi deve configurarsi
come sostituzione di componenti già esistenti o di loro parti e non
come nuova installazione (aspetto ampiamente chiarito).
Ciò premesso, sentiti il Ministero dello sviluppo economico ed
ENEA, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che per gli interventi
diversi da quelli di demolizione e ricostruzione è possibile fruire
delle agevolazioni fiscali, compreso il Superbonus, anche
nell’ipotesi di interventi di spostamento e variazione dimensionale
degli infissi, nel presupposto, tuttavia, che siano rispettati
tutti i requisiti richiesti dalla normativa di riferimento e a
condizione che la superficie “totale” degli infissi nella
situazione post intervento sia minore o uguale rispetto alla
superficie degli infissi misurata prima dell’intervento edilizio.
Ciò a garanzia del principio di risparmio energetico (anche questo
aspetto che ormai tutti abbiamo chiaro).
Come detto, sarebbe utile chiarire il calcolo dei limiti di
spesa nel caso la singola villetta a schiera decida poi
autonomamente di realizzare interventi di ecobonus 110%.
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