Una delle difficoltà (tra le tante) riscontrate nella normativa
prevista per le detrazioni fiscali del 110%
(superbonus) riguarda il calcolo dei
limiti di spesa per gli edifici
plurifamiliari.
Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari
E quando si parla di edifici plurifamiliari occorre
preliminarmente fare un’opportuna premessa. Nella prima versione
dell’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio) il bonus 110% era stato
previsto per diversi soggetti tra i quali:
- i condomini;
- edifici unifamiliari;
- le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente
indipendenti.
Con la prima circolare esplicativa pubblicata dall’Agenzia delle
Entrate (la n. 24/E
dell’8 agosto 2020) si è subito chiarito che al superbonus 110%
avrebbero avuto accesso solo i condomini e le unità immobiliari di
natura “residenziale”. Quindi si sarebbe potuto accedere alla
detrazione del 110% solo per interventi:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia
trainanti, sia trainati); - su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia
trainanti, sia trainati); - su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e
con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di
edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati); - su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze
all’interno di edifici in condominio (solo trainati).
Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari: le modifiche in
Legge di Bilancio 2021
Il Decreto Rilancio è stato poi modificato:
Con la Legge di Bilancio 2021 è stata prevista (tra le altre)
una modifica all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto
Rilancio. E, in particolare, è stata prevista la fruizione della
detrazione fiscale del 110% anche per interventi effettuati da
persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa,
arte o professione, con riferimento agli interventi su
edifici composti da due a quattro unità
immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti
da un unico proprietario o in comproprietà da più persone
fisiche.
Superbonus 110% e condominio: il calcolo del limite di
spesa
Come già detto, l’agevolazione riguarda le spese sostenute per
interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali e
su parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio
dello Stato.
Per quanto riguarda i condomini, l’Agenzia delle Entrate ha
chiarito che occorre verificare il requisito di residenzialità.
Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate
a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è
possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il
detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio
strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.
Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la
detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei
possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione
comprese nel medesimo edifici.
L’Agenzia delle Entrate ha, anche, chiarito che in caso di
interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione
spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come
ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a
tali interventi. Quindi, pertinenze si ed immobili non residenziali
no.
Nel caso di condominio a prevalenza residenziale, per il calcolo
dei limiti di spesa vanno considerate autonomamente tutte le unità
immobiliari e le pertinenze. Ad esempio: nel caso
di edificio a prevalenza residenziale composto da 8 unità
immobiliari e 2 pertinenze, per i limiti di spesa si considerano 10
unità. Per cui, il cappotto termico avrà come limite di spesa
complessivo di 8×40.000 + 2×30.000=380.000 euro.
Superbonus 110% ed edifici plurifamiliari fino a 4 unità: il
calcolo del limite di spesa
Per il calcolo dei limiti di spesa nel caso degli edifici
plurifamiliari fino a 4 unità immobiliari distintamente accatastate
occorre fare un discorso analogo.
Intanto, nel calcolo delle 4 unità per la verifica del requisito
previsto dall’art. 119, comma 9, lettera a) non si calcolano le
pertinenze. Per cui, ad esempio, può fruire del Superbonus anche
l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari
e 4 pertinenze, che realizza interventi finalizzati al risparmio
energetico sulle parti comuni del predetto edificio.
Per quanto riguarda i limiti di spesa, però, come indicato
dall’Agenzia delle Entrate per i condomini, le pertinenze fanno
numero. Per cui, sempre nel caso di edificio composto da 4 unità
immobiliari e 4 pertinenze, il calcolo va effettuato per 8. In
questo caso, ad esempio per il cappotto termico, il limite di spesa
è di 8×40.000 = 320.000 euro.
I limiti di spesa per il cappotto termico
Avendo utilizzato come esempio il cappotto termico (art. 119,
comma 1, lettera a)), ricordiamo i limiti di spesa previsti:
- euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità
immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno; - euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari
che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto
unità immobiliari; - euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari
che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto
unità immobiliari.
Source: lavoripubblici.it
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