L’Agenzia delle Entrate ha recentemente ripreso a pubblicare
risposte ad interpello in tema Superbonus, segno del costante
interesse (e incertezza) dei potenziali fruitori.
Superbonus 110%: nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate
In data 23.05.2022 ben 6 sono le risposte rese note. Tra queste,
la n. 290
affronta un tema tutt’altro che scontato, e fornisce una risposta
in parte inaspettata.
Ad oggi infatti eravamo abituati a confrontarci con il fatto che
ogni valutazione in ordine alla ammissibilità o meno dei benefici,
al loro ammontare ed alla loro applicabilità andasse effettuata con
esclusivo riferimento allo stato di fatto presente al momento
dell’avvio dei lavori (o meglio, del deposito della prima domanda /
rilascio del primo titolo autorizzativo); si pensi all’ipotesi di
un frazionamento da un subalterno iniziale a due finali, ed alla
pacifica ed incontestata possibilità di fruire di un solo
massimale, anziché i due che spetterebbero laddove si potesse avere
riguardo al completamento delle opere.
In senso contrario, invece, pare porsi questa nuova pronuncia,
che in tutta onestà appare non sincronizzata con altre rese dal
medesimo Ufficio.
Superbonus 110%: l’interpello
Il contribuente rappresenta come segue lo stato di fatto
esistente: “… “condominio minimo” composto da due
unità immobiliari, una ad uso abitativo A/2 e un negozio C/1
funzionalmente indipendenti, che sarà oggetto di interventi
di miglioramento sismico, di cui all’articolo 119 comma 4
del decreto legge n. 34 del 2020, e interventi di isolamento
termico di cui all’articolo 119 comma 1, lett. a) del medesimo
decreto. La SCIA riguarderà, oltre agli interventi
prospettati, anche il cambio di destinazione d’uso dell’unità
immobiliare non abitativa. Al termine dei lavori risulteranno tre
unità residenziali.
Considerato che la superficie dell’unità immobiliare ad
uso abitativo è inferiore al 50 per cento della superficie
complessiva dell’edificio, l’Istante chiede se:
- entrambi i proprietari/condomini delle due unità
immobiliari possono usufruire della detrazione prevista
dall’articolo 119 del decreto legge n.34 del 2020 (cd. Superbonus)
con riferimento alle spese sostenute per gli interventi trainanti e
trainati; - ai fini della determinazione dei limiti di spesa per gli
interventi sulle parti condominiali di miglioramento sismico e di
efficientamento energetico, si debba tener conto della situazione
esistente prima dei lavori.”
Chiede, quindi, il contribuente non solo se si possa dar corso
agli interventi in regime agevolato, ma anche di quanti massimali
egli possa disporre.
La risposta dell’Agenzia, abbastanza articolata, si focalizza su
due aspetti ben precisi.
Superbonus 110% e prevalenza residenziale
Con riferimento agli interventi realizzati sulle parti
comuni di un edificio, con la citata circolare n. 24/E del 2020, è
stato precisato che, utilizzando un principio di “prevalenza” della
funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora
la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a
residenza ricomprese nell’edificio in condominio sia superiore al
50 per cento, è possibile ammettere al Superbonus anche il
proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che
sostengono le spese per le parti comuni.
Tuttavia, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque
ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da
parte dei possessori o detentori di unità immobiliari che sono
destinate ad abitazione comprese nello stesso edificio.
“Nel caso di interventi che comportino il cambio di
destinazione di uso di una o più unità immobiliari all’interno di
un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente
funzione residenziale va effettuata considerando la situazione
esistente al termine dei lavori.”
La deroga all’ordinario principio di prevalenza dello stato di
fatto iniziale appare innovativa; non si comprende, peraltro, in
cosa la situazione rappresentata (cambio di destinazione d’uso solo
al termine dei lavori) possa e debba giustificare una tale deroga
al principio della prevalenza dello stato di fatto iniziale.
Superbonus 110% e limiti di spesa
In linea con quanto sin qui reso noto in sede di risposta ad
interpello, peraltro, è la stessa Agenzia che chiosa il proprio
argomentare affrontando il tema massimali e così risponde:
“Per quanto riguarda il secondo quesito, concernente la
modalità di determinazione dei limiti di spesa ammessi al
Superbonus, si fa presente che con la citata circolare n.
30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) è stato chiarito che, in
analogia a quanto precisato per le spese sostenute per interventi
finalizzati al risparmio energetico e per interventi di recupero
del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli articoli 14
e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, anche ai fini del
Superbonus, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei
lavori e non quella risultante dagli stessi.
Nel caso di specie, pertanto, per quanto riguarda gli
interventi di miglioramento sismico, ai sensi del comma 4 del
citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite di spesa sarà
pari a euro 192.000 (96.000 per due) e per quanto riguarda, gli
interventi di efficientamento energetico, ai sensi del comma 1,
lett. a) del medesimo articolo 119, il limite di spesa sarà pari a
euro 80.000 (40.000 per due).”
Una risposta quindi contraddittoria, ove vengono adottati, senza
apparente costrutto e supporto normativo – due pesi e due misure
(due massimali, sulla base dello stato di fatto iniziale, ma si
ammette la prevalenza abitativa, insussistente ab initio
ma presente a lavori compiuti).
Il calcolo della superficie catastale
Una attenta lettura della risposta porta – in chiusura – a
valorizzarne, stavolta in senso positivo, un secondo passaggio:
Al riguardo, si precisa che, ai fini della
predetta verifica [sulla prevalente destinazione
residenziale], occorre fare riferimento alla
superficie catastale delle unità immobiliari
determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del decreto
del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, denominato “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale
delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”.
Trattasi di indicazione pratica di estrema utilità, atteso il
silenzio della norma sulle modalità di verifica delle superfici, e
che ben si presta a dirimere dubbi applicativi e fornire un
criterio oggettivo.
Source: lavoripubblici.it
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