L’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha
messo in piedi nel nostro ordinamento fiscale il tanto
chiacchierato superbonus 110%. Una misura a tempo dalla potenza
straordinaria che unisce una serie di interventi indispensabili
(riqualificazione energetica e strutturale) ad una aliquota fiscale
particolarmente vantaggiosa e a delle modalità di fruizione che
aprono a tutti le possibilità di accesso (sconto in fattura e
cessione del credito).
Superbonus 110%: cose da sapere
Dalla pubblicazione del Decreto Rilancio abbiamo seguito queste
detrazioni fiscali in modo attento e puntuale, riportando nel
nostro Speciale Superbonus
110% tutti gli interventi correttivi e i chiarimenti
dei soggetti che a vario titolo hanno una certa rilevanza (Enea,
Agenzia delle Entrate e Commissione per il monitoraggio del
Sismabonus).
Arrivano sempre molte richieste di chiarimento da parte dei
nostri utenti. Contribuenti, tecnici e imprese ci pongono sempre
più spesso quesiti (anche molto articolati) a cui proviamo a
rispondere sempre precisando che la “regola” va sempre “calata”
alle specificità e complessità del caso.
Dopo aver pubblicato la nostra guida al
superbonus 110% (con risultati straordinari, a proposito grazie
per la fiducia), abbiamo pensato di condensare alcune informazioni
di base che potrebbero servire a chi sta pensando di intervenire
con la detrazione fiscale del Decreto Rilancio.
La prima cosa da sapere: il requisito soggettivo
La prima domanda che ci si dovrebbe porre è: possiedo i
requisiti soggettivi previsti dalla norma? L’art. 119, comma 9 del
Decreto Rilancio definisce puntualmente i beneficiari del bonus
110%. Ed, in particolare, per gli interventi previsti possono
accedere al superbonus solo i seguenti beneficiari:
- condomini;
- edifici plurifamiliari posseduti da un
unico proprietario o in comproprietà da più
persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa,
arte o professione, composti da due a quattro unità
immobiliari distintamente accatastate; - persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di
attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo
di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento
delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni
dell’edificio; - istituti autonomi case popolari (IACP);
- cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi
realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in
godimento ai propri soci; - organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni
di volontariato e associazioni di promozione sociale; - associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente
ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a
spogliatoi.
Se possediamo uno dei suddetti requisiti soggettivi, possiamo
porci la seguente domanda: “l’edificio o l’unità immobiliare fa
parte di una delle seguenti categorie catastali?A/1, A/8 e A/9?
Il Decreto Rilancio, infatti, esclude l’accesso al
bonus alle seguenti categorie catastali:
- A/1 – Abitazioni di tipo signorile;
- A/8 – Abitazioni in ville;
- A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
per le unità immobiliari non aperte al pubblico.
La seconda cosa da sapere: il requisito “oggettivo”
A questo punto occorre fare una attenta valutazione
sull’edificio o unità immobiliare sulla quale si vuole intervenire.
Preliminarmente occorre sapere che limitatamente alle “unità
immobiliari” in edifici plurifamiliari, la norma richiede siano
soddisfatti contemporaneamente i seguenti requisiti:
- accesso autonomo;
- indipendenza funzionale.
Requisiti sui quali si è espressa l’Agenzia delle Entrate:
Ciò premesso, limitatamente all’ecobonus 110% dobbiamo chiederci
se l’edificio è in possesso di un impianto termico. La norma
agevolativa per gli interventi di riqualificazione energetica
richiede come conditio sine qua non la presenza di un
impianto termico come definito al punto l-tricies del comma 1
dell’articolo 2 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192. Funzionante o
riattivabile con un intervento di manutenzione, anche
straordinaria.
Nel caso di sismabonus 110% (ma analoghe considerazioni si
potrebbero fare per quello ordinario) è necessario sapere:
- se l’edificio è ubicato in zona sismica 1, 2 e 3 (la norma non
agevola inspiegabilmente gli interventi in zona 4); - se si sta operando in Zona A (centri storici).
In quest’ultimo caso l’intervento potrebbe complicarsi perché
l’art. 16-bis, comma 1, lettera i) del TUIR, limitatamente agli
interventi in centro storico, richiede che l’intervento sia
eseguito sulla base di progetti unitari e non su
singole unità immobiliari. Definizione, quella di progetto
unitario, non presente in alcuna norma (tecnica o fiscale) che ha
lascia molti dubbi di interpretazione.
La terza cosa da sapere: l’avvio del cantiere e gli abusi
edilizi
Limitatamente agli interventi di superbonus, che non prevedono
la demolizione e ricostruzione dell’edificio, l’ultimo decreto
Semplificazioni-bis (il D.L. n. 77/2021, ancora in corso di
conversione in legge) ha previsto l’avvio dei cantieri tramite
presentazione di una particolare comunicazione di inizio lavori
asseverata (CILA) che noi abbiamo già ribattezzato
CILAS. Benché con questa modifica oggi si è svincolato
l’accesso al bonus 110% dallo stato legittimo e dalle cause di
decadenza del beneficio previste all’art. 49 del DPR n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia), un contribuente lungimirante o un tecnico
professionale dovrebbe interrogarsi sulla eventuale presenza di
abusi edilizi.
Googlando un po’ sull’argomento, sono tanti gli articoli sul web
(pubblicati su portali non specializzati) che invitano all’avvio
dell’intervento anche in presenza di abusi edilizi. In alcuni casi
sarà anche possibile (vedi cosa hanno stabilito gli sportelli unici
per l’edilizia di
Genova e Catania.
Nella normalità occorre, però, tenere a mente alcuni
particolari:
- la CILA non è un titolo edilizio ma le opere sono soggette al
controllo del SUE; - l’abuso non blocca il superbonus ma si autodenuncia all’interno
della CILA stessa, attivando tutti procedimenti per la repressione
previsti dal testo unico edilizia.
Nel caso, però, l’edificio non sia viziato da alcuna difformità,
sarà possibile cominciare a valutare il miglior intervento per
migliorare energeticamente la qualità del fabbricato (almeno un
doppio salto di classe energetica) e ridurre il rischio sismico
(anche senza salto di classe sismica).
Mentre sui primi due aspetti si potrebbe verificare
autonomamente, sul terzo e su tutta l’attività successiva, è sempre
indispensabile affidarsi ad un tecnico qualificato, possibilmente
terzo rispetto all’esecuzione dei lavori.
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