“Se non diamo tempo ai condomini di avviare i cantieri
avremo perso l’occasione per riqualificare e mettere in sicurezza
centinaia di edifici soprattutto in aree degradate“. Queste le
parole con le quali il Presidente dell’Associazione Nazionale
Costruttori Edili (Ance), Gabriele Buia, ha aperto
l’incontro della Filiera dell’edilizia con i leader politici sulla
semplificazione del Superbonus.
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Superbonus 110% e condomini
Parole che, insieme all’ultimo report
pubblicato da Enea, evidenziano la necessità di proroga per la
misura fiscale messa in piedi dal Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) ma che stenta a decollare soprattutto per i condomini,
ovvero i beneficiari per cui il bonus 110% era stato pensato.
Dai dati pubblicati da Enea sull’utilizzo, in particolare,
dell’ecobonus 110% è emerso come la detrazione
fiscale del 110% sia stata maggiormente utilizzata negli edifici
unifamiliari e nelle unità immobiliari indipendenti:
| Tipo di edificio | Interventi |
| Edificio condominiale | 1007 |
| Edificio unifamiliare | 5947 |
| Unità immobiliare indipendente | 3960 |
Dati che andrebbero “letti” meglio anche per capire quali siano
stato effettivamente gli interventi utilizzati dai contribuenti e
proposti dalle aziende per realizzare il doppio salto di
prestazione energetica e accedere al bonus fiscale del 110%.
Le difficoltà dei condomini
Ma, dubbi sulla tipologia di intervento a parte, ciò che è certo
sono le difficoltà riscontrate dai condomini e che
riguardano fatti ormai noti sui quali (probabilmente) si interverrà
con un
provvedimento d’urgenza che sarà pubblicato entro
maggio.
Ma quali sono le difficoltà e i dubbi che riguardano i
condomini? proveremo di seguito a metterli in fila.
Gli abusi edilizi
Il primo è ormai noto a tutti e riguarda lo stato legittimo di
molti condomini che nel corso degli anni hanno chiuso balconi,
verande e ampliato attici. L’art. 49 del DPR n. 380/2001 prevede,
infatti, che per accedere ad una qualsiasi detrazione fiscale,
l’intervento deve essere conforme dal punto di vista
urbanistico-edilizio e sull’edificio non devono essere presenti
abusi.
Si potrebbe domandare “l’art. 49 è sempre esistito, come mai se
ne parla solo adesso?” Domanda lecita che si scontra da una parte
sulla necessità per il tecnico di asseverare lo stato legittimo
delle parti comuni per poter richiedere il titolo edilizio e
dall’altra sulla consapevolezza che nel caso di eventuali
controlli, ciò che si rischia non è il 50% di una piccola spesa, ma
il 110% di un intervento che per un condominio supera quasi sempre
il centinaio di migliaia di euro.
Tra le altre cose, quella che avrebbe dovuto essere una
semplificazione apportata dal Decreto Legge n. 104/2020 che ha
aggiunto il comma 13-ter all’art. 119 del Decreto Rilancio si è
rivelato un vero e proprio boomerang. Il comma in questione ha,
infatti, previsto per il tecnico l’obbligo di asseverare lo stato
legittimo degli edifici plurifamiliari riferendosi “esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai
medesimi interventi“. Obbligo sul quale si sono interrogati
tecnici di tutta Italia per comprendere se vada asseverato lo stato
legittimo di tutte le parti comuni o solo di quelle interessate
dall’intervento. Differenza non da poco.
La verifica di conformità
Restando sul tema “stato legittimo”, altra complessità (acuita
dal periodo di pandemia) riguarda l’accesso agli atti necessaria
per “trovare” (utilizzo appositamente questo termine perché spesso
è una vera e propria caccia) i documenti che servono per verificare
la presenza di eventuali abusi edilizi.
Per conformità urbanistica ed edilizia è, infatti, necessario
verificare che lo stato di fatto corrisponda esattamente con il
titolo abilitativo con cui è stata autorizzata la costruzione e
tutti i successivi interventi. Aspetto non di poco conto se
consideriamo la scarsa (spesso assente) digitalizzazione degli
archivi e l’assenza di documentazione se stiamo parlando di edifici
ante ’67.
Il fondo speciale
Ultimo aspetto non di poco conto e che è stato molto
sottovalutato quando si parla di condomini, riguarda l’obbligo
previsto (e mai derogato da alcuna norma) dall’art. 1135, comma 4
del Codice Civile.
Tale comma obbliga il condominio che intende intervenire con
opere di manutenzione straordinaria o
innovazioni, a costituire un fondo
speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Fondo
che può essere costituito anche in funzione di un progressivo stato
di avanzamento.
Benché l’art. 121 del Decreto Rilancio abbia previsto le due
opzioni alternative alla detrazione diretta (sconto in fattura e
cessione del credito), è fuori ogni dubbio che stiamo parlando di
una detrazione fiscale che necessita di requisiti e adempimenti che
potrebbero non essere rispettati. Resta, quindi, sempre un
ragionevole dubbio che possa non essere rilasciato il visto
di conformità necessario per avvalersi delle due opzioni
alternative.
L’art. 121, comma 1-bis del Decreto Rilancio prevede, però, che
le due opzioni alternative possano essere esercitate sulla base di
stati di avanzamento lavori (non più di due e
riferite ad almeno il 30% dell’intervento). Cosa significa? che
nella migliore delle ipotesi si potranno avere un primo stato di
avanzamento al 35% dei lavori, un secondo al 70% e uno stato
finale. Quindi 3 step: 35%, 35% e 30%.
Considerato che gli interventi che rientrano nel superbonus sono
certamente opere di manutenzione straordinaria e considerato che
non è prevista alcuna deroga all’art. 1135, comma 4 del Codice
Civile, è chiaro che il condominio dovrà costituire preventivamente
un fondo speciale (che nella migliore delle ipotesi non utilizzerà)
pari ad almeno il 35% dell’importo dei lavori che possa coprire i 3
step che portano al fine lavori.
Source: lavoripubblici.it
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