Sto valutando la possibilità di intervenire sul mio immobile
utilizzando il superbonus 110%. Mi hanno detto che non è più
necessaria la valutazione della conformità urbanistica-edilizia. È
davvero così? Posso stare tranquillo se ci sono dei piccoli abusi
edilizi?
Superbonus 110% e stato legittimo: la domanda alla posta di
LavoriPubblici.it
Se domande di questa natura ne arrivano quotidianamente, vuol
dire che il rapporto tra superbonus 110%,
stato legittimo e decadenza del beneficio
fiscale non è ancora chiarissimo. Oggi rispondiamo a
Gianni R. che ci consente di chiarire (ancora) un
argomento su cui ci siamo largamente espressi: il regime
edilizio e fiscale per gli interventi di
superbonus 110%.
Il D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) ha
apportato parecchie modifiche all’art. 119 del Decreto Legge n.
34/2020 (Decreto Rilancio). Tra queste, quelle che ci interessano
per rispondere al nostro lettore, la sostituzione del comma
13-ter e l’inserimento dei commi
13-quater e 13-quienquies.
Superbonus 110%: nella CILA niente stato legittimo
Il nuovo comma 13-ter prevede un regime edilizio e fiscale molto
particolare per gli interventi di superbonus che non prevedono
demolizione e ricostruzione dell’edificio. In particolare, questi
interventi:
- rientrano tra quelli di manutenzione straordinaria (art. 3,
comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001), anche se coinvolgono
parti strutturali e prospetti; - richiedono una particolare comunicazione di inizio lavori
asseverata in cui occorre solo inserire gli estremi del titolo che
ha legittimato l’immobile; - non richiedono l’attestazione dello stato legittimo (art.
9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001); - beneficiano di un regime di decadenza fiscale diverso dalle
altre detrazioni fiscali.
Come previsto dal comma 13-ter, si potrebbe rispondere al nostro
lettore con un “non serve più la verifica dello stato
legittimo“. Sarebbe, però, una risposta molto ingenua non
priva di criticità e responsabilità postume.
Partiamo da un presupposto, il modello di CILA nazionale non ha
mai previsto la dichiarazione circa lo stato legittimo. Questa
dichiarazione è stata prevista solo da alcune Regioni nel
recepimento della modulistica nazionale. E allora dove sta il
problema?
Superbonus 110% e stato legittimo: le sanzioni
Molto semplice, o quasi. Dal punto di vista edilizio lo stato
legittimo è “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha
previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da
quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha
interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con
gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi
parziali“.
La Corte di Cassazione ha più volte chiarito che qualsiasi
intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente,
ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa
dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato,
anche se consiste in un intervento di manutenzione ordinaria. A
maggior ragione se l’intervento è di manutenzione
straordinaria.
Tra le altre cose, il nuovo comma 13-quater aggiunto dal Decreto
Semplificazioni all’art. 119 del Decreto Rilancio “Fermo
restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni
valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di
intervento“.
Ciò significa da una parte che la CILA-Superbonus non sana alcun
abuso eventualmente presente nell’immobile e che lo stesso è sempre
passibile di intervento sanzionatorio da parte della pubblica
amministrazione che ha il potere-dovere di vigilanza. Tale
vigilanza può essere esercitata sia autonomamente che per
segnalazione di un terzo.
Lo stato legittimo è una condizione dovrebbe sempre possedere.
Il mancato stato legittimo è sempre passibile di intervento
sanzionatorio che può essere più o meno grave in relazione
all’importanza dell’abuso e alla sua qualificazione (formale o
sostanziale).
Superbonus 110% e stato legittimo: la risposta di
LavoriPubblici.it
Volendo rispondere al nostro lettore, diciamo che benché per gli
interventi di superbonus non sia più necessaria la valutazione di
conformità urbanistica-edilizia dell’immobile, è sempre bene far
ricostruire dal professionista incaricato la storia dell’immobile
al fine di verificare lo stato legittimo ed eventualmente
intervenire con gli strumenti offerti dalla normativa edilizia
(pochi).
Source: lavoripubblici.it
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