Con Dl 34/2020 agli artt. 119-121 è stato introdotto il cosiddetto “Superbonus” ossia l’attribuzione di una detrazione pari al 110% delle spese sostenute per l’esecuzione di interventi di riqualificazione energetica degli edifici e di riduzione del rischio sismico.
E’ tuttavia opinione diffusa che tale agevolazione attribuisca a chiunque il diritto di realizzare qualunque intervento sulle parti comuni del condominio e all’interno delle proprie abitazioni in modo semplice, immediato e completamente gratuito, mentre in realtà non sempre è così.
L’art. 119 del DL 34/2020 ha introdotto una nuova detrazione nella misura del 110% per le spese documentate e rimaste effettivamente a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, relative ad interventi “trainanti” sulle parti comuni dell’edificio e “trainati” sulle singole unità immobiliari, che determinino il miglioramento della efficienza energetica dell’edificio di almeno due classi. La detrazione può essere usufruita dal contribuente in 5 quote di pari importo a riduzione delle imposte dovute nelle 5 annualità a partire dall’anno di sostenimento della spesa, o ceduta secondo le modalità di seguito descritte.
Quali sono gli interventi “trainanti”: Sono interventi eseguiti su parti comuni del condominio, definiti“interventi trainanti” perché “principali” e “necessari” per l’accesso al superbonus. Affinché sia possibile accedere al superbonus, il condominio deve realizzare almeno uno dei seguenti interventi:
1 – Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (il cosiddetto “cappotto”) mediante l’utilizzo di materiali aventi specifici requisiti minimi;
2 – Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici.
Quali sono gli interventi “trainati”: Sono interventi aggiuntivi eseguiti all’interno delle singole unità immobiliari in concomitanza con gli interventi trainanti eseguiti sulle parti comuni. In particolare rientrano tra gli interventi trainati:
1 – L’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
2 – La sostituzione impianto di climatizzazione invernale con caldaia a condensazione di almeno classe A), oppure la sostituzione impianti di climatizzazione invernale con sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore; Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili;
3 – L’acquisto e posa in opera di schermature solari;
4 – Ogni altro intervento tra quelli di “risparmio energetico degli edifici”.
Altri interventi ammessi al superbonus:
1 – L’installazione di pannelli solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo;
2 – L’installazione di colonnine di ricarica per auto elettriche.
3 – L’eliminazione di barriere architettoniche (inclusa la realizzazione / sostituzione di ascensori);
Il risultato finale degli interventi “trainanti” e “trainati” deve determinare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio nel suo complesso.
NON TUTTE LE SPESE RIENTRANO NEL SUPERBONUS 110%:
– Il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio è condizione necessaria al fine di accedere al superbonus: Il mancato raggiungimento di tale risultato determina l’impossibilità ad accedere alla maggiore detrazione. Può accadere che a causa delle caratteristiche dell’edificio e delle unità immobiliari in esse contenute, gli interventi previsti dalla norma non permettano il raggiungimento del salto di due classi energetiche. Ciò accade in edifici di recente costruzione o nei quali le unità immobiliari contenute siano state oggetto di recenti interventi. Un’approfondita analisi preventiva dell’edificio è del tutto necessaria onde evitare il sostenimento di spese che non saranno oggetto di detrazione.
– La conformità edilizia, urbanistica e catastale delle parti comuni e delle singole unità immobiliari oggetto di intervento:La presenza di difformità di natura edilizia, urbanistica e catastale nelle parti comuni (per gli interventi trainanti) e nelle singole unità immobiliari (per gli interventi trainati), impediscono l’accesso al superbonus. Le spese e gli oneri sostenuti per sanare le predette difformità o per sanare abusi edilizi non sono detraibili.
– Il compenso dell’amministratore di condominio: L’amministrazione finanziaria ha più volte ribadito che il compenso riconosciuto all’amministratore per gli interventi straordinari connessi al superbonus non rientra tra le spese strettamente correlate e pertanto detraibili.
– Le consulenze professionali diverse da quelle propriamente tecniche, per l’asseverazione o per il rilascio del visto di conformità: Le consulenze professionali diverse da quelle propriamente tecniche, di asseverazione o per il rilascio del visto di conformità non sono detraibili. Sono tali le consulenze di natura legale connesse alla sottoscrizione di contratti di appalto.
– Oneri ed interessi bancari inerenti anticipazioni concesse da istituti di credito: il ricorso ad istituti di credito per l’anticipo delle somme necessarie al sostenimento della spesa, comporta generalmente il sostenimento di oneri ed interessi che non possono rientrare tra le spese oggetto di detrazione.
– Spese non direttamente correlate alle opere oggetto di detrazione: Si tratta di interventi spesso necessari al completamento delle opere ma che per loro natura sono estranee a quelle oggetto di detrazione. Ne è un esempio il rifacimento dello scivolo di accesso alle autorimesse in occasione della coibentazione delle facciate dell’edificio. Per tali interventi restano in vigore le ordinarie norme di detrazione per ristrutturazione edilizia con detrazione al 50%;
– Spese direttamente correlate alle opere oggetto di detrazione ma che l’Amministrazione finanziaria ritiene non siano ammesse: Sono interventi riguardanti opere di riqualificazione energetica ma che l’amministrazione finanziaria ritiene escluse. Sono tali ad esempio la verniciatura dei balconi, la sostituzione di vetrate o finestre relative al vano scala, il rifacimento dei marciapiedi del condominio ecc.
– Il costo relativo ad opere rientranti nel superbonus che eccede il limiti previsti dalla legge: Al fine di evitare l’incontrollata lievitazione dei costi per le opere che danno diritto al superbonus, la legge ha introdotto due limiti quantitativi oltre i quali non è ammessa la detrazione:
– Limite di costo per unità immobiliare: Per gli interventi di sull’involucro degli edifici l’art. 119 del dl 34/2020 ha introdotto un limite di spesa di 40.000 euro per ogni unità immobiliare, fino ad 8 unità immobiliari, e di 30.000 euro per ogni unità immobiliare, oltre le 8 unità immobiliari. Altrettanti limiti sono stati introdotti per interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento centralizzato, (20.000 euro per ogni unità immobiliare, fino ad 8 unità immobiliari ed euro 15.000 per ogni unità immobiliare, oltre le otto unità immobiliari). Ulteriori limiti di spesa sono introdotti per gli interventi trainati nelle singole unità immobiliari, nonché per l’installazione di pannelli fotovoltaici e di colonnine di ricarica per veicoli elettrici.
– Limite di costo connesso ai singoli materiali impiegati nelle opere: Al fine di garantire la congruità dei costi sostenuti per l’esecuzione delle opere, devono essere rispettati ulteriori limiti tariffari previsti da specifiche norme tecniche, la cui congruità economica dovrà essere certificata con asseverazione rilasciata da tecnici abilitati. La spesa eccedente il minore dei predetti limiti non potrà essere oggetto di alcuna forma di detrazione.
In tutti i casi sopra elencati la spesa rimane a carico del condominio, e dunque dei singoli condomini, che ne dovranno sopportare l’onere senza possibilità di usufruire di alcuna agevolazione fiscale.
LA CESSIONE DEL CREDITO E LO SCONTO IN FATTURA PER GLI INTERVENTI SULLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
Ulteriore argomento di incomprensione è l’opinione diffusa che per le spese oggetto di superbonus non si verifichi alcun esborso finanziario. Anche in questo caso non sempre è così.
L’art. 121 del DL 34/2020 ha ampliato la possibilità di trasferire il credito da superbonus 110% alle imprese che hanno effettuato gli interventi, ad altri soggetti, inclusi istituti di credito ed intermediari finanziari. La generalizzata possibilità di cedere il credito costituisce di fatto l’elemento di maggiore attrazione perché permette di trasferire ad altri soggetti la detrazione spettante ed ottenere un immediato ritorno finanziario.
In particolare, l’art. 121 prevede due modalità di trasferimento del credito:
– Lo sconto in fattura: procedura attraverso la quale l’impresa o le imprese che eseguono le opere accettano di ricevere il credito in sostituzione del pagamento. Di fatto i condomini non sostengono alcuna spesa per la parte oggetto di detrazione e l’impresa o le imprese esecutrici ottengono il credito d’imposta in sostituzione del pagamento;
– La cessione del credito in senso proprio ad altri soggetti (persone fisiche o società) oppure ad istituti di credito ed intermediari finanziari: procedura attraverso la quale il condominio trasferisce il credito a un soggetto diverso dall’impresa che ha eseguito i lavori (persona fisica, società, banca o intermediario finanziario ecc.), dopo aver effettuato il pagamento di tutte le opere.
Delle due opzioni descritte, lo sconto in fattura rappresenta la procedura più semplice ed immediata di trasferimento del credito ad un altro soggetto. Con tale procedura, l’impresa che ha eseguito i lavori emette fattura per l’intero importo, il condominio non corrisponde alcun pagamento e l’impresa ottiene in cambio un credito maggiorato del 10% rispetto al costo addebitato al condominio. Tuttavia, è bene sapere che l’impresa o le imprese appaltate non hanno alcun obbligo di concedere lo sconto in fattura. L’opzione deve essere preventivamente concordata tra le parti e deve risultare da specifico accordo scritto (generalmente incluso nel contratto di appalto). Ulteriore elemento da considerare è la possibilità che l’impresa o le imprese appaltate possano richiedere specifici oneri connessi alla procedura di sconto, originati dai costi da queste sostenute per porre in essere gli adempimenti necessari. Tali costi non possono essere oggetto di detrazione e restano per intero a carico del condominio.
La procedura alternativa allo sconto in fattura è la cessione del credito. Tale opzione presuppone che la detrazione possa essere ceduta solo quando il diritto sia maturato in capo condominio (ed ai condomini) e ciò avviene solo dopo l’esecuzione delle opere ed il relativo pagamento.
In sintesi:
– I condòmini dovranno provvedere al pagamento delle rate di spesa deliberate per la realizzazione delle opere sulle parti comuni condominiali;
– Il condominio provvederà al pagamento di tutti i soggetti coinvolti nei lavori;
– Il credito maturato verrà trasferito al cessionario attraverso una apposita procedura;
– Il cessionario restituirà al condominio l’importo corrispondente alla spesa sostenuta, al netto di eventuali oneri richiesti.
E’ bene precisare che qualora il condominio intenda accedere a forme di finanziamento con la finalità di sostenere le spese per il periodo necessario alla successiva cessione, gli oneri e gli interessi addebitati dall’istituto di credito non possono essere oggetto di detrazione.
In conclusione, senza entrare nel merito degli ulteriori requisiti soggettivi necessari ad accedere al superbonus, nella scelta di dar corso ad interventi di riqualificazione dell’edificio è necessario tener in debito conto che alcune opere non saranno oggetto di detrazione e che sarà necessario sostenere un esborso finanziario. A ciò si aggiunga che le procedure necessarie all’ottenimento della detrazione sono particolarmente complesse.
Nonostante ciò, il superbonus rappresenta un’opportunità unica ed irripetibile attraverso la quale:
– Riqualificare l’edificio dal punto di vista energetico con conseguente riduzione dei consumi energetici, per il riscaldamento ed il raffrescamento delle singole abitazioni o per il funzionamento dei servizi comuni (anche superiori al 50%);
– Incrementare il valore dell’edificio e delle unità immobiliari in esse contenute;
– Realizzare interventi spesso da tempo necessari la cui realizzazione è stata impedita dall’eccessivo impegno finanziario.
Dott. Matteo Gualandris e Dott. Edoardo Cornago
Centro Studi ANACI Bergamo
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