Superbonus 110%, supersismabonus e sismabonus ordinario,
aggregati e unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente
indipendenti, limiti di spesa e fotovoltaico. C’è davvero di tutto
in una nuova risposta inviataci da Marcello C.,
nostro lettore, e resa dall’Agenzia delle Entrate, Direzione
Regionale della Campania, in riferimento all’interpello
914-395/2021 presentato dal contribuente il 5 marzo
2021.
Superbonus 110%: i contenuti dell’interpello
Per meglio comprendere la risposta resa dalla Agenzia delle
Entrate, partiamo dall’interpello e proviamo a schematizzarne i
contenuti.
Fabbricato:
- categoria catastale C/2 (deposito);
- collocato in area A2 “tessuto edilizio della città centrale” –
in base al Piano di Governo del Territorio, in tale aree è
consentita la “Ristrutturazione edilizia sostitutiva”, cioè “gli
interventi di ristrutturazione edilizia volti al rinnovo
dell’edificio, fino alla sua parziale o totale demolizione e
ricostruzione non fedele alla sagoma preesistente”; - ubicato in un Comune classificato in zona sismica 3;
- situato all’interno di una corte, continuità da cielo a terra,
due lati su spazi aperti e due lati in comune con i contigui
edifici.
Intervento:
- demolizione e ricostruzione di due piccole unità abitative e
due autorimesse con contestuale cambio di destinazione d’uso; - il nuovo edificio sarà delimitato da spazi aperti su due lati
(cortile e parcheggio pubblico), mentre per le due pareti in
aderenza ai fabbricati contigui verrà garantita discontinuità
strutturale mediante la realizzazione di giunti sismici.
Titolo edilizio
- permesso a costruire per un intervento di ristrutturazione
edilizia (ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/01)
consistente nella demolizione e ricostruzione del magazzino con
contestuale mutamento d’uso.
Ulteriori considerazioni
L’istante fa presente che al termine dei lavori le due unità
abitative avranno propri impianti. Ogni unità avrà accesso
attraverso un proprio portone che espone sulla corte comune. E che
sulla base delle citate caratteristiche e tenuto conto della
definizione contenuta nell’art. 119 del D.L. 34/2020, può
validamente sostenersi che sia il deposito, sia le unità abitative
che sorgeranno in sostituzione del medesimo, possono essere
qualificate come “unità immobiliari situate all’interno di
edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e
dispongono di uno o più accessi autonomi all’esterno“.
I quesiti
Ecco, quindi, i quesiti:
- per l’intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella
demolizione e ricostruzione del nostro deposito è applicabile il
supersismabonus? La fattispecie è da esaminare tenendo conto che
sia il deposito attualmente esistente, sia le due abitazioni che
sorgeranno in luogo del deposito, sono da considerarsi “unità
immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano
funzionalmente indipendenti e dispongono di uno o più accessi
autonomi all’esterno”? - nel caso in esame, il termine ultimo per il sostenimento delle
spese ammesse al “supersisma bonus” è da individuarsi al 30.06.2022
oppure al 31.12.2022 (laddove al 30.06.2022 sia stati effettuati
lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo)? - entro il termine indicato dalla norma i lavori non sono siano
portati a compimento, le spese successive (necessarie al
completamento) in che misura saranno detraibili? - l’eventuale installazione dell’impianto fotovoltaico, quale
intervento trainato dal solo super sisma bonus, fruisce di un
autonomo limite di spesa pari a 48000 euro? Oppure la spesa
sostenuta per l’installazione dell’impianto fotovoltaico erode il
massimale di 96000,00 previsto per il sismabonus? - qualora ricorrano i presupposti per poter accedere al “super
sisma bonus”, abbiamo in ogni caso la facoltà di scegliere il
regime meno favorevole del “sismabonus ordinario”? - come aderire al “sismabonus ordinario” in luogo di quello
maggiorato? - in caso di fruizione del sismabonus ordinario”, occorre
produrre l’asseverazione sulla congruità delle spese ed il visto di
conformità per poter effettuare la cessione del credito?
Domande molto interessanti a cui l’Agenzia delle Entrate ha
risposto a volte in modo evasivo. Ma, andiamo con ordine.
Unità immobiliari, accesso autonomo e indipendenza
funzionale
Dopo aver chiarito le interpretazioni fornite in due precedenti
risposte (la n. 10/2021 e la n. 63/2021), l’Agenzia delle Entrate
ha confermato che non si intende escludere in assoluto gli edifici
indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi
dall’esterno ma solo affermare che non è possibile intervenire solo
sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici
plurifamiliari, siano esse indipendenti e autonome o normali unità
condominiali, semplicemente in quanto gli interventi antisismici
devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti
comuni di edifici residenziali in “condominio” o su
edifici residenziali unifamiliari (individuali) e
relative pertinenze.
L’Agenzia delle Entrate va oltre affermando “Ciò in quanto
il consolidamento statico strutturale dell’edificio si realizza
verosimilmente su elementi portanti (e comuni) dell’edificio e non
può essere attuato su singole unità dell’intera struttura
dell’edificio, per quanto siano indipendenti dal punto di vista
funzionale e autonome sotto il profilo dell’accesso“.
E lo fa ricordando i contenuti dell’art. 16-bis, comma 1,
lettera i) che, per ciò che concerne gli interventi per la messa in
sicurezza statica, afferma che devono essere realizzati sulle parti
strutturali “degli edifici o complessi di edifici collegati
strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i
centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti
unitari e non su singole unità immobiliari“. Secondo l’Agenzia
delle Entrate “In buona sostanza, la norma vuole fare
riferimento a quegli “aggregati edilizi” (insieme di edifici) posti
nei centri storici che devono essere recuperati e consolidati
strutturalmente solo attraverso progetti/interventi unitari e
contestuali, in quanto trattasi di un insieme di unità immobiliari
che possono interagire sotto un’azione sismica o dinamica in
genere“.
“Per effettuare i suddetti interventi – continua nella
sua risposta il Fisco – si deve necessariamente procedere per
aggregati di case, poiché la particolare conformazione urbanistica
della città o dei borghi renderebbe meno efficace o addirittura
inutile il consolidamento di un singolo edificio senza intervenire
contestualmente su quelli costruiti sotto o sopra di
esso“.
Proprio per questo, conclude l’Agenzia delle Entrate, “È
altrettanto evidente che il concetto di edifici plurifamiliari che
siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno, risponde ad un’esigenza solo di
riqualificazione energetica dell’immobile e sta a significare che,
benché sia inserita all’interno della struttura generale di un
edificio plurifamiliare, l’unità che presenta quelle
caratteristiche di indipendenza e autonomia può, sotto il profilo
energetico, essere considerata “staccata” dalle altre unità del
medesimo edificio e provvedere in modo autonomo ad interventi di
riqualificazione e di miglioramento delle classi di
risparmio“.
L’orizzonte temporale
Molto evasiva la risposta alla seconda e terza domanda
sull’orizzonte temporale di riferimento. L’Agenzia delle Entrate
ricorda, infatti, solo che la proroga al 30 giugno 2022 è stata
inserita nell’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) dall’art. 1, comma 66, lettera a) e f) della legge 30
dicembre 2020, n. 178 (Legge di bilancio 2021).
Come anche la proroga per le opzioni alternative (sconto in
fattura e cessione del credito) è stata prorogata a tutto il 2022
dall’art. 1, comma 66, della stessa legge di bilancio 2021.
Ma senza rispondere puntualmente al contribuente, l’Agenzia
delle Entrate afferma solo che “L’articolo 1, comma 74 della
citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra
richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata
alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione
europea»“. Lasciando, quindi, solo intendere la risposta.
Per quanto concerne, invece, gli orizzonti relativi agli
interventi trainanti e trainati, ha chiarito che:
- le spese per gli interventi trainanti devono
essere sostenute nell’orizzonte temporale previsto dalla
normativa; - le spese per gli interventi trainati devono
essere sostenute nell’orizzonte temporale previsto dalla normativa
e nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla
data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi
trainanti.
I limiti di spesa per il fotovoltaico
Per quanto concerne i limiti di spesa previsti per l’intervento
trainato di fotovoltaico, l’Agenzia delle Entrate con la circolare
30/E del 2020 (risposta 4.4.3) ha stato chiarito che “come
precisato nella risoluzione n. 60/E del 2020, nel caso in cui sul
medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il
limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla
somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi
realizzati. Ciò implica, in sostanza, che qualora siano realizzati
sul medesimo edificio, anche unifamiliare, o sulla medesima unità
immobiliare funzionalmente autonoma e con accesso indipendente, ad
esempio la posa in opera del cappotto termico sull’involucro
dell’edificio e interventi di riduzione del rischio sismico –
interventi trainanti – nonché la sostituzione degli infissi e
l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua
calda, di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia
elettrica e relativi sistemi di accumulo e di infrastrutture di
ricarica dei veicoli elettrici – interventi trainati – il limite
massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma
degli importi previsti per ciascuno di tali interventi. È possibile
fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano
distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi
interventi – non essendo possibile fruire per le medesime spese di
più agevolazioni – e siano rispettati gli adempimenti
specificamente previsti in relazione a ciascuna
detrazione”.
Da supersismabonus a sismabonus ordinario
Per quanto riguarda gli ultimi quesiti, il Fisco risponde che il
nuovo Superbonus 110% si affianca alle agevolazioni già vigenti che
disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di
riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per
quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli
antisismici (cd. sismabonus), attualmente disciplinate,
rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno
2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n.90.
Ne consegue che sarà comunque possibile fruire delle detrazioni
ordinariamente previste per gli interventi di riqualificazione
energetica o di recupero del patrimonio edilizio per i quali
spettano le detrazioni attualmente disciplinate dai citati articoli
14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, in presenza dei requisiti
necessari ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni e a
condizione che vengano effettuati tutti gli adempimenti
richiesti.
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