Sono titolare di una impresa di costruzioni che ha iniziato un
intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e
ricostruzione di un fabbricato in zona sismica 3, con riduzione del
rischio sismico regolarmente certificata dal progettista
strutturale con le modalità previste dal DM 58/2017. È nostra
intenzione procedere alla vendita degli appartamenti ed offrire
agli acquirenti la possibilità di fruire del Sismabonus-acquisti
nella misura del 110%. A causa delle recenti modifiche normative e
della carenza di materie prime, riteniamo di riuscire a terminare i
lavori edili entro il 30 giugno 2022 ma non siamo certi di ottenere
l’agibilità e di riuscire a depositare il collaudo statico
dell’edificio entro tale data. Vorrei sapere se, in queste
condizioni, è consentita la detrazione del 110 per cento per le
spese sostenute dagli acquirenti entro il limite di 96.000 euro per
ogni unità immobiliare oggetto di compravendita. [Antonio R. –
Firenze]
L’esperto risponde: il Sismabonus acquisti
Il gentile lettore descrive il caso di un edificio oggetto di
ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione nel
quale le unità immobiliari, all’atto del rogito, risulteranno
probabilmente finite dal punto di vista costruttivo e impiantistico
(si presume comprensive di pavimenti, tinteggiature, etc), ma non
sotto il profilo burocratico, stante la probabile assenza del
collaudo statico e della comunicazione di fine lavori in
Comune.
Ciò determina che l’edificio, così descritto, il 30 giugno 2022
sarà a tutti gli effetti assimilabile a un cantiere, seppure in
apparenza terminato, e pertanto soggetto alla normativa di settore
anche in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro.
Nonostante questa particolare condizione l’ipotesi della vendita
di una unità immobiliare “non finita” o di un intero edificio,
anche allo stato grezzo, da parte del costruttore ad una persona
fisica rappresenta una strada percorribile senza particolari
problemi, dando evidenza nel rogito dello stato in cui si trovano
gli immobili. Sarà inoltre opportuno specificare in modo molto
chiaro, a tutela degli acquirenti, che il venditore dovrà farsi
carico, entro un determinato termine, anche del completamento
dell’iter autorizzativo, al fine di consentire l’effettivo
passaggio dallo “stato di cantiere” a quello di abitazione.
Quindi, nel caso specifico, la compravendita potrà essere
effettuata entro il 30 giugno 2022, data ultima per l’effettuazione
dei pagamenti connessi al super Sismabonus acquisti, a condizione
che le unità immobiliari siano in qualche modo iscritte in
catasto.
Trattandosi di un edificio privo di agibilità e di collaudo
statico (quindi assimilabile a un cantiere per i motivi anzidetti)
le categorie catastali alle quali sarà possibile fare riferimento
saranno solo quelle “fittizie”, ovvero la F3 (immobile in corso di
costruzione) o, con più difficoltà, la F4 (immobile in corso di
definizione). Raramente potrà trattarsi di categorie diverse da
queste anche se, in ogni caso, l’esatto classamento dovrà essere
effettuato da un tecnico abilitato prendendo in esame le reali
caratteristiche del fabbricato.
La possibilità di fruire del Sismabonus acquisti se l’edificio
non è finito
Per quanto riguarda la possibilità di avvalersi
dell’agevolazione fiscale derivante dal Sismabonus acquisti,
occorrono alcune precisazioni.
L’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge 4 giugno 2013,
n. 63, con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia
ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3
realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici
da imprese di costruzione o ristrutturazione che provvedono alla
successiva alienazione dell’immobile, riconosce all’acquirente
dell’unità immobiliare una detrazione nella misura del 75 per cento
(in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore) o dell’85
per cento (in caso di passaggio a due classi di rischio inferiore)
del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare. Ai sensi
dell’articolo 119, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2020
(cosiddetto decreto-legge Rilancio), la detrazione è elevata al 110
per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno
2022.
Trascorso tale termine il Sismabonus acquisti può essere ancora
maturato, fino al 31 dicembre 2024, ma solo nelle ordinarie misure
del 75% e dell’85%, come previsto al comma 1-septies dell’art.16
del DL 63/2013.
I requisiti per la spettanza del Sismabonus acquisti (non solo
nella misura del 110% ma anche per le percentuali minori
riconosciute per i pagamenti successivi al 30 giugno) sono stati
oggetto di una interrogazione parlamentare il 29 marzo 2022 (Camera
dei Deputati – 5-07778 – Interrogazione in merito alla possibile
posticipazione del termine del 30 giugno 2022 in materia di
Sismabonus). In tale occasione il MEF, sentiti gli uffici
competenti, ha risposto come segue “con riferimento alla
richiesta di chiarire se, entro il predetto termine del 30 giugno
2022, sia necessario che gli immobili abbiano ottenuto l’agibilità
a seguito della presentazione al Comune della comunicazione di fine
lavori e della segnalazione certificata di conformità edilizia e
agibilità, o se sia sufficiente che sia stato realizzato il
collaudo statico, si fa presente che tali requisiti non sono
richiesti ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, ma
potrebbero, invece, assumere rilievo, in applicazione di normative
non fiscali, ai fini della compravendita degli immobili oggetto
dell’agevolazione”.
Dalla risposta si deduce quindi che la comunicazione di fine
lavori e l’agibilità rappresentano, sotto il profilo fiscale, un
requisito non indispensabile per fruire del Sismabonus.
Nulla di nuovo, poiché tale orientamento era stato in precedenza
confermato anche dall’Agenzia delle Entrate (risposta a interpello
n.191 del 18/03/2021) che si era espressa nel modo seguente
“L’agevolazione per il singolo acquirente non è condizionata
necessariamente alla ultimazione dei lavori riguardanti tutti i
fabbricati quanto al rispetto dei requisiti previsti dalla
normativa antisismica come risultanti delle previste attestazioni
professionali. Al riguardo, si rammenta che affinché l’acquirente
dell’unità immobiliare possa beneficiare della detrazione prevista
dall’articolo 16, comma 1- septies del decreto legge 63 del 2013 è
necessario che l’atto di acquisto relativo all’immobile oggetto dei
lavori sia stipulato entro i termini di vigenza
dell’agevolazione.”
Quindi il Fisco, esattamente un anno prima, aveva chiarito che
“il rispetto dei requisiti previsti dalla normativa
antisismica” rappresenta un requisito inderogabile, mentre non
è necessaria “l’ultimazione dei lavori”.
Pertanto, stante l’approssimarsi della data di scadenza dei
pagamenti per i quali si può beneficiare del Sismabonus acquisti al
110% (30 giugno 2022), possono presentarsi le seguenti
casistiche:
- Immobili con lavori antisismici non ancora ultimati
- Immobili con lavori antisismici ultimati ma privi di collaudo
statico - Immobili dotati di collaudo statico ma privi di agibilità e
accatastati in categorie fittizie.
Sismabonus acquisti per immobili con lavori antisismici non
ultimati
La risposta a interpello n.191 del 18/03/2021 è molto chiara
nell’affermare “L’agevolazione per il singolo acquirente … è
condizionata necessariamente al rispetto dei requisiti previsti
dalla normativa antisismica come risultanti delle previste
attestazioni professionali”. È evidente dunque che laddove i
lavori antisismici non siano “fisicamente” ultimati non possono
esistere nemmeno le citate attestazioni professionali e quindi non
si avrà in nessun caso diritto alla fruizione del Sismabonus
acquisti.
Sismabonus acquisti per immobili con lavori antisismici
ultimati ma privi di collaudo statico
Poco cambia rispetto al caso precedente. Se l’immobile oggetto
di compravendita, alla data del rogito, pur risultando terminato
nei suoi aspetti costruttivi risulta privo di collaudo statico, non
sarà possibile fruire del Sismabonus acquisti. Ciò appare chiaro
non solo dalla risposta a interpello 191/2021, ma anche dalla
lettura del DM58/2017, nel quale è scritto che “Il direttore
dei lavori e il collaudatore statico, se nominato per legge, dopo
l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono attestare la
conformità degli interventi eseguiti al progetto
depositato”.
Pertanto non basta l’asseverazione iniziale del progettista
strutturale di cui all’allegato B: in assenza delle attestazioni
consuntive rilasciate dai professionisti incaricati (direttore dei
lavori tramite modello B-1 e collaudatore tramite modello B-2), non
è possibile certificare la riduzione del rischio sismico, che è
requisito indispensabile per la fruizione di qualunque
Sismabonus.
Si ricorda a tal fine che le attestazioni di riduzione del
rischio sismico sono sempre riferite all’intera unità strutturale
oggetto di intervento e che pertanto, in assenza di esse, nessuna
delle unità immobiliari costituenti l’edificio potrà fruire
dell’agevolazione.
Sismabonus acquisti per immobili dotati di collaudo statico, ma
privi di agibilità e accatastati in categorie fittizie
Nel caso degli immobili strutturalmente terminati, sia sul piano
costruttivo sia dal punto di vista amministrativo (poiché dotati
delle attestazioni richieste dal DM58/2017), ma privi di agibilità
e di “fine lavori” in Comune, emerge una contraddizione
importante.
A detta del Ministero competente (si veda la risposta del 29
marzo 2022) non è importante “ai fini dell’applicazione
dell’agevolazione fiscale”, che i lavori siano ultimati. Ma,
se i lavori non sono ultimati, l’immobile difficilmente potrà
essere accatastato in una categoria diversa da quelle fittizie.
La più indicata a tal fine è senza dubbio la F3, riferita alle
“unità in corso di costruzione”, intendendosi il caso di fabbricati
nuovi, o di parte di essi, ancora in costruzione che, per necessità
derivanti da compravendite, successioni, ecc., devono essere
dichiarati al Catasto.
La contraddizione deriva dal fatto che la fattispecie delle
unità censite in F/3 è stata costantemente interpretata
dall’Agenzia delle entrate come unità immobiliare “non esistenti” e
quindi non agevolabili, dal momento che ai fini della fruizione dei
benefici fiscali è condizione indispensabile che gli interventi
siano eseguiti su edifici “esistenti”.
Una conferma esplicita in tal senso si ritrova nell’Interpello
n.174/2021, nel quale il Fisco ha ribadito che le unità in corso di
costruzione non possono beneficiare della agevolazione specifica
del Superbonus, come anche delle altre agevolazioni ad aliquote più
basse.
Diverso sarebbe il caso in cui le unità immobiliari, terminate
ma prive di agibilità, venissero temporaneamente classificate in
categoria F/4, ovvero come “unità in corso di definizione”, poiché
su questa fattispecie, a differenza del F/3, l’Agenzia delle
Entrate ha chiarito (si veda interpello n. 599/2021) che gli
interventi sono agevolabili al 110%.
Tuttavia, come chiaramente si evince dal § 1.4 della Circolare
n. 2/84, la locuzione “in corso di definizione” o “in attesa di
definizione” non ha un significato riconducibile al concetto di “completare” ma a quello di “non conoscenza esatta dell’estensione
dell’unità immobiliare”. Nella categoria F/4 andrebbero dunque
comprese solo quelle porzioni di fabbricato già ultimate ma “non
ancora definite funzionalmente o strutturalmente”.
È chiaro che lo stato dell’immobile alla data del 30 giugno,
indipendentemente dalla scelta tecnica di classificarlo in un modo
o in un altro, dovrà essere documentata in modo molto preciso,
mediante fotografie che permettano di comprovarne le reali
caratteristiche alla data di iscrizione in catasto, meglio se
raccolte in una perizia giurata con data certa.
Opportuno un chiarimento ufficiale
La materia del Sismabonus acquisti risulta, a tutt’oggi, densa
di zone d’ombra che meriterebbero conferme coordinate tra il
Legislatore e l’Amministrazione finanziaria, onde evitare
spiacevoli contenziosi in sede di controllo.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte si ritiene di poter
concludere che, nel caso di edifici “non finiti”, il Sismabonus
acquisti possa essere fruito dagli acquirenti (persone fisiche),
solo al verificarsi delle seguenti condizioni:
- 1. Devono risultare terminati e certificati dalle attestazioni
dei professionisti almeno gli interventi di riduzione del rischio
sismico - 2. La categoria catastale dell’unità immobiliare oggetto di
compravendita deve essere tra quelle non oggetto di esclusione da
parte dell’Agenzia delle Entrate - 3. I pagamenti (e non necessariamente il rogito, per il quale
ai sensi del comma 1-septies dell’art. 16 del DL 63/2013, vi è
tempo 30 mesi dall’ultimazione dei lavori) devono avvenire entro il
30 giugno 2022.
Source: lavoripubblici.it
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