Leggendo i contenuti del D.L. n. 77 del
31/05/2021, come rubricato “Governance del Piano
nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento
delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento
delle procedure” nello specifico l’art. 33
introduttivo di ulteriori modifiche alla normativa vigente in
materia di fruizione del Superbonus 110%, sorgono, istantaneamente,
molteplici dubbi e reiterazioni.
Indice degli argomenti
Superbonus 110% e Decreto Semplificazioni: nessuna modifica
alla disciplina urbanistico-edilizia
Dubbi che, per la maggiore, scaturiscono dal giudizio, anche
superpartes, elevato dalla categoria dei professionisti operanti
nei settori tecnico e correlati.
Non si può fattivamente negare come l’ennesima modifica alla
materia dell’agevolazione potenziata, partita con una mole di
restrizioni e condizioni, subisca ancora “rimodellamenti” che,
oggi, a differenza dei precedenti trovano ampio motivo nel far
maturare non solo incertezze, bensì un cumulo di
giustificate criticità ed interpretazioni
che, conseguentemente, fanno dedurre la mancanza di uniformazione
tra i nuovi disposti e la disciplina urbanistico – edilizia
vigente. Il motivo ed il perché si soggiaccia nel circolo
dei provvedimenti ora emanati lo si adduce, in maniera semplice e
comprensibile, nella sola deduzione logica in base alla quale ne
diviene il decreto 77/2021 faccia riferimento al solo aspetto
attinente la fruizione dell’incentivo 110%, non intervenendo,
invece, nel testo di rango superiore qual è il d.P.R. n.
380/2001.
Le modifiche del Decreto Semplificazioni
È così che al Capo VII “Efficientamento
energetico”, D.L. n. 77/2021,
l’art. 33 colloca talune
modifiche ed addizioni all’art.119 del cd. Decreto
Rilancio, convertito, con modifiche dalla L.77/2020,
lasciando quel margine di sessanta giorni, a decorrere dalla data
di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, 31/05/2021, perché avvenga
la conversione in legge, con un maturando stand-bye sino ai primi
del mese di agosto, per aver contezza e concretezza circa le
“nuove” ed effettive variazioni.
Il tema che rileva quell’andata senza ritorno
Tra i contenuti del citato art. 33 emerge quanto può definirsi
un’andata senza ritorno, come dovuta dal fattore
nel poter legittimare gli interventi disposti dall’art. 119 L.
77/2020, secondo i dettami della nuova versione
del c. 13-ter, art. 119,
L. 77/2020, che, integralmente sostituito, ammette la
presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata,
CILA, al fine di rendere legittime le opere disposte dal Decreto
Rilancio. Sembrerebbe molto semplice e riduttivo, siamo al cospetto
di una semplificazione conducente ad un assurdo snellimento
burocratico, in presenza di un “però”, emergente da quanto il
legislatore si riserva inserire, nel periodo ultimo, con la dizione
“Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento”.
Frase che la dice lunga se solo considerato il suo
significato letterale, appalesante le dubbiosità
richiamate ad inizio articolo, visto che se da un lato viene
ammesso seguire un procedimento edilizio snello, dall’altro matura,
in assoluto, la consapevolezza circa la sua stessa applicazione
che, contingentata, rende salvo il potere di controllo, anche ai
fini urbanistico-edilizi e non di rado indurrebbe a sgradevoli
conseguenti e consequenziali sia dal punto di vista della fruizione
dell’agevolazione fiscale, che da quello strettamente attinente
l’aspetto degli abusi edilizi.
CILA? O ad ogni progetto il giusto titolo abilitativo
edilizio?
Dal mancato allineamento con la normativa urbanistico-edilizia
disciplinata dal d.P.R. 380/2001, il provvedimento di nuova
emanazione sembra improntarsi sul modellamento della stessa
intervenendo nel regime dell’attività edilizia libera per
attribuirle propositi e fini che la stessa non possiede, toccando
quel filino sottile che, tra essi, separa i vari regimi vigenti in
materia della stessa attività edilizia libera, SCIA e Permesso di
Costruire.
Contestualmente si deve giungere anche al contenuto dell’art. 49
d.P.R. 380/2001 rubricato “Disposizioni fiscali”, il quale
dispone espressamente l’esclusione dal beneficio fiscale per gli
interventi non solo realizzati in assenza di titolo o in sua
difformità, bensì nei casi in cui vi sia un titolo edilizio
successivamente annullato, è questo il caso di una CILA presentata
non adeguatamente corrispondente alla tipologia dei lavori da
effettuare. Quali siano gli abusi ritenuti in contrasto con la
disciplina urbanistico-edilizia lo si legge nel medesimo art.49,
dovranno riguardare violazioni di altezza, distacchi, volumetria e
superficie coperta che eccedano la tolleranza del 2% per la singola
unità immobiliare con riferimento ai dimensionamenti dichiarati ed
asseverati, oltre, ovviamente alla disattesa circa le destinazioni
d’uso.
Casistiche nelle quali il comune è obbligato a segnalare
all’Agenzia delle Entrate, nel termine di mesi tre dal fine lavori
o dalla data in cui annullato il titolo abilitativo edilizio, il
fisco avrà diritto al recupero delle somme ingiustamente fruite,
con responsabilità a carico del beneficiario.
È davvero così semplice ed accettabile sopperire alle lentezze
burocratiche ed ai maggiori adempimenti con la trasmissione della
CILA? Viste e considerate le grigie sfumature, la risposta sarebbe
un “NO”.
Ulteriore aspetto è legato al tema della vigilanza sull’attività
urbanistico edilizia, alla quale lo stesso d.P.R. 380/2001 riserva
ampio spazio nel discernere varianti, variazioni essenziali e
difformità totali e parziali, fermo restando le tolleranze
costruttive del 2%, prima citate, introdotte dall’art.
34-bis.
In sintesi, ristretta, si è al cospetto di una previsione
disomogenea, meglio intesa da una parte con il potere delle nuove
semplificazioni limitato alle sole agevolazioni fiscali, dall’altra
parte con lo strumento che ne regola l’applicazione soprattutto in
termini di abusivismo edilizio e decadenza dal beneficio
fiscale.
La sostituzione integrale del c. 13-ter art. 119 L.
77/2020
Con la previsione della totale sostituzione del c.13-ter, mentre
ad oggi è disposta quella semplificazione introdotta ai fini della
presentazione dei progetti riguardanti gli interventi sulle parti
comuni degli edifici condominiali, rendendo snella l’asseverazione
circa lo stato legittimo di cui all’art.9-bis del testo
unico per l’edilizia, dei medesimi immobili, come resa dal
professionista e contingentata alle sole parti comuni, giusta
esclusione delle verifiche riferite alle singole unità immobiliari,
si giungerebbe ad una differente disciplina confluente verso gli
interventi di manutenzione straordinaria, come predetto con il solo
titolo abilitativo della CILA, in relazione al quale andrebbero
asseverati determinati criteri, con unica esclusione riguardante
gli interventi di demolizione e ricostruzione.
A prescindere dal regolare regime abilitativo edilizio, così
come rientrante nella comunicazione di inizio lavori asseverata, o
nella segnalazione certificata di inizio attività ed in taluni casi
nell’ottenimento del permesso di costruire, individuati come da
disposizioni del d.P.R.380/2001 che
all’art.3 categorizza gli interventi
edilizi per classificarli in ben precise procedure
edilizie, ora, il legislatore intervenendo nei contenuti
dell’art.119 L.77/2020, riconforma tale c.13-bis introducendo
Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di
quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici,
costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili
mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA)”.
Ovvero sia la liceità nella trasmissione della comunicazione
asseverata finalizzata a dare inizio ai lavori oggetto di
Superbonus 110%, alcuni dei quali chiaramente classificabili nella
medesima, complessivamente riguardanti:
- l’isolamento termico delle superfici opache verticali,
orizzontali e inclinate che interessano l’involucro
dell’edificio; - la coibentazione del tetto;
- la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il
raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a
condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di
calore, impianti ibridi o geotermici, anche abbinati
all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di
accumulo, impianti di micro cogenerazione o a collettori
solari; - la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
mediante allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente, nei
comuni montani; - la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con
caldaie a biomassa in edifici unifamiliari o unità immobiliari
ricadenti in edifici condominiali dotate di accesso autonomo ed
indipendenza funzionale, per le sole aree non metanizzate; - ulteriori altri interventi di efficienza energetica
disciplinati all’articolo 14 D.L.63/2013; - l’abbattimento barriere architettoniche, art.16-bis, c.1
lett.e), realizzato congiuntamente ad almeno uno degli interventi
di efficientamento energetico cd. ”trainanti”, ed, ora, a mezzo il
D.L.77/2021, se realizzati contestualmente ad almeno uno degli
interventi disposti al c.4 art.119 L.77/2020; - il recupero del patrimonio edilizio esistente e l’adozione di
misure antisismiche di cui all’art.16 D.L.63/2013, contestuale
realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a
fini antisismici, esclusi, come anzi
citato, i casi di demolizione e
ricostruzione; - l’installazione di impianti solari fotovoltaici e la
contestuale o successiva dei sistemi di accumulo in essi
integrati; - l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli
elettrici negli edifici.
Dalla superiore elencazione si denota certamente come molteplici
di essi interventi possano classificarsi nella nozione di
“manutenzione straordinaria”, così come se ne
rileva quel notevole superamento dei margini laddove la loro
esecuzione comportasse intervenire sulle parti strutturali del
manufatto edilizio, per le quali non applicabile la CILA.
Ciò nonostante, sembrerebbe doversi intendere nel generis
quanto, realmente, oggetto di ulteriori diverse modalità
applicative.
La CILA e le sue “funzioni”
Secondo la recente disposizione la trasmissione della CILA allo
sportello unico per l’edilizia del comune dove ricade l’immobile,
comporterebbe per il tecnico incaricato, senza esulare la
committenza dalle responsabilità, asseverare quanto da sempre è già
oggetto di sua procedura, nel dover rendere:
- l’attestazione degli estremi del titolo abilitativo la
costruzione; - l’attestazione di un’eventuale provvedimento legittimante
l’immobile, ovverosia il rilascio del titolo in sanatoria di cui al
d.P.R. 380/2001, art.36 inerente il Permesso di Costruire, o art.37
se SCIA in sanatoria. Lo stesso valevole anche per i provvedimenti
rilasciati in sede di Condono Edilizio, giuste Leggi 47/1985,
724/1994 e 326/2003; - in ultimo l’asseverazione circa l’edificazione dell’immobile
oggetto di completamento in data anteriore all’1/09/1967.
In relazione all’ultimo punto è da cogliere l’incongruità se
considerato la L.765/1967 renda legittimi i soli fabbricati
edificati all’esterno del perimetro del centro edificato, fattore
non menzionato nel testo in itinere, convogliante, erroneamente
verso il luogo comune creatosi attorno agli edifici “ante 67”,
genericamente catalogati per eludere la norma urbanistico-edilizia,
ulteriormente confermato con la dizione “la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967”.
Lo stato legittimo dell’immobile
Ancora dalla lettura del contenuto del c.13-ter laddove previsto
presentare la CILA priva dell’attestazione dello stato
legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380” si
resta oltremodo perplessi.
Il c.1-bis, tra l’altro di recente emanazione, inserito
dall’art.10, c.1, lett. d) della L.120/2020 (Decreto Agosto)
inerisce, appunto, lo stato legittimo dell’edificio portato dal
titolo abilitativo edilizio risalente al momento in cui edificato o
dal titolo edilizio che ne abbia legittimato la preesistenza,
ovvero dall’ultimo intervento regolarmente realizzato.
Lo stesso disciplina gli aspetti riguardanti i fabbricati
realizzati in epoche nelle quali non vi era obbligo del
conseguimento di alcun titolo edilizio, a tal uopo prepone un serio
accertamento fondamentalmente mirato all’attestazione della
discussa legittimità urbanistico-edilizia.
Comma che, contestualmente, al riconoscimento degli aspetti
sopra enunciati, fornisce, anche, una sorta di linee guida per
giungere all’asseverazione nei predetti termini, avallandoli e
supportandoli nell’ammettere, quali prove inconfutabili la regolare
preesistenza, i dati catastali di primo impianto ed ulteriori
documentazioni tra le quali aerofotogrammetrie, cartografie,
documentazioni d’archivio ed atti di provenienza.
Comma che apre, contestualmente, e nei medesimi principi e
presupposti anche a quei fabbricati per i quali non sia stato
possibile rinvenire copia del titolo abilitativo.
La CILA e l’asseverazione
Preso in esame il regime della comunicazione di inizio lavori
asseverata è chiaro quanto richiesto al professionista abilitato
nell’inserimento di una sequela di dati ben precisi, tra i quali la
compilazione del quadro “l) Regolarità
Urbanistica” all’interno del quale è contenuto tutto
quanto si scontra con la semplificazione, ora, intesa dal
legislatore.
Ed è ancora il professionista a dover dichiarare, così come
trascritto nella modulistica “Il progettista, in qualità di
tecnico asseverante, preso atto di assumere la qualità di persona
esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli
359 e 481 del Codice Penale, consapevole che le dichiarazioni
false, la falsità negli atti e l’uso di atti falsi comportano
l’applicazione delle sanzioni penali previste dagli artt. 75 e 76
del d.P.R. n. 445/2000, sotto la propria responsabilità”,
circa i vari aspetti dell’intervento edilizio in progetto, ma più
in particolare a rendere asseverazione conclusiva comportante, nel
ruolo di persona esercente un servizio di pubblica
necessità ai sensi degli artt.359 e 481 C.P., esperiti i
necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico,
igienico ed a seguito del sopralluogo, che l’intervento,
compiutamente descritto negli elaborati progettuali sia conforme
agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi
vigenti, nonché compatibile con la normativa in materia sismica e
con quella sul rendimento energetico nell’edilizia, ed ancora
“non vi è interessamento delle parti strutturali
dell’edificio”.
Il potere di valutazione è fatto salvo
In relazione alla superiore argomentazione non è sorpresa
leggere quanto, ben pesato dal legislatore, ed introdotto quale
ultimo periodo al c.13-ter con l’espressione “rendere salvo
ogni potere di valutazione circa la legittimità
dell’intervento”, ciò comporta, per il tecnico e per lo
stesso committente, a giudizio insindacabile degli organi
di controllo, incorrere in eventuali e possibili
conseguenze per abuso edilizio, dichiarazioni infedeli ed
incomplete indotte da una semplificazione pragmaticamente non
applicabile.
La decadenza dal beneficio fiscale: l’imputazione alla
CILA
La decadenza dal beneficio fiscale, nel richiamato art.49 del
d.P.R.380/2001, avrebbe efficacia solo in alcuni esclusivi
casi, così disposti:
- mancata presentazione della CILA, qui ci si domanda quanto peso
abbia l’errata presentazione della stessa in sostituzione di un ben
più ampio e legittimo procedimento; - interventi realizzati in difformità dalla CILA, nel caso
specifico non desterebbe stupore il verificarsi della circostanza,
poste le limitazioni urbanistico-edilizie per l’attività edilizia
libera; - assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo,
ovvero quell’attestazione attinente gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione, ed ancora l’attestazione circa le costruzioni
completate in data antecedente al 1° settembre 1967; - non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del c.
14 art.119 L.77/2020, ovvero quella parte che, fatte salve le
sanzioni penali ove costituito reato, attiene il rilascio delle
medesime e delle asseverazioni infedeli, con applicazione della
sanzione amministrativa pecuniaria per l’importo minino di €2.000,
fino ad €15.000 in relazione alle agevolazioni fiscali con aliquota
del 110%.
Si osserva come mancando i presupposti comportanti perdita del
beneficio fiscale è la stessa disciplina disposta nel Testo Unico
per l’Edilizia a rendere inefficace la presentazione del titolo
abilitativo edilizio laddove carente e/o incompleta, ci si
scontrerebbe conseguentemente con due tipologie di problematiche
comportanti notevoli conseguenze, se da una parte il
beneficiario perde l’agevolazione fruita con costrizione
al rimborso delle somme, applicazione di sanzioni ed interessi,
dall’altra si incaglia nel procedimento
burocratico, amministrativo e talvolta penale,
tendenzialmente volto alla regolarizzazione dei possibili
effettuati abusi.
Ulteriori deduzioni
Considerato il contenuto della norma orientato verso i processi
di velocizzazione dell’inizio dei lavori, eludendo gli aspetti
cardine, non può non dedursi l’applicabilità laddove si rientri
ampiamente nel regime ora voluto della comunicazione di inizio
lavori asseverata, limitata a talune tipologie di interventi
edilizi.
Improntato erroneamente un cammino “semplificato” ne diverrebbe
scontrarsi con eventuali controlli da parte degli organi preposti,
ivi compreso quello ottennale dell’amministrazione finanziaria,
nonché rigetto del progetto ad opera dell’ufficio tecnico
comunale.
Si tratterebbe di andare ad ingenerare un procedimento corredato
da sanzioni e formazione di abusi edilizi in un territorio
inficiato dai medesimi per gran parte del patrimonio edilizio
esistente, come ne è comprova il ritardo nell’avvio dei cantieri
Superbonus 110%, anticipati dai numerosi progetti di
regolarizzazione edilizia che soggiacciono negli uffici.
Tecnicamente e fiscalmente quella che andrebbe a costituire la
corretta prassi nel trasmettere un bagaglio documentale come
classificato nel coerente e dovuto titolo edilizio abilitativo è
rappresentativo la reale semplificazione in considerazione del
fatto che seppur richiesto un maggiore impegno iniziale è chiaro lo
stesso iter diventi inappellabile, evitando problematiche
susseguenti, con conseguenze, a quel punto, sgradevoli ma
prevedibili.
L’abbattimento delle barriere architettoniche, l’intervento
“trainato” dall’efficientamento energetico, introdotto nel
Super-sismabonus
Al comma 4 dell’art.119 L.77/2020, si prevede, dopo il primo
periodo, inserire le opere finalizzate all’abbattimento delle
barriere architettoniche, sarà, pertanto, ammesso l’accesso per le
medesime all’agevolazione del 110% anche laddove si attuino il
recupero del patrimonio edilizio, l’adozione di misure
antisismiche, la demolizione e ricostruzione, di cui al
Supersismabonus.
Terminerebbe la limitazione circa l’agevolazione del 110%, posta
nel contesto dell’esecuzione congiunta ad almeno uno degli
interventi di efficientamento energetico disposti dallo stesso
art.119 al c.1 lett. a), b) e c).
Ciò renderebbe fattibile l’accesso al Sismabonus incentivato con
aliquota potenziata, abbinando esso non solo l’installazione degli
impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, bensì
integrandovi, ulteriormente, anche quelle fondamentali e necessarie
opere mirate all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia
in presenza di persone con disabilità totale, che a favore di
soggetti con età superiore ai sessantacinque anni.
In relazione a questo ultimo dato anagrafico occorre invocare le
risposte del MEF del 29 aprile u.s. all’interrogazione, per la
quale desunta l’irrilevanza della presenza, nell’edificio oggetto
di intervento, di soggetti con età raggiunta di 65 anni,
divenendone, come prassi di normale progettazione, l’ammissione
alle agevolazioni de quò.
Oltremodo, però, necessita attenzione la stessa affermazione del
MEF in quanto dovrebbero attendersi decreti attuativi e linee guida
finalizzati alla concretizzazione circa la fruizione del beneficio
fiscale.
Nuova modalità di calcolo dell’ammontare massimo di spesa
agevolabile, l’introduzione del c.10-bis all’art.119
Dovrebbe variare la modalità di calcolo dell’importo massimo
detraibile per le spese sostenute, la disposizione si riferisce
alle singole unità immobiliari, sia si tratti di
interventi di efficientamento energetico, che di miglioramento o di
adeguamento antisismico.
Previsto, indi, il massimale di spesa agevolabile vada
moltiplicato per il rapporto tra la superficie totale
complessiva dell’unità e la superficie media di una unità abitativa
immobiliare.
La stessa superficie media dell’u.i. a destinazione residenziale
da ricavare dal Rapporto Immobiliare dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, di cui
all’art.120-sexiesdecies D.Lgs 385/1993.
Esemplificazione computo ammontare massimo detraibile
La superficie media di un abitazione italiana, individuata dal
M.E.F., è pari a mq.117,00, è in relazione alla stessa che viene
stabilito l’ammontare massimo del tetto di spesa agevolabile.
Ovvero sia, nel caso specifico delle Onlus, OdV e APS, come da
esemplificazione riportata nell’articolo “Superbonus 110% e
Onlus: nuovi chiarimenti dal Fisco” se detenuto un edificio
avente superficie complessiva di mq.1800 la si rapporta ad un
numero di sedici appartamenti medi (1800/117), per i quali
moltiplicati i massimali corrispondenti agli interventi da
realizzare.
Più concretamente:
poniamo il caso dover eseguire opere di efficientamento
energetico, di cui all’art.119 L.77/2020, in un edificio avente
superficie totale di mq.360, individuati i lavori in:
- isolamento termico delle superfici opache verticali,
orizzontali ed inclinate, con massimale di € 50.000,00; - sostituzione impianti di climatizzazione invernale, con
massimale di € 30.000; - sostituzione infissi con massimale di €60.000/1,10, pari ad
€54.945,00;
avuto il risultato dato dal rapporto tra
la superficie totale complessiva dell’unità e la superficie media
dell’unità abitativa:
- mq.360/117 = 3,08
si effettuerà il prodotto tra la sommatoria dei massimali e lo
stesso, quale importo massimo detraibile,
pertanto:
€ (50.000,00 + 30.000 + 60.000) = € 140,00 x 3 = €
420.000,00.
Onlus, OdV e APS: richiesti nuovi requisiti soggettivi ed
oggettivi
I beneficiari di cui all’art.119, c.9, lett.
d-bis), quali le organizzazioni non lucrative di utilità sociale,
ONLUS, disciplinate dall’art.10 D.Lgs 460/1997; le
organizzazioni di volontariato, OdV, se iscritte
nei registri di cui all’ar.6 L.266/1991; le associazioni di
promozione sociale, APS, se iscritte nel registro
nazionale, regionale e delle province autonome, di cui all’art.7
L.383/2000, dovranno possedere determinati
requisiti, ovvero svolgere attività di prestazione di
servizi socio-sanitari e assistenziali.
È, inoltre precluso il Superbonus 110% se i soggetti facenti
parte del Consiglio di Amministrazione percepiscono compensi o
indennità di carica.
Contingentato il raggio degli immobili sui quali ammesse le
agevolazioni, diversamente dall’attuale versione dell’art.119 gli
immobili appartenenti o gestiti dalle le Onlus, OdV ed APS possono
essere censiti catastalmente in qualsiasi categoria, il nuovo
provvedimento pone in essere quella limitazione al beneficio,
ammettendolo solo per i seguenti immobili:
- B/1, collegi, orfanotrofi, conventi, seminari,
ricoveri, ospizi, caserme; - B/2, ospedali e case di cura senza fine di
lucro; - D/4, ospedali e case di cura con fine di
lucro.
Oltremodo le stesse associazioni dovranno possedere specifico
titolo in relazione all’immobile che accede alle agevolazioni,
ovvero sia detenere la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto o
essere titolati di contratto di comodato d’uso gratuito
regolarmente registrato in data anteriore all’entrata in vigore
della “riforma”.
Si denota come tra i citati titoli non venga annoverato il
Contratto di Locazione.
Il Decreto Legge 59/2021 e le modifiche al Decreto
Rilancio
Pubblicato il 6/05/2021 in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge
n.59 del 06/05/2021 “Misure urgenti relative al Fondo
complementare al Piano nazionale di ripresa e resilienza e altre
misure urgenti per gli investimenti”, entrato in vigore
l’8/05/2021 e, tempestivamente, aggiornato il successivo 11 maggio,
dispone con l’art.1 c.3 variazioni ai c.mi 3-bis ed 8-bis
dell’art.119 L.77/2020, modifiche circostanziate a fissare
nuove proroghe rispetto alla scadenza per l’effettuazione delle
spese finalizzate al godimento del Superbonus.
Seppure il provvedimento si riconduce ai differimenti inseriti
dalla Legge di Bilancio 2021 va denotato trattarsi di date ad oggi
non approvate dal Consiglio dell’Unione Europea, a tal fine le
citazioni con riferimento al “30/06/2022” ed al “31/12/2022”, data
quest’ultima estesa a taluni beneficiari che abbiano completato
almeno una percentuale pari al 60% dell’intervento complessivo
entro il 30/06/2022.
Le proroghe: Condomini, persone fisiche, edifici composti da
due a quattro u.i., IACP ed enti assimilati
Il c.8-bis art.119 L.77/2020 è totalmente
sostituito nel medesimo fine del poter ampliare le tempistiche
entro le quali sostenere le spese agevolate, pertanto, dal testo,
come aggiornato dalla Legge di Bilancio 2021, e come sopra esposto
le cui proroghe non sono efficaci, si interviene per gli interventi
realizzati dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori
dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, ivi
compresi gli edifici che si compongono da due a quattro unità
immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un
unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
In tali casistiche, tenuto fattivamente conto della scadenza
effettiva e reale al 31/12/2021, non si può argomentare circa
intervenuta variazione bensì di conferma ai termini introdotti con
la Finanziaria 2021, ne concerne, pertanto che negli interventi di
efficientamento energetico, recupero del patrimonio edilizio ed
adozione di misure antisismiche, come contemplati nei contenuti
dell’art.119 L.77/2020:
- le persone fisiche che al 30/06/2022
abbiano ultimato il 60% del complessivo lavori previsto,
dispongano dell’incentivo 110% anche per le spese
effettuate entro il 31/12/2022; - i condomini, ivi compresi gli edifici
composti da due a quattro u.i. in mono-proprietà o in
comproprietà disporranno dell’agevolazione 110% sino allo
scadere del 31/12/2022; - dalle modifiche introdotte al c.3-bis dell’art.119 si avrà per
gli Istituti autonomi case popolari e gli enti con medesimi
scopi sociali degli I.A.C.P., se istituiti sotto forma di
società in possesso dei requisiti di cui alla normativa UE in
materia di “in house providing”, che realizzano interventi su beni
residenziali a loro appartenenti o dagli stessi gestiti per conto
dei comuni, l’incentivo fiscale del 110% può essere fruito in
relazione alle spese documentate ed a loro carico effettuate a
decorrere dall’1/01/2022 sino al 30/06/2023,
diversamente dall’attuale scadenza fissata al 30/06/2022, per gli
stessi beneficiari, dalle modifiche introdotte al c.8-bis
dell’art.119, se alla data del 30/06/2023 siano stati
realizzati almeno il 60% dei lavori l’agevolazione del 110% potrà
essere estesa sino al 31/12/2023.
Si rammenta come in alcuni casi gli edifici condominiali
possono equipararsi alle abitazioni appartenenti agli IACP o da
essi enti gestiti, laddove si compongano di unità
immobiliari catastalmente censite in categoria A/4 se costituiscono
oltre il 50% dell’intero manufatto edilizio.
Resta inteso il vincolo posto alla effettiva attivazione dei più
ampi margini temporali, come sopra descritti, da definirsi con
successivi provvedimenti legislativi, il cui monitoraggio spetta al
MEF sulla base dei dati trimestralmente comunicati dall’ENEA.
Art. 119 L. 77/2020 – Il raffronto tra i commi oggetto di
modifica
Il comma 3-bis, dal testo vigente
Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9,
lettera c) le disposizioni dei commi da 1 a 3 si applicano anche
alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente
sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022 (31 dicembre
2022 intr. Legge di Bilancio 2021) . Per le spese sostenute
dal 1° luglio 2022 la detrazione è ripartita in quattro quote
annuali di pari importo.
Il comma 3-bis, dal testo modificato dal
D.L.59/2021
Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9,
lettera c) le disposizioni dei commi da 1 a 3 si applicano anche
alle spese, documentate e rimaste a carico del contribuente
sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2023.
Per le spese sostenute dal 1° luglio 2022 la detrazione è ripartita
in quattro quote annuali di pari importo.
Il comma 4,dal testo vigente
Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, convertito,
con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90, l’aliquota
delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese
sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (30 giugno 2022).
Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è
ripartita in quattro quote annuali di pari importo. Per gli
interventi di cui al primo periodo, in caso di cessione del
corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di
contestuale stipulazione di una polizza che copre il rischio di
eventi calamitosi, la detrazione prevista dall’articolo 15, comma
1, lettera f-bis), del testo unico delle imposte sui redditi, di
cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,
n.917, spetta nella misura del 90 per cento. Le disposizioni del
primo e del secondo periodo non si applicano agli edifici ubicati
nella zona sismica 4 di cui all’ordinanza del Presidente del
Consiglio dei ministri n.3274 del 20 marzo 2003, pubblicata nel
supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n.105 dell’8 maggio
2003.
Il comma 4, dal testo modificato dal
D.L.77/2020
c.4 – Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies
dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n.63, convertito,
con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n.90, l’aliquota
delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese
sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (30 giugno 2022).
Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è
ripartita in quattro quote annuali di pari importo. “Tale
aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo
16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove
effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque
anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno
uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già
richiesti ai sensi del comma 2 della presente
disposizione.” Per gli interventi di cui al primo periodo,
in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di
assicurazione e di contestuale stipulazione di una polizza che
copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista
dall’articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del testo unico delle
imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, spetta nella misura del 90 per
cento. Le disposizioni del primo e del secondo periodo non si
applicano agli edifici ubicati nella zona sismica 4 di cui
all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n.3274 del
20 marzo 2003, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta
Ufficiale n.105 dell’8 maggio 2003.
Il comma 8-bis dal testo vigente
Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9,
lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati
effettuati i lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento
complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le
spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi
effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali
alla data del 31 dicembre 2022 siano stati effettuati lavori per
almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione
del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 30
giugno 2023.
Il comma 8-bis dal testo modificato dal
D.L.59/2021
Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al
comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano
stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento
complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le
spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi
effettuati dai condomini di cui al comma 9, lettera a), la
detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute
entro il 31 dicembre 2022. Per gli interventi effettuati dai
soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del
30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per
cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento
spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.
Il nuovo introdotto c.10-bis, dal D.L.
77/2020
c.10-bis – Il limite di spesa ammesso alle
detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole
unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie
complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di
efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento
antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e
8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come
ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio
del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi
dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre
1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che
siano in possesso dei seguenti requisiti:
- svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e
assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non
percepiscano alcun compenso o indennità di carica; - siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie
catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà,
usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso
gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente
articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato
in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente
disposizione.”
Il comma 13-ter dal testo vigente
c.13-ter – Al fine di semplificare la
presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle
parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal
presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito
allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui
all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, e i relativi accertamenti
dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente
alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi
interventi.
Il comma 13-ter dal testo modificato dal
D.L.77/2020
c.13-ter – Gli interventi di cui al presente articolo, con
esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione
degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono
realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma
1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma,
la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del
decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera
esclusivamente nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione dei dati di dui al secondo
periodo; - non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del
comma 14.
Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento.
Source: lavoripubblici.it
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