Superbonus e interventi di
riqualificazione sismica ed energetica: le
possibili variabili e varianti nelle casisistiche sono pressocché
infinite, considerando anche la fluidità della normativa. E ancora
una volta l’Agenzia delle Entrate torna a parlare
di Sismabonus con la risposta
n. 709/2021.
Superbonus: chiarimenti dal Fisco sul Sismabonus
Diversi i quesiti posti dal contribuente, comproprietario di 3
edifici in una area extra urbana classificata di livello rischio
sismico 3, così composti:
- un edificio composto da 3 unità immobiliari categoria catastale
A/3, “funzionalmente indipendenti” e dotate di impianto di
riscaldamento e da un locale categoria catastale C/2, non
pertinenziale; - un edificio composto da un solo piano di categoria catastale
C/2; - un edificio composto da 3 unità immobiliari di cui 1 di
categoria catastale C/6 e 2 di categoria C/2, “funzionalmente
indipendenti”.
L’intervento prevede la demolizione e ricostruzione (ai sensi
dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380 del 2020,
ristrutturazione edilizia) tramite permesso di costruire richiesto
in data 11 settembre 2019 e ottenuto il 10 dicembre 2020.
A seguito della definizione dei 3 edifici, ne saranno costruiti
4 con un totale di 6 unità urbane ad uso civile abitazione, “funzionalmente indipendenti” e con “accesso autonomo”. Gli
interventi comporteranno (naturalmente) un miglioramento di due
classi energetiche nonché la riduzione del rischio sismico.
Aspetti importanti da considerare nell’istanza:
- non è stata presentata l’asseverazione del progetto
dell’intervento strutturale di cui al DM 28 febbraio 2017, n. 50,
al fine di attestare la classe di rischio, in quanto non richiesto
dalla normativa edilizia; - è stata allegata copia della domanda diretta ad ottenere il
permesso a costruire, acquisita al protocollo del comune in data 11
settembre 2019; - tutte le unità, anche quelle censite nella categoria catastale
C, erano dotate di impianto di riscaldamento prima dell’inizio dei
lavori.
Le domande dell’istante:
- è possibile fruire delle agevolazioni di cui all’art. 119 del
D.L. n. 34 del 2020 sulle unità immobiliari (abitative e non), per
gli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio
sismico? - ai fini del calcolo dei massimali di spesa previsti dal decreto
Rilancio agevolabili occorre far riferimento alla situazione
esistente all’inizio dei lavori (quindi, prendendo a riferimento le
otto unità immobiliari e non le sei unità che si realizzeranno a
fine dei lavori)? - quali sono i prezzi di riferimento per l’attestazione della
congruità delle spese anche per quanto riguarda la riduzione del
rischio sismico? - ogni comproprietario può usufruire del cd Superbonus,
indipendentemente dalla quota di proprietà ma in funzione delle
spese da lui sostenute?
Superbonus 110%: l’intervento di demolizione e
ricostruzione
Preliminarmente, AdE ha ricordato il Parere della Commissione
consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del Sismabonus con
la quale è stato chiarito che in caso di intervento di demolizione
e ricostruzione con ampliamento volumetrico:
- questo accede al superbonus solo se configurato come
ristrutturazione edilizia; - il Superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza
energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente
il volume ante-operam ed è onere del contribuente mantenere
distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli
interventi sul volume ante-operam da quelle riferite agli
interventi sul volume ampliato o, in alternativa, essere in
possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi
riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall’impresa di
costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori
sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri
oggettivi; - il superbonus per gli interventi di riduzione del rischio
sismico si applica sia alla parte esistente che all’ampliamento
volumetrico.
Ciò premesso, rispondendo alle domande dell’istante l’Agenzia
delle Entrate ha ricordato che sono ammesse al Superbonus anche le
spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al
termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione
che nel titolo abilitativo risulti chiaramente il cambio di
destinazione d’uso del fabbricato. Tale possibilità,
tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento
amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio
di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che
sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli
adempimenti previsti dalla norma agevolativa. Nel caso in esame,
l’Istante potrà fruire delle agevolazioni anche per le unità non
abitative identificate nella categoria catastale C a condizione che
sia previsto il cambio di destinazione a fine lavori delle predette
unità in immobili abitativi.
Sismabonus: l’asseverazione tecnica
Tutto perfetto. Andiamo adesso alla nota dolente: quella
dell’asseverazione tecnica. Il comma 13, lettera b)
dell’art. 119 del decreto Rilancio stabilisce infatti che
l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio
sismico è asseverata dai professionisti incaricati
della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle
strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze
professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di
appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del
Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58 del 28 febbraio
2017.
In particolare, come ribadito con la circolare 25 giugno
2021, n. 7/E, il progettista dell’intervento strutturale
deve asseverare (secondo il modello contenuto nell’allegato
B del decreto), la classe di rischio
sismico dell’edificio prima dei lavori e quella
conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato.
Per l’accesso alle detrazioni occorre che la predetta
asseverazione sia allegata alla segnalazione certificata di
inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire,
al momento della presentazione allo sportello unico competente, per
i successivi adempimenti.
Per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16
gennaio 2020, (sulla base delle modifiche apportate dal
decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 9
gennaio 2020, n. 24, al citato articolo 3 del decreto ministeriale
n. 58 del 2017), l’asseverazione va presentata contestualmente al
titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente «e comunque prima
dell’inizio dei lavori». Un’asseverazione tardiva
in quanto non conforme alle citate disposizioni non
consente l’accesso al Sismabonus.
Nel caso in esame la richiesta del permesso di costruire è stata
presentata nel 2019, quando l’articolo 3, comma 3 del decreto
ministeriale n. 58 del 2017 prevedeva che l’asseverazione fosse
allegata al titolo abilitativo al momento della presentazione allo
sportello unico competente. Di conseguenza l’Istante non potrà
accedere al Superbonus con riferimento alle spese sostenute per gli
interventi di riduzione del rischio sismico.
Superbonus 110%: risponde la redazione di
LavoriPubblici.it
Per quanto riguarda gli altri quesiti, AdE si è avvalsa della
facoltà di non rispondere avendo già risposto alle domande con
altre circolari, risoluzioni e risposte. Considerato, però, che è
sempre meglio fissare certi concetti, rispondiamo noi alle domande
dell’istande.
Domanda 1 – ai fini del calcolo dei massimali
di spesa previsti dal decreto Rilancio agevolabili occorre far
riferimento alla situazione esistente all’inizio dei lavori
(quindi, prendendo a riferimento le otto unità immobiliari e non le
sei unità che si realizzeranno a fine dei lavori)?
Va sempre valorizzata la condizione iniziale prima
dell’intervento di superbonus 110%.
Domanda 2 – quali sono i prezzi di riferimento
per l’attestazione della congruità delle spese anche per quanto
riguarda la riduzione del rischio sismico?
Benché la normativa abbia lasciato un buco, l’Agenzia delle
Entrate ha chiarito di riferirsi agli stessi prezzi utilizzati per
la verifica di congruità dell’ecobonus. Quindi il DM 16/06/2016
(Decreto Parametri).
Domanda 3 – ogni comproprietario può usufruire
del cd Superbonus, indipendentemente dalla quota di proprietà ma in
funzione delle spese da lui sostenute?
Su questa domanda non abbiamo mai letto alcuna risposta o
circolare dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile però riferirsi
all’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio nella parte che
afferma “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi
per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa
riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le
stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i
condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere
favorevole”.
Sostanzialmente, a parere di chi scrive, i comproprietari
possono decidere di utilizzare il superbonus come meglio credono a
seguito di accordo tra le parti.
Link all’articolo Originale tutti i diritti appartengono alla fonte.
