Lavori straordinari, l’importanza del fondo speciale
Secondo il dettato dell’art. 1135 primo comma nr. 4 codice civile, nel testo della legge 220 del 2012, la delibera con la quale viene data esecuzione ai lavori straordinari deve, di contro, prevedere la costituzione di un fondo speciale pari alla somma degli stessi.
Il D.L. 34/2020, articolo 119, comma 9 bis, prevede che le deliberazioni aventi per oggetto l’approvazione degli interventi straordinari del Superbonus (ed eventuali finanziamenti) siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, si ritiene che anche per la costituzione del fondo riferito a tali lavori sia sufficiente la stessa maggioranza.
Gli interventi ed i lavori del superbonus 110% sono sicuramente straordinari sia per l’entità della spesa che per la natura degli stessi, diretti a riqualificare energeticamente l’edificio per la migliore utilizzazione delle cose comuni.
Occorre, quindi, che l’assemblea li deliberi e soprattutto che costituisca obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, introdotto dalla riforma del condominio del 2012.
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L’articolo 1, comma 9, del Dl 145/2013 ha poi previsto che, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Mancanza del fondo e conseguenze pratiche
La mancata deliberazione del fondo genera diverse conseguenze, tra cui:
a) l’impossibilità di garantire l’impresa esecutrice dei lavori che potrebbe valutarne la sospensione nel caso di mancato pagamento;
b) il rischio che il creditore azioni procedure esecutive tali da rallentare la gestione ordinaria (si pensi al pignoramento del conto corrente condominiale);
c) alla possibilità di pignorare le quote ordinarie dovute per l’attività gestionale dei condomini in regola con i pagamenti).
Ovviamente, il legislatore ha inteso prevenire il rischio che il condominio sia privo dei fondi necessari per poter procedere a quanto deliberato dalla compagine condominiale ed in tal senso precisa che, la modifica apportata con il decreto legge n. 145/2013 convertito nella legge 9/2014, il fondo può essere costituito anche per pagamenti singoli qualora da contratto sia previsto il versamento in base allo stato di avanzamento dei lavori.
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Quindi, l’elemento sul quale si fonda la soluzione per la quale deliberato il fondo si debba necessariamente procedere alla raccolta delle somme prima di iniziare i lavori, cioè l’obbligo di tutelare i condomini che eseguono regolarmente i versamenti, rispetto alla pretesa dell’appaltatore che esige il proprio credito, appare, comunque, perseguito dall’ art. 63 disp. Att. c.c. per la quale il creditore del condominio potrebbe rivalersi sui condòmini virtuosi soltanto dopo aver esperito le azioni di recupero su quelli morosi.
Mancanza del fondo e conseguenze per la delibera
L’impossibilità o la mancata deliberazione del fondo determina, per la giurisprudenza ad oggi maggioritaria, la nullità della delibera in quanto, “sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata” (Tribunale Modena 16 maggio 2019 n. 763; cfr. anche Tribunale Roma, Sez. V, 19 giugno 2017; Tribunale Udine, sez. I, 17.01.2018).
Nemmeno la previsione di una contabilità separata per la gestione dei lavori straordinari potrebbe far fronte all’obbligo della costituzione del fondo in quanto l’applicazione di una contabilità separata non eviterebbe al singolo condomino di rispondere del pagamento per l’intero importo dei lavori, eventualità, che sarebbe evitata dal preventivo versamento delle quote di spettanza di ciascun condomino (cfr. Tribunale Modena 763/2019 cit.).
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Né, infine, può controbilanciare la previsione di una rateizzazione delle quote da versare che, ugualmente, non avrebbe l’effetto di sottrarre il singolo condomino dalla potenziale responsabilità per l’intero importo dei lavori, sia pure pagato a rate.
Tale rischio potrebbe essere, però, evitato soltanto dalla preventiva costituzione di un fondo speciale per ciascuno stato di avanzamento, considerato che le obbligazioni vengono assunte di volta in volta al completamento di ciascuno stadio ma previa costituzione di un fondo per far fronte agli importi di ogni fase (Tribunale Modena 763/2019 cit.).
Tant’è che la mancata costituzione del fondo spese è stato ritenuto motivo di nullità della delibera perché la norma è volta a prevenire, in astratto e non in concreto, che il rischio dell’insolvenza dei singoli non ricada sui condomini virtuosi, oltre a costituire una ampia garanzia per il terzo esecutore delle opere (Tribunale Torino 13 agosto 2020 n. 2831).
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