Superbonus e prima casa, la novità del Decreto Semplificazioni
Tra le varie novità apportate alla normativa del superbonus con la conversione in legge (L. n. 108/2021, G.U. n. 181 del 30 luglio 2021) del Decreto Semplificazioni (D.L. n. 77/2021) abbiamo quella che riguarda le agevolazioni prima casa nel caso in cui sull’immobile vengano eseguiti interventi agevolati con il super(eco)bonus.
In breve, si tratta di ciò: tra le varie condizioni richieste dalla normativa sull’agevolazione prima casa vi è quella che richiede il cambio di residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
Con la legge di conversione del Decreto Semplificazioni tale termine passa da diciotto a trenta per gli interventi agevolati col superbonus; ma, come vedremo, non per tutti i casi. Dunque, ferma restando la necessità della sussistenza di tutte le altre condizioni, per poter fruire dell’agevolazioni prima casa si potrà trasferire la residenza entro trenta mesi.
Prima casa, il cambio di residenza deve avvenire nei diciotto mesi
Nuovo termine ma solo per il super ecobonus
In effetti, data la complessità degli interventi in questione, è lecito immaginare che questi possano protrarsi per un tempo tale da non consentire il trasferimento di residenza entro i diciotto mesi dall’acquisto.
La novità è circoscritta al caso del superbonus e non vale anche per le altre detrazioni fiscali per interventi edilizi (ad es. interventi di recupero).
Inoltre, come anticipato, anche nell’ambito del superbonus, il termine non vale per tutti i casi, ma solo per gli interventi di efficientamento energetico trainanti (previsti dall’art. 119, co.1 lett. a b e c, v. il testo della norma riportato più avanti nell’articolo): vale, cioè, se sull’immobile acquistato si devono seguire i detti interventi, oltre eventualmente i trainati.
Dunque, la novità, non vale se sull’immobile saranno effettuati interventi trainanti di sismabonus, salvo che non siano effettuati anche quelli trainanti di efficientamento energetico (cosa ammessa, v. ad es. Risol. dell’AdE n. 60/2020).
Prima casa, interventi e sforamento del termine, la giurisprudenza
Si osserva che sul tema l’orientamento della giurisprudenza di legittimità è nel senso che ad es., è stato riaffermato nell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10719/2020.
In tale occasione, la Corte di Cassazione, chiamata a decidere su un caso relativo alla revoca delle agevolazioni prima casa per mancato rispetto del termine in questione a causa di interventi di ristrutturazione, ha dato ragione all’AdE, richiamando il proprio orientamento secondo cui tali circostanze non costituiscono un caso di forza maggiore (che giustificherebbe la violazione della norma); e ciò in quanto la norma prescrive di trasferire la residenza non all’indirizzo specifico, ma nel comune dove si trova l’immobile e che dette circostanze non sono affatto evento inevitabile e imprevedibile e assolutamente non imputabile alla parte.
Vedremo se la nuova norma potrà incidere sull’orientamento giurisprudenziale qui riportato.
Benefici prima casa, lusso e dimensioni della casa
Dopo tale premessa, entriamo nel tecnico e vediamo più da vicino le norme in questione.
Prima casa e trasferimento della residenza
La condizione del trasferimento della residenza ai fini delle agevolazioni prima casa è prevista dal punto 1 lett. a della nota II-bis (Parte I, Tariffa I) del T.U.I.R. (Testo Unico Imposta di Registro, D.P.R. n. 131/1986) secondo cui “II – bis) 1.
Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.
Come detto, tale termine, oggi, a seguito della conversione del D.L. n. 77/2021, e solo per il super(eco)bonus, è passato a trenta mesi.
Nuovo termine per le agevolazioni prima casa nel caso di superbonus, la norma
Testualmente, dunque, il nuovo co. 10-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio sul superbonus prevede che: “10-ter.
Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o piu’ interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a) della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e’ di trenta mesi dalla data di stipulazione dell’atto di compravendita”.
Superbonus, preliminare di vendita e immissione nel possesso
Ricordiamo, in ogni caso, che in caso di vendita dell’immobile, il tempo a disposizione per l’esecuzione dei lavori del superbonus può essere anticipato con l’immissione nel possesso dell’immobile.
In particolare, si afferma che se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita l’acquirente ha diritto all’agevolazione se: è stato immesso nel possesso dell’immobile; esegue gli interventi a proprio carico; è stato registrato il preliminare entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.
Tale possibilità, già riconosciuta per altre detrazioni, è affermata anche con riferimento al superbonus sin dalla prima Circolare esplicativa, la n. 24 del 2020, ma anche successivamente: ad es., nella Circ. n. 7/E/2021 si legge che tra i beneficiari della misura abbiamo: “futuri acquirenti immessi nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato”.
Superbonus al 110%: la misura della detrazione
Source: condominioweb.com
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