Superbonus, verande e stato legittimo: fino all’approvazione del decreto Semplificazioni uno degli aspetti aventi maggiore impatto sulla possibilità di usufruire della detrazione del 110% è stato rappresentato dalla presenza di verande.
Verande abusive, sia subito chiaro. È questa è certamente un’anomalia: se una cosa è costruita senza che potesse esserlo, allora quel manufatto va rimosso. Subito e senza perdite di tempo.
Non è così e lo si sa: quante sono le verande abusive, magari in teoria sanabili, grazie al così detto piano casa, ma ad oggi prive della necessaria autorizzazione edilizia.
Poi a fine maggio 2021 è arrivato il decreto Semplificazioni, decreto legge che serve a dare prima attuazione ad un insieme di provvedimenti utili ad ottenere i fondi del PNRR, e, come specificato proprio nel piano nazionale, con esso sono arrivate anche le norme di semplificazione delle procedure riguardanti il superbonus.
Vediamo come e se queste agevolazioni riguardano anche le verande.
Superbonus e verande, facciamo il punto
Verande e superbonus, la grande incertezza
Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.
Questa la definizione di veranda contenuta nell’Allegato A dell’Intesa 20 ottobre 2016 concernente l’adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all’articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
La veranda, quale manufatto successivo alla costruzione dell’edificio, può essere:
- regolare, se edificata in presenza delle necessarie autorizzazioni amministrative;
- inizialmente abusiva ma poi sanata, se le necessarie autorizzazioni amministrative sono state chieste ed ottenute successivamente alla costruzione e prima della contestazione dell’illegittimità;
- irregolare, se priva di qualunque autorizzazione amministrativa.
Nei primi due casi, la presenza della veranda non è di alcun ostacolo al godimento del superbonus, in quanto si tratta di manufatto regolare, del quale, al più, bisogna tenere conto nella valutazione della prestazione energetica dell’edificio.
Se, invece, la veranda è illegittima, qualche problema potrebbe sorgere o, dopo il decreto Semplificazioni, forse sarebbe potuto sorgere.
Verande e superbonus, tra sanatorie, abusi e stato legittimo
“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali“.
Per gli edifici ante 1967, per i quali a determinate condizioni poteva non essere necessario acquisire il titolo abilitativo edilizio lo stato legittimo va attestato sulla scorta di altre risultanti, comprovando che com’è l’immobile oggi lo era alla costruzione (o quanto meno alle varianti assentite).
Il comma 13-ter dell’art. 119 d.l. Rilancio, nella sia originaria formulazione, affermava che il tecnico incaricato della pratica amministrativa inerente al superbonus dovesse asseverare lo stato legittimo dell’edificio, limitatamente alle parti comuni, se l’intervento riguardava solo queste ultime.
La veranda incide sulle parti comuni?
Sicuramente è agganciata alla facciata, sicché pareva (e pare tutt’ora) difficile opinare l’impatto della medesima sullo stato legittimo delle parti comuni (chiaramente in assenza di titolo abilitativo per la sua realizzazione).
Data questa situazione, l’impasse s’era creata sul fatto che il tecnico non potesse non considerare il manufatto ai fini dell’attestazione dello stato legittimo delle parti comuni.
Ergo: presente una veranda tutta la pratica superbonus rischiava di bloccarsi.
Superbonus in condominio, 5 questioni fondamentali
Verande, superbonus e decreto Semplificazioni 2021, così cambiato?
Il citato comma 13-ter dell’art. 119, modificato dall’art. 33 d.l. 77/2021 (decreto Semplificazioni 2021), oggi recita:
“[…] La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento“.
In buona sostanza per dare il via alle opere rientranti nel superbonus è sufficiente la CILA e non è necessario che il tecnico attesti lo stato legittimo, la cui assenza, questo lascerebbe intendere la norma non rileva ai fini della legittima fruizione del beneficio.
Si, la norma lascia intendere proprio questo. Naturalmente assenza di attestazione stato legittimo non vuol dire sanatoria di abusi, tant’è che l’inciso finale del comma vigente lo dice chiaramente “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento“.
Rimane un problema. Al termine dei lavori, quasi certamente vista la tipologia di interventi rientranti nel superbonus portano alla necessità di rinnovare la certificazione asseverata di agibilità.
Il tecnico si potrà limitare all’attestazione dell’agibilità con specifico riferimento agli interventi eseguiti, senza nessun riferimento allo stato legittimo dell’immobile? Ciò anche se non esiste ab origine l’agibilità che comunque potrebbe essere sempre ottenuta, ma in presenza di stato legittimo?
Dubbi che, appare del tutto evidente, fanno tornare in auge “l’ostacolo veranda“ e che potranno essere dipanati solamente dall’applicazione concreta delle norme, senza però, a legislazione invariata, spazzare via ogni incertezza.
Si badi: incertezza che allo stato attuale non riguarda la fruizione del superbonus, ma la responsabilità dei tecnici asseveratori in relazione alle attestazioni sullo stato legittimo connesse all’agibilità dell’edificio.
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